URGENTEEEE !!! COBRO DE ALQUILERES

[juslibra]

Buenas tardes colegas, queria pedirles si me pueden orientar un poco con el siguiente tema, ya que no es en lo que más me especializo :

1- Mi clienta, la LOCATARIA, alquila un inmueble para uso comercial desde el 7 de noviembre de 2007 hasta el 01 de diciembre de 2010.

2- Al vencimiento del contrato, se hace una prorroga desde el 28 de enero de 2011 hasta enero de 2014.

3- vencido el contrato, la locataria, ejerce derecho de retención xq el locador no pagaba todas las mejoras que ella realizó, pactadas por contrato.

4- luego ella entrega el local comercial en el mes de agosto.

El tema es que ahora le llegó demanda por ejecución de alquileres de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre, que son los meses en que ella ejerció el derecho de retención.

MI PREGUNTA ES ....CORRESPONDE QUE SE LOS RECLAMEN ???. LA CITAN PARA QUE SE PRESENTE EN 5 DIAS A DECIR SI ES LOCATARIO O ARRENDATARIO Y PRESENTAR EL ÚLTIMO RECIBO.

ELLA SI SE PRESENTA, TIENE QUE DECIR QUE EN LA ACTUALIDAD NO ES LOCATARIA, YA QUE DEJÓ LA PROPIEDAD Y LOS MESES QUE SE LE RECLAMAN ELLA TAMPOCO ERA INQUILINA SI EL CONTRATO YA ESTABA VENCIDO.

ME PUEDEN ORIENTAR UN POCO X FAVOR ???
SALUDOS Y GRACIAS

[reyleon]

Por favor, indicá donde tiene lugar la locación o hacia donde prorrogaron competencia, ya que las respuestas que buscás pueden variar según el código de forma que corresponda aplicar.

Saludos... G.

[juslibra]

Hola muchas gracias x contestar....lo q no entendi es lo de la prórroga de la competencia q me consultas.

El contrato se venció en enero de 2014...y le estan reclamando desde febrero a septiembre. Para mí ella al presentarse ante el juez debe decir q desde febrero a septiembre ya no es inquilina.

para mi no procede el cobro ejecutivo, tendría q ir x la vía ordinaria.

Vos q opinas ?. Saludos.

[andresxeneizes]

que decia en el contrato acerca de las mejoras?
ambas partes decidieron que se hagan las mismas? en caso afirmativo hay constancia escrita de esto?

El tema es que ahora le llegó demanda por ejecución de alquileres de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre, que son los meses en que ella ejerció el derecho de retención.

MI PREGUNTA ES ....CORRESPONDE QUE SE LOS RECLAMEN ???. LA CITAN PARA QUE SE PRESENTE EN 5 DIAS A DECIR SI ES LOCATARIO O ARRENDATARIO Y PRESENTAR EL ÚLTIMO RECIBO.

ELLA SI SE PRESENTA, TIENE QUE DECIR QUE EN LA ACTUALIDAD NO ES LOCATARIA, YA QUE DEJÓ LA PROPIEDAD Y LOS MESES QUE SE LE RECLAMAN ELLA TAMPOCO ERA INQUILINA SI EL CONTRATO YA ESTABA VENCIDO.

pero tuvo la propiedad, por ende se siguieron devengando alquileres, ademas mejor que te reclame alquileres por un contrato con un precio viejo y no te meta una demanda de daños reclamando lo que hubiera podido cobrar por el alquiler actualizado

[juslibra]

buenas tardes colegas....sigo con el mismo tema.

Hoy vino mi clienta con la novedad que le embargaron sus cuentas....el tema es que hasta el momento según ella nunca la notificaron de nada, asique supongo que debe ser un embargo preventivo y que en unos dias llegará el mandamiento.

Igualmente pense presentarme en el expediente y ver que esta pasando....que les parece ?.

En el caso que le llegue el mandamiento de intimación de pago y embargo.....como viene el tema...que excepción podría oponer ??!!.

Ella tiene todoooooo las facturas de lo que gastó en las mejoras que realizó....eso las puedo usar para plantear una excepción de compensación??....

Alguno tiene otra opcion ??.
espero puedan ayudarme.
saludos !!!

[andresxeneizes]

Igualmente pense presentarme en el expediente y ver que esta pasando....que les parece ?.

si o presentarte o verlo solamente, cualquiera de los dos es buena idea

En el caso que le llegue el mandamiento de intimación de pago y embargo.....como viene el tema...que excepción podría oponer ??!!.

las que estan en el codigo no veo que entre ninguna de las del codigo

Ella tiene todoooooo las facturas de lo que gastó en las mejoras que realizó....eso las puedo usar para plantear una excepción de compensación??...

no hay excepcion de compensacion en el codigo, tendras que iniciar un ordinario posterior para reclamar esas mejoras

[juslibra]

Muchas gracias x tu respuesta !

en el codigo procesal de mi provincia si esta la excepcion de compensación, pero tiene q tratarse tb de un titulo q sea ejecutable y en este caso......las facturas que tiene de todo lo que compró no es un titulo ejecutable.....no ?

te hago otra consulta del mismo tema : mi clienta es madre de un niño....unico sosten del hogar xq hasta el momento esta en juicio de alimentos con el padre de su hijo.....ella quiere que se deje constancia sobre su situación y solicitar que no le pueden embargar todas las cuentas x ser su unico ingreso.....que opinas ?.. puedo manifestar eso en el expte ?

