Inmueble vendido dos veces

[juancapa]

Estimados colegas.

Busco opiniones sobre un caso que tengo.

A le vende a B, los derechos y acciones sobre un inmueble. B paga una seña de $200.000.
El contrato no tiene plazo de pago del saldo ni nada por el estilo, es muy pero muy básico.
Con posterioridad, C (hijo del conviviente de A) le vende por boleto el mismo inmueble a D, o sea, hay un vendedor y un comprador distintos, pero éste último (el segundo comprador, digamos) entra en posesión del lote y hace una construcción.
Yo voy por B, el primer adquirente que se ve frustrado en sus derechos.

Lo encaré así:

1 - Inicié mediación contra A, vendedora del primer boleto, dado que los derechos vendidos fueron frustrados atento que existe otro comprador que tiene la posesión del lote (y con ello triunfa ante mi cliente).
2 - por tal razón al segundo adquirente no lo puedo tocar, dado que tiene una mejor posición jurídica al ser poseedor.
3 - levanté un acta de constatación, me atendió el poseedor (o sea el segundo comprador) y me entregó una copia del boleto de compraventa que va adjunta al acta notarial.
4 - probado que A vendió a B (con el primer boleto), y luego que C (hijo del conviviente de A) vendió a D (con el boleto adjunto al acta), tendré que acreditar el concierto malicioso entre A y C (los dos vendedores) a través de la relación familiar que ostentan. Un buen indicio son las CD que remití a A, que las firmó el padre de C (o sea, el concubino de aquélla).
5 - La acción civil es un daños y perjuicios por frustración del contrato de compraventa, pidiendo la devolución de la seña con más otro tanto de su valor (seña x2) como decía el viejo CC, aplicable por cuanto el boleto es de junio 2014.

Espero sus comentarios o cualquier otra idea que tengan al respecto.
Gracias!

[legalescom]

¿Pagó una seña de $ 200.000?. Si te equivocaste en el monto, empezamos mal.

[juancapa]

¿Pagó una seña de $ 200.000?. Si te equivocaste en el monto, empezamos mal.

Pagó una seña de $200.000. No me equivoqué en el monto.

[ebarreyro]

El caso, definitivamente, esta mal encarado. Faltan datos para determinar si el segundo comprador tiene mejor derecho. Partiendo desde que un inmueble no se vende así, hasta el hecho de las diversas modalidades de compraventa que hay. De hecho, si hay verdadera connivencia entre a y C, pueden vencerle fácilmente en juicio, para que cargue con las costas.

[juancapa]

Tiene mejor derecho el segundo comprador porque tiene la posesión del inmueble. Respecto a Lo de las modalidades de compraventa, no sé a qué te referís dado que en este caso hay dos compras de derechos sobre inmuebles, lisas y llanas. No me interesa citar al segundo vendedor porque no tiene bienes y complicaría mucho más el trámite procesal, dado que el me va a desconocer la primera venta.

[ebarreyro]

Reitero, faltan datos. Los textos de los boletos, las fechas del segundo, el nombre del titular del bien. Si su cliente tomó posesión del bien. Compra de derechos sobre inmueble no dice nada; la escritura pública compra el derecho real de dominio sobre el inmueble. No importa si cita al segundo vendedor, si hay connivencia, lo vencen en juicio. De los datos, no surge que el segundo comprador tenga mejor derecho.

[juancapa]

Reitero, faltan datos. Los textos de los boletos, las fechas del segundo, el nombre del titular del bien. Si su cliente tomó posesión del bien. Compra de derechos sobre inmueble no dice nada; la escritura pública compra el derecho real de dominio sobre el inmueble. No importa si cita al segundo vendedor, si hay connivencia, lo vencen en juicio. De los datos, no surge que el segundo comprador tenga mejor derecho.

Son dos boletos de compra de derechos y acciones sobre el mismo inmueble. El primero no tiene fecha cierta, el segundo sí porque están las firmas certificadas. El primer comprador no tuvo nunca posesión, el segundo si, porque pagó el total del precio en un solo acto y fue puesto en posesión inmediatamente.

[juancapa]

La solucion creo haberla encontrado aca:

Art. 594. Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendrá derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligación precedente del deudor; pero sí contra los que sabiéndola hubiesen tomado posesión de la cosa.

Art. 595. Si la tradición se hubiere hecho a persona de buena fe, el acreedor tiene derecho a exigir del deudor otra cosa equivalente, y todos los perjuicios e intereses.

Art. 889. Si la prestación se hace imposible por culpa del deudor, o si éste se hubiese hecho responsable de los casos fortuitos o de fuerza mayor, sea en virtud de una cláusula que lo cargue con los peligros que por ellos venga, o sea por haberse constituido en mora, la obligación primitiva, sea de dar o de hacer, se convierte en la de pagar daños e intereses.