Hola, mi caso es el siguiente: mi cliente compró una propiedad por boleto en el 2010, certificó firmas y lo selló. Estaba en trámite el sucesorio del que los dos vendedores son herederos y la división por ph. Finalizado el trámite cuando van a escriturar el escribano informa que uno está inhibido desde el 2012 por una deuda con el banco. Comó hago para escriturar ese 50%, me presento en el juicio ejecutivo? Alguien tiene modelo o me orientan como encararlo? desde ya agradezco su ayuda...
Un Sitio de Ley
Tercería de mejor derecho boleto cv
- De lectura libre.
Para publicar un mensaje, regístrese gratuitamente.
Fijate cual es el monto de la deuda y si no es mucha y tu cliente puede afrontarla, que la pague, acordando una quita con el actor, y se subrogue en los derechos del ejecutante, para después de escriturar, seguir la ejecución contra el deudor.
Atte. Legales.com
Lo que pasa es que la deuda es mucho dinero que mi cliente no puede pagar. El boleto esta sellado y es anterior a la inhibiciòn
Si es así, hacé valer:
Que ocurre ante el embargo trabado por terceros respecto del bien enajenado por boleto de compra venta? ¿Cuál es el reconocimiento que la doctrina judicial le da al boleto de compraventa? ¿Que podemos decir en general?
Pueden presentarse varias situaciones:
1.- Una medida cautelar ordenada, trabaja y registrada con anterioridad al boleto de compraventa. En este caso triunfa la medida cautelar.
2.- Si el boleto de compraventa ha sido registrado, triunfa el adquirente por boleto delante de la medida cautelar.
3.- Si hay publicidad posesión, por boleto de compraventa le resultaba de conocimiento al embargante, también triunfa el adquirente en todo lo que concierne a restitución de mejoras realizadas, el derecho de retención que ya desarrollamos a lo largo de estas páginas ( clic aquí ). ( Andorno, Luis O y otros: Vigencia de la Publicidad Posesoria en materia de Derechos Reales, ed. Zeus: 50-D-193 ). Asimismo la adquisición de los frutos de la cosa entregada, por ejemplo los frutos o productos de una cosecha. Y, en general, pueden ejercer contra el embargante todos los derechos del titular registral conforme art. 1196 del C. Civil: "Sin embargo los acreedores pueden ejercer todos los derechos y acciones de su deudor, con excepción de los que sean inherentes a su persona".
4.- Incluso se ha sostenido que aún, en las ejecuciones individuales, es de aplicación el art. 1185 bis del Código Civil, en el sentido de que, si se lo puede oponer a la quiebra o concurso, con mayor razón al ejecutante individual, siempre que, el boleto de compraventa tenga fecha cierta anterior, buena fe, y pago de, a lo menos, el % 25 del precio ( conf. Borda, Tratado t. I, pág. 316 ).
5.- En el supuesto caso de hipoteca se ha sostenido que debe estarse a la posesión. La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, en fallo publicado en E.D. 55 - 203 ha sostenido que el adquirente por boleto, puede deducir, en la ejecución contra el titular registral la tercería de dominio.
6.- En caso de quiebra es de aplicación el art 146 de dicha ley ( nro. 24522 ) ( para verla clic aquí ). "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio"
¿Cuál es el reconocimiento que la doctrina judicial le da al boleto de compraventa? ¿Es oponible a terceros el boleto de compraventa de acuerdo a la jurisprudencia?
De acuerdo a las distintas posiciones jurisprudenciales podemos decir:
Jurisprudencia Sintetizada. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Año 2008.
Ref. Fallos sumarios oficiales. CNACIV - AÑO 2008. SUMARIO: 000017612 1-1 HONORARIOS. Ejecución. Rechazo. Escrituración. Condena a escriturar. Honorarios regulados al letrado del vendedor titular del inmueble.
