COLUMBO: Andaba medio con insomnio y pispeaba respuestas de Sailaw para aprender.
Justo esta la sé
"El convenio de desocupación"
Constituye un acuerdo de voluntades destinado a establecer en un contrato de alquiler plazos diferentes a los originales, siempre que el inquilino continúe ocupando el inmueble. Pero para formalizar un convenio de desocupación se deben cumplir ciertos requisitos.
El convenio de desocupación es un acuerdo de voluntades destinado a establecer en un contrato de alquiler (estando el inquilino ocupando el inmueble), plazos diferentes a los originales, generalmente reduciéndolos. Por ej, en una locación a tres años, disminuirla a un año. Pero nada impide que se establezca un plazo mayor al original.
El Art. 47 de la ley 21.342 de 1976,
que en este aspecto sigue vigente, establece para su validez e implementación que cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes de los originales, el locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentado el documento respectivo para su homologación judicial. El juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más trámite que los de sentencia que condena a hacer. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador. La homologación se dictará con citación de los respectivos sublocatarios.
También es posible formalizar un convenio de desocupación cuando no exista contrato locativo escrito o en el supuesto de un comodato, porque facilita el desalojo del inmueble para un fecha determinada
Los requisitos son: a) Celebración posterior al contrato, porque con ello supuestamente se evita que el locatario lo suscriba en un estado de necesidad, que lo lleve a perder beneficios que disposiciones de orden público -como serían las del plazo mínimo legal establecidas a favor del inquilino, dos años para vivienda y tres para los restantes destinos- imponen. Por ello no puede ser otorgado contemporáneamente con el contrato locativo, lo cual no pone a salvo al locatario de un locador que le imponga suscribirlo en el mismo acto del contrato, pero sin fecha -tanto de otorgamiento como de desocupación- y en un solo ejemplar que retiene el locador, a pesar de figurar como otorgado en tres ejemplares (uno para cada parte y otro para el fiador), para luego fecharlo según su conveniencia.
b) Ocupación del inmueble: esto es indispensable, porque de lo contrario se estaría también ante un caso de estado de necesidad del locatario. De todos modos se observa a menudo en la práctica, que al locatario se le obliga a firmar el instrumento antes de ingresar en el inmueble, con la fecha de suscripción en blanco o insertando una posterior.
c) Homologación: es necesaria la previa homologación judicial para poder ejecutarlos, que procederá previo análisis por el juez del cumplimiento de los requisitos formales y sustanciales; para evitar el llamado a reconocimiento de firmas, que indefectiblemente dilata el proceso, conviene certificarlas notarialmente en el supuesto de un instrumento privado u otorgar el acto por instrumento público.
d) Sublocatarios: deberán ser denunciados bajo responsabilidad de las partes y el juez los citará para la homologación del convenio, porque los contratos (convenio de desocupación) no pueden perjudicar a terceros (art. 1195 Cód. Civil), ya que podría presentarse un caso colusión dolosa entre locador y locatario, que reduzcan el plazo locativo en perjuicio de sublocatarios con plazo original. En este supuesto, se debe respetar para ellos el plazo establecido en el contrato de locación, salvo que también ellos suscriban el convenio de desocupación. e) Ejecución: corresponde el trámite de ejecución de sentencia de condena de hacer.
Aunque hay una corriente jurisprudencial interpretando que la suscripción de un convenio de desocupación no implica una novación que extinga las obligaciones del fiador respecto del contrato de locación, de todos modos, para evitar inconvenientes al respecto, es aconsejable que también el fiador en su carácter suscriba el instrumento. Un convenio de desocupación adecuadamente instrumentado (Abatti-Rocca(h), 350 Modelos de Contratos, p. 224) es de gran utilidad para el locador, ya que le asegura el desalojo para una fecha cierta, ya que tiene distinto valor una finca ocupada con un inquilino u otra clase de ocupante, pero con convenio firmado y homologado judicialmente, que otra sin dicho instrumento, entre otros ejemplos.
Igualmente sigo pensando que es una fantochada y que autorizar la homologación es de terror.-
Así estamos, convenio de desocupación causa comodato, forma de pago pagarés (títulos incausados)...
Da o para la inconstitucionalidad o para el fraude a la ley.
Saludos.
