Sucesión y boleto de compraventa... sugerencias

[laavvocato]

Hola foristas,

me llega un cliente con el siguiente caso. Se trata de un inmueble integrante de un acervo sucesorio que fue vendido antes del fallecimiento del causante. La cuestión es que los herederos nunca encontraron el boleto de compraventa y la parte compradora es renuente a entregarles una fotocopia del mismo.
El comprador es constructor y el negocio pactado fue que el vendedor le entregaba el terreno para que aquel construya departamentitos y como contraprestación recibía uno de esos departamentos. El comprador se hacía cargo de los trámites de escrituración, que conllevaban la respectiva aprobación de planos y subdivisión. La fecha de escrituración supuestamente pactada en el boleto se encuentra totalmente vencida y al día d ela fecha no se ha hecho ni siquiera la subdivisión.

Ahora bien, la idea es demandar al comprador por incumplimiento contractual (y que eventualmente V.S. imponga la inmediata escrituración), pero el tema es que los herederos carecen del boleto para aportarlo como prueba de la venta.

Así entonces pregunto:
a) debería pedir en el expediente sucesorio que se cite al comprador a presentar su copia del boleto (supuestamente certificada, según sus dichos)? O qué medida me convendría plantear para obtener prueba de la venta?

b) podría proponer testigos que aseveren que ese sujeto ha construido en el terreno como dueño?

c) qué otra prueba podría ofrecer?

Aclaro que ya lo hemos constituido en mora al comprador mediante una CD y estamos pronto a enviarle otra.

Espero puedan despejar mis dudas.

[Alidiaz]

y si hay duda sobre el carácter de la posesion se complica demandar. Quizas te convenga medida preliminar para saber en que carácter ocupa....

[BUENOOLGADOMINGA]

Antes que nada yo te sugeriria que vayas a catastro o al RPI, para averiguar en que situacion juridica se encuentra ese terreno, a nombre de quien esta registrado, si el fallecido continua como titular registral solo hubo una promesa de venta, mas aun si no se celebro la escritura traslativa de dominio.

Si hay deudas impositivas deben saldarlas e iniciar el juicio de desalojo por construir en un terreno ajeno. Solo tendra derecho a reclamar el supuesto comprador si el boleto no caduco y si los impuestos municipales corrieron por su cuenta y riesgo a partir de la fecha de celebracion del boleto de compraventa. si nada de ello existe que el terreno sea incororado en el acervo sucesorio del causante.

Saludos

[Alidiaz]

...los boletos caducan?? no sabia.. son diez años?

[laavvocato]

Gracias por tu respuesta buenoolgadominga.

El terreno figura a nombre del causante, chequeado. La cuestión es que en el negocio hubo buena fe entre las partes y los herederos no quieren hacer caer el negocio, sino terminar de escriturar y poder vender el depto. acordado en principio. También hubo posesión por parte del causante (en su oportunidad) del depto. dado en pago.
Desalojarlo implicaría un proceso engorroso y posteriormente hacerce cargo de todos los gastos de aprobación de planos, subdivisión, etc. Los herederos no quieren nada de eso, sino terminar con el negocio que habían acordado con el causante, con el cual estaban perfectamente de acuerdo en su momento.

Por ello pensaba demandarlo por incumplimiento de contrato, pero me falta el boleto para acompañar como prueba.

Estuve meditando pedir una medida preliminar para obtener el boleto del demandado y oficiar a la escribanía que supuestamente certificó las firmas.

[BUENOOLGADOMINGA]

En principio antes de la dh., no son herederos. En realidad, el causante en lugar de celebrar el boleto de compraventa del terreno con la constructora, debia celebrar un contrato de fideicomiso, pero bueno seguramente no estuvo bien asesorado y celebro boleto de compraventa del terreno,la constructora cumple con lo pactado en el boleto de compraventa procede a la entrega del departamento al titular registral del terreno, este toma posesion del departamento pero fallece antres de celebrar la escritura traslativa de dominio del terreno.

El terreno entra en la sucesion, el constructor se niega entregar el boleto de compraventa, el abogado de la sucesion, debe solicitar al juez intime a la constructora a que presente el boleto en el expediente, ademas de librar oficio al escribano que intervino en la celebracion del boleto.
Luego de la dh., el abogado notifica por escrito al juez que los coherederos deciden celebrar la escritura traslativa de dominio a un tercero por tracto abreviado. Presentan en el expediente los datos del escribano que intervendra y del comprador, el comprador es quien elige a su escribano de confianza.

Saludos