La posesión de un inmueble adquirido de buena fe por boleto de compraventa y respecto del que se pagó la totalidad del precio pactado importa un verdadero dominio sobre la cosa, oponible no sólo al vendedor y sus sucesores sino también a terceros. Ello aun cuando el dominio resulte imperfecto por la falta de escritura e inscripción. De tal manera, aunque el bien se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, los honorarios regulados a favor del abogado de éste condenado en costas en el juicio de escrituración no podrán ejecutarse sobre el inmueble que debe escriturarse a favor del poseedor, no obstante encontrarse embargado por la deuda. (Sumario N°17941 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N°3/2008). CALATAYUD, DUPUIS. R.502917 TRIPICCHIO, Claudia Noemí c/ PERSIC, Dora s/ ESCRITURACIÓN. 27/03/08 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala E. UTSUPRA: A00274760585.-
Fuente: Base CSJN Autor: Base CSJN
En un sentido contrario se ha dictado este fallo de la Cámara de Apelaciones de San Isidro:
"El adquirente de un inmueble por boleto de compraventa no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado (DJBA 117-409), dado que es tal quien es propietario de un inmueble hipotecado por su vendedor (art.3164 del Cód.Civil). Para que la adquisición de dominio surta efectos respecto de terceros son necesarias la escritura pública, la tradición y la inscripción en el registro de la propiedad (arts.577, 1184 inc.1 y 2505 del Cód.Civil y art.2 ley 17.801). Habida cuenta de ello, el adquirente por boleto, al no poder ampararse en las previsiones de los arts.3162 y siguientes del Cód.Civil, no esta autorizado para intervenir en el juicio por cobro hipotecario seguido por el acreedor contra el deudor y, por consiguiente, no puede oponer excepciones (art.597 del CPCC), debiendo buscar la protección de sus derechos por otra vía apropiada". - - CCI Art. 3164 ; CCI Art. 577 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 2505 ; LEY 17801 Art. 2 ; CPCB Art. 597 - CC0001 SI 51263 RSI-31-90 I 13-2-1990 - CARATULA: Nall c/ Menacho s/ Ejec. - - MAG. VOTANTES: Montes de Oca - Furst - Arazi - - - - - UTSUPRA: A00198842832.-
Fuente: BASE JUBA - EDITOR SCBA Autor: BASE JUBA - EDITOR SCBA
El Departamento Judicial de La Plata se mantiene con el mismo criterio.
"La existencia de un boleto de compraventa, aún en el supuesto de ser auténtico, no autoriza la intervención de los adquirentes en el juicio por cobro hipotecario seguido por el acreedor contra su deudor. Es que el adquirente con boleto de compraventa no reúne los requisitos que se requieren para que la adquisición del dominio sobre un inmueble surta efectos respecto de terceros, a saber: la escritura pública, la tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 577, ll84, inc. l° y 2505 del Código Civil; art. 2 dec. ley l7.80l); y por lo tanto, no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado, por lo que no sólo carece de los derechos propios de éste, sino que no está autorizado para intervenir en el juicio por cobro hipotecario seguido por los acreedores contra el deudor, debiendo buscar la protección de sus derechos por otra vía apropiada" (arts. ll85, 3l62 y ss., Código Civil; 569 y 597, Código Procesal). CCI Art. 577 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 2505 ; DLE 17801 Art. 2 ; CCI Art. 1185 ; CCI Art. 3162 ; CPCB Art. 569 ; CPCB Art. 597 CC0201 LP 88860 RSD-5-99 S 10-2-1999, Juez SOSA (SD) CARATULA: Banco de Crédito Argentino S.A. c/ Ivanoff, Enrique Rodolfo y otra s/ Ejecución hipotecaria MAG. VOTANTES: Sosa-Bissio UTSUPRA: A00162583644.-
Fuente: BASE JUBA FALLOS OFICIALES Autor: BASE JUBA FALLOS OFICIALES
Que ocurre ante el embargo trabado por terceros respecto del bien enajenado por boleto de compra venta? ¿Cuál es el reconocimiento que la doctrina judicial le da al boleto de compraventa? ¿Que podemos decir en general?
Pueden presentarse varias situaciones:
1.- Una medida cautelar ordenada, trabaja y registrada con anterioridad al boleto de compraventa. En este caso triunfa la medida cautelar.
2.- Si el boleto de compraventa ha sido registrado, triunfa el adquirente por boleto delante de la medida cautelar.