Saludos

[andresxeneizes]

en el codigo procesal de mi provincia si esta la excepcion de compensación, pero tiene q tratarse tb de un titulo q sea ejecutable y en este caso......las facturas que tiene de todo lo que compró no es un titulo ejecutable.....no ?

aca ya me perdi por el tema del cod procesal, pero aca en capital facturas solas sin los remitos, no son titulo ejecutivo, ahi tendrias la inhabilidad de titulo con excepcion

te hago otra consulta del mismo tema : mi clienta es madre de un niño....unico sosten del hogar xq hasta el momento esta en juicio de alimentos con el padre de su hijo.....ella quiere que se deje constancia sobre su situación y solicitar que no le pueden embargar todas las cuentas x ser su unico ingreso.....que opinas ?.. puedo manifestar eso en el expte ?

yo no manifestaria nada, pareceria que estas embarrando la cancha si lo decis, ademas la unica cuenta que no pueden embargarle es sobre la que reciba los alimentos, las demas pueden embargaselas

[juslibra]

Muchas gracias por tu respuesta .... si yo pienso lo mismo, pero mi clienta insiste en que lo manifieste en el expte...viste q muchas veces la gente no entiende que a un juez no le interesan sus problemas personales.

saludos !!

[juslibra]

Disculpa que te moleste nuevamente andresxeneizes ....pero seguí investigando un poco...para encontrarle la vuelta a este caso....y encontré algo, decime tu opinion si es factible o no.

Recordemos que esto se trata de un contrato de alquiler que se venció el 01 de febrero de 2014 ( según el actor, xq en realidad había una prorroga verbal...pero en fin... ).

Mi clienta ejerció derecho de retención hasta septiembre aproximadamente hasta q salió la orden de desalojo.

Bueno yo encontré la siguiente jurisprudencia : "La obligación de pagar el alquiler se debe cumplir no sólo hasta el vencimiento del contrato sino hasta la desocupación de la cosa (arts. 1611 y 1622 del Cód. Civil). A partir del momento en que el locador exige la devolución de la cosa, no rige el alquiler anterior y ningún otro, porque para fijar el precio de la locación se requiere el acuerdo de ambas partes y precisamente por la falta de ese acuerdo, las sumas que puedan adeudarse por la ocupación indebida no han de peticionarse a título de alquileres, sino de indemnización de pérdidas o intereses.Los daños y perjuicios derivados de la retención indebida de un inmueble se satisfacen desde el momento en que el locatario fue notificado de la demanda por medio de la cual se le reclama la restitución, atento al efecto declarativo de la sentencia que proyecta sus efectos al momento de la traba de la litis.....

Viendolo de esa manera....a mi clienta le están reclamado desde febrero 2014 hasta septiembre de 2014....no correspondería la vía ejecutiva, ya que lo supuestamente debido no sería en caracter de alquileres sino una indemnización de daños y perjuicios que tramitaría por proceso de conocimiento.....QUE OPINAS ???.

Otra duda tb es xq el juez, dió lugar a la prepara vía de un contrato de alquiler en donde se reclaman "alquileres" de meses posterioires al vencimiento del contrato.???

Si te parece viable.....como lo encuadro para plantearlo....dentro de que excepción ??

Saludos !!!.

[andresxeneizes]

generalmente en los contratos se pone que sigue pagando el alquiler hasta que devuelve el inmueble, lo cual si se puso asi entra dentro de lo que es titulo ejecutivo, y hoy en dia ello al que se quedo con el inmueble mas meses no lo perjudica, porque en lugar de que le cobren un alquiler actualizado se lo estan cobrando con un precio anterior.

hay que ver que dice el contrato, sino dice podes tirarte con la jurisprudencia que encontraste

[juslibra]

gracias por contestarme !!!

vos te referis a la claúsula penal sobre la restitución del inmueble ??, este contrato no la tiene...

sólo hay una claúsula que dice : si la locataria diere motivo por cualquier causa a que se le iniciare juicio de desalojo se compromete a pagar desde la iniciación del juicio y hasta que el locador reciba las llaves de la propiedad, una suma del 1% diario ademas del alquiler pactado.

No me parece que este referido a lo que vos me decis....

Pensé en oponer la excepción de inhabilidad de titulo negando expresamente la deuda.

[malederecho]

Yo tengo un caso similar. Juicio ejecutivo por cobro de alquileres de un período que mis clientes locatarios ya no estaban viviendo en el inmueble. En mi caso lo resolvieron por incumplimiento de la locadora.
cómo lo resolviste finalmente?