o sea, la buena o mala fe se da con diferetes requisitos; vamos a ejemplos: 1..-) la buena fe es haber entrado a un terreno que no era de "nadie" y comenzar a comportarse como dueño, pagando los servicios por ejemplo, pagando los impuestos, en fin, y teniendo testigos que aseveren que ese terreno no era de nadie; 2.-) la de mala fe es justamente todo lo contrario, adentrarte en un lugar, ususrparlo a sabiendas que tiene dueño;
Todos los inmuebles tienen dueño (arts. 2342 y 2343 del Código Civil).
Por lo tanto, introducirse a un inmueble sin justo título de ninguna manera puede calificar a su autor como poseedor de buena fe. Aunque se comporte como propietario y ejerza actos posesorios.
Para que se pueda calificar a un poseedor como de buena fe se necesita título y modo (tradición). Y cuando el Código en su artículo 2356 define la posesión de buena fe, diciendo que "
la posesión es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho se persuadiere de su legitimidad", esto significa que el poseedor está convencido de haber
adquirido el derecho real de conformidad a las disposiciones del Código, aunque en verdad no sea así. (Kiper). Ergo, el mero ocupante (que jamás
adquirió) nunca puede ser considerado poseedor de buena fe, ya que carece del llamado “justo título”.
Ni siquiera el boleto de compraventa constituye “justo título”. Por lo tanto, la usucapión, en este caso, solo puede ser la llamada "larga" o veinteañal. Sin justo titulo, la posesión es de mala fe.
En cuanto a los requisitos para el proceso de usucapión, son los que marca el Código Procesal (art. 679): a) prueba de la posesión por el lapso establecido (veinte años, como mínimo); b) acompañar certificado de dominio del inmueble; c) plano de mensura aprobado por la Dirección de Geodesia. Aconsejo solicitar la anotación de litis como medida precautoria.
Los costos no se pueden determinar con exactitud, pero habrá que sumar un 2.2 % de tasa de justicia (calculada en base a la valuación fiscal del inmueble), más la sobretasa (un 10% de la tasa de justicia), edictos (no tengo el valor exacto), el plano (aproximadamente $ 1.200), honorarios (8 a 25 por ciento de la valuación fiscal), aportes sobre honorarios, certificado de dominio, e inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad. Más gastos menores (ius, bono 8480, eventualmente informes, anotación de medida cautelar, etc). Y un 3,5 % en concepto de aportes sobre ingresos brutos (algunos juzgados no lo piden).
El tiempo del proceso, Dios lo sabe...
Saludos.
Hoy, somos todos estudiantes. (Augusto Mario Morello).
Hasta mi modo de escribir era otro.