3.- Si hay publicidad posesión, por boleto de compraventa le resultaba de conocimiento al embargante, también triunfa el adquirente en todo lo que concierne a restitución de mejoras realizadas, el derecho de retención que ya desarrollamos a lo largo de estas páginas ( clic aquí ). ( Andorno, Luis O y otros: Vigencia de la Publicidad Posesoria en materia de Derechos Reales, ed. Zeus: 50-D-193 ). Asimismo la adquisición de los frutos de la cosa entregada, por ejemplo los frutos o productos de una cosecha. Y, en general, pueden ejercer contra el embargante todos los derechos del titular registral conforme art. 1196 del C. Civil: "Sin embargo los acreedores pueden ejercer todos los derechos y acciones de su deudor, con excepción de los que sean inherentes a su persona".
4.- Incluso se ha sostenido que aún, en las ejecuciones individuales, es de aplicación el art. 1185 bis del Código Civil, en el sentido de que, si se lo puede oponer a la quiebra o concurso, con mayor razón al ejecutante individual, siempre que, el boleto de compraventa tenga fecha cierta anterior, buena fe, y pago de, a lo menos, el % 25 del precio ( conf. Borda, Tratado t. I, pág. 316 ).
5.- En el supuesto caso de hipoteca se ha sostenido que debe estarse a la posesión. La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, en fallo publicado en E.D. 55 - 203 ha sostenido que el adquirente por boleto, puede deducir, en la ejecución contra el titular registral la tercería de dominio.
6.- En caso de quiebra es de aplicación el art 146 de dicha ley ( nro. 24522 ) ( para verla clic aquí ). "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio"
¿Cuál es el reconocimiento que la doctrina judicial le da al boleto de compraventa? ¿Es oponible a terceros el boleto de compraventa de acuerdo a la jurisprudencia?
De acuerdo a las distintas posiciones jurisprudenciales podemos decir:
Jurisprudencia Sintetizada. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Año 2008.
Ref. Fallos sumarios oficiales. CNACIV - AÑO 2008. SUMARIO: 000017612 1-1 HONORARIOS. Ejecución. Rechazo. Escrituración. Condena a escriturar. Honorarios regulados al letrado del vendedor titular del inmueble.
La posesión de un inmueble adquirido de buena fe por boleto de compraventa y respecto del que se pagó la totalidad del precio pactado importa un verdadero dominio sobre la cosa, oponible no sólo al vendedor y sus sucesores sino también a terceros. Ello aun cuando el dominio resulte imperfecto por la falta de escritura e inscripción. De tal manera, aunque el bien se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, los honorarios regulados a favor del abogado de éste condenado en costas en el juicio de escrituración no podrán ejecutarse sobre el inmueble que debe escriturarse a favor del poseedor, no obstante encontrarse embargado por la deuda. (Sumario N°17941 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N°3/2008). CALATAYUD, DUPUIS. R.502917 TRIPICCHIO, Claudia Noemí c/ PERSIC, Dora s/ ESCRITURACIÓN. 27/03/08 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala E. UTSUPRA: A00274760585.-
Fuente: Base CSJN Autor: Base CSJN
En un sentido contrario se ha dictado este fallo de la Cámara de Apelaciones de San Isidro:
"El adquirente de un inmueble por boleto de compraventa no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado (DJBA 117-409), dado que es tal quien es propietario de un inmueble hipotecado por su vendedor (art.3164 del Cód.Civil). Para que la adquisición de dominio surta efectos respecto de terceros son necesarias la escritura pública, la tradición y la inscripción en el registro de la propiedad (arts.577, 1184 inc.1 y 2505 del Cód.Civil y art.2 ley 17.801). Habida cuenta de ello, el adquirente por boleto, al no poder ampararse en las previsiones de los arts.3162 y siguientes del Cód.Civil, no esta autorizado para intervenir en el juicio por cobro hipotecario seguido por el acreedor contra el deudor y, por consiguiente, no puede oponer excepciones (art.597 del CPCC), debiendo buscar la protección de sus derechos por otra vía apropiada". - - CCI Art. 3164 ; CCI Art. 577 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 2505 ; LEY 17801 Art. 2 ; CPCB Art. 597 - CC0001 SI 51263 RSI-31-90 I 13-2-1990 - CARATULA: Nall c/ Menacho s/ Ejec. - - MAG. VOTANTES: Montes de Oca - Furst - Arazi - - - - - UTSUPRA: A00198842832.-
Fuente: BASE JUBA - EDITOR SCBA Autor: BASE JUBA - EDITOR SCBA
El Departamento Judicial de La Plata se mantiene con el mismo criterio.
"La existencia de un boleto de compraventa, aún en el supuesto de ser auténtico, no autoriza la intervención de los adquirentes en el juicio por cobro hipotecario seguido por el acreedor contra su deudor. Es que el adquirente con boleto de compraventa no reúne los requisitos que se requieren para que la adquisición del dominio sobre un inmueble surta efectos respecto de terceros, a saber: la escritura pública, la tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 577, ll84, inc. l° y 2505 del Código Civil; art. 2 dec. ley l7.80l); y por lo tanto, no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado, por lo que no sólo carece de los derechos propios de éste, sino que no está autorizado para intervenir en el juicio por cobro hipotecario seguido por los acreedores contra el deudor, debiendo buscar la protección de sus derechos por otra vía apropiada" (arts. ll85, 3l62 y ss., Código Civil; 569 y 597, Código Procesal). CCI Art. 577 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 2505 ; DLE 17801 Art. 2 ; CCI Art. 1185 ; CCI Art. 3162 ; CPCB Art. 569 ; CPCB Art. 597 CC0201 LP 88860 RSD-5-99 S 10-2-1999, Juez SOSA (SD) CARATULA: Banco de Crédito Argentino S.A. c/ Ivanoff, Enrique Rodolfo y otra s/ Ejecución hipotecaria MAG. VOTANTES: Sosa-Bissio UTSUPRA: A00162583644.-
Fuente: BASE JUBA FALLOS OFICIALES Autor: BASE JUBA FALLOS OFICIALES
Atte. Legales.com
Perfecto, gracias por tus respuestas! Ahora bien, en la práctica como hago? Me presento en el Juicio Ejecutivo y solicito se levante la inhibición al solo hecho de escriturar el 50 % del vendedor inhibido?
Fíjate la posibilidad de presentarte como tercero pidiendo un levantamiento sin tercería.. art. 104 cpcc.
Más q nada xq la adquisición de la propiedad inmueble es declarativa.. No constitutiva.
Slds
Más q nada xq la adquisición de la propiedad inmueble es declarativa.. No constitutiva.
Slds
Retomo el tema, estuve viendo y me voy a presentar en el expediente sin tercería, alguien tiene un modelo de escrito? Me presento en el mismo expediente o tengo que iniciar incidente?
Hola Dr, tengo un caso similiar , queria saber si me podría orientar como lo resolvió se presento sin tercería en el juicio ejecutivo? en mi caso el inmueble esta embargado por juicio ejecutivo por falta de pagos de pagares, me tendría que presentar en el mismo? Le agradezco mucho si me puede orientar, Gracias!
Presentate en el juicio donde sta la cautelar como terceria de mejor derecho haciendo valer el boleto de CPA/VTA y pidiendo el levantamiento al solo efecto de la escrituracion. Pero vas a tener que probar la fecha del boleto como fecha cierta, porque del otro lado te la van a negar y van a solicitar la inoponibilidad del boleto. Si el boleto se hizo por ante escribano les tapas la boca, pero en caso de que no, queda en que puedas probar la fecha
Cuando una multitud de cuervos rodeaba al cliente al grito de "que pague!, que pague!", se hizo presente el señor y dijo "el que este libre de inflar una liquidacion, que arroje la primer calculadora"
Hola, me presente con un incidente de levantamiento sin tercería, el boleto estaba sellado por lo que tenía fecha cierta. El ejecutante se allanó así que me salió la sentencia a favor sin inconveniente. Cualquier cosa que necesites a tu dispocisión!
Hola Muchas gracias por las respuestas son de mucha utilidad para mi,voy a seguir su consejo, otra consulta, el ejecutado/vendedor se niega a escriturar tendré que inciar una vez finalizada la tercería el juicio de escrituracion?. el boleto tiene solo una firma certificada que es la de su esposa hoy fallecida...