Nexo causal adecuado

[Novisimo]

Hola gente:
Estoy armando una demanda contra un escribano que sintetizo. Mi cliente hace casi 10 años quiso vender su casa porque estaba en la lona. La cuestión que por un pésimo asesoramiento que hizo el escribano del comprador (que no averiguo inhibiciones) se terminó en un juicio de escrituracion que por supuesto mi cliente perdió, aunque todavía no se ejecuto la sentencia, está pendiente de pagarse el saldo. Este saldo no representa ya ni la mitad de lo que representaba a aquella epoca. Es decir que antes con eso compraba una casa y ahora ni casa ni depto. Esa pérdida de valor por el transcurso del tiempo ¿tiene adecuado nexo de causalidad con el hecho del escribano? No le puedo encontrar la vuelta. Muchas gracias de antemano por todos los aportes.

[legalescom]

Ante todo, ¿es el escribano el responsable, o el corredor inmobliario que intervino en el contrato de compraventa, previo a la escritura, que no pidió los certificados respectivos?

[ebarreyro]

Difícil, el único responsable de la inhibicion es el vendedor.

[Avct]

En la práctica nunca escuché de un escribano que no haya pedido esa documentación. Esto pasó hace ya 10 años, ¿No estaría prescripta la acción? (Sea responsabilidad contractual o extracontractual). ¿Cuándo fue que no pidió los certificados el escribano? Por que si intervino en el boleto de compraventa hay que ver si en ese documento es obligatorio pedir certificados. Hace varios años discuti acaloradamente con un escribano por que me entere sobre la marcha que el vendedor tenia la casa hipotecada y con sentencia de transe y remate. El tipo me contestó que no había obligación de pedirlos para el boleto (hasta esa instancia habiamos llegado nomas). Antes de cualquier cosa averigua bien si es obligatorio pedir certificado para el boleto de cv, y luego si la acción estaría prescripta.

[fabiandd]

Hola colega:
¿Por qué terminó en escrituración? ¿Participó en el boleto? Supongamos que el juicio de escrituración se originó a raíz de la participación del escribano (que tiene que haber sido calamitosa), no le encuentro nexo a la pérdida de valor como inmediata, pero ojo que no soy muy ducho... y en cuanto a una consecuencia mediata la misma debiera ser previsible. Mucha duda me genera, pero me inclino a que no tiene nexo causal adecuado.

[Novisimo]

Gracias a todos por los comentarios. Les clarifico: mi cliente se mandó solo a vender el inmueble y con el comprador, suscribieron una Opcion Irrevocable de Venta, donde recibió 1000 dolares y el precio pactado total fue de 95000. Ahi la compradora quedo en designar al escribano y ademas se convino que iban a escriturar directamente luego de esa opción porque el saldo se convino abonar al momento de escriturar. La compradora le encargo a un escribano el tema al que mi cliente le facilitó todo. El escribano pidio un Certificado de Dominio y no el de inhibiciones. En el certificado de dominio figuraba un embargo de Rentas, ademas debia municipalidad, obras sanitarias, impuesto inmobiliario, todo lo que puedan imaginar lo debia. Esto todo lo averigua el escribano y les avisa (de inhibiciones no pudo decir nada porque no las pidió). MI cliente no tenía un peso para pagar nada; de hecho vendia la casa para comprarse una mas barata y armar un negocio con el resto. Entonces la compradora le ofrece adelantarle plata para que pague todo y así escriturar. Mientras tanto el escribano seguia pidiendo certificados de dominio para mantener la reserva de prioridad, sin pedir increiblemente las de inhibiciones. MI cliente agarró viaje y firmaron un Boleto que no estaba previsto solamente para anticiparle ese dinero en total unos 30000 dolares porque ademas iba a pagar la seña de otra casa (que pago). En el boleto quedo escrito lo del embargo y demás. Se pagó todo. Cuando pidio las anotaciones personales tres meses despues saltaron dos deudas bancarias y ya no le alcanzaba, sin quedarse en la calle. ¿Resultado? Mi cliente no pudo devolver el dinero recibido porque pago todo lo que le puso el escribano arriba de la mesa. La compradora le inicio juicio de escrituracion, el que por supuesto perdio con costas, aunque todavia no se ejecuto la condena a escriturar. Por eso preguntaba sobre el nexo causal adecuado entre el hecho del escribano y la pérdida de valor del saldo, porque ahora esa casa vale el doble y lo que le queda no le va a alcanzar para nada. Gracias de nuevo por todas sus respuestas.

[fabiandd]

Se mandó una macana tremenda el escribano. Evidentemente incumple con el deber de asesoramiento conforme a Derecho, porque no advirtió a las partes de las inhibiciones y les hizo hacer un boleto. Sigo tratando de establecer el nexo adecuado entre la falta del escribano y la pérdida de valor adquisitivo del saldo. Por justicia debiera ser así, pero en fallos que encontré son muy finos con este tema. Ojalá otros colegas más instruidos en el tema puedan aportar el "hilo rojo".

[ebarreyro]

El tema es la propia torpeza del vendedor. El escribano no asesora en el tracto comercial, eso lo hace el corredor. El notario, sólo debe verificar los informes para hacer la escritura.

[legalescom]

Primero, el consultante, refiere, que el escribano no solicito inhibiciones, después.dice que lo pidió a los 3 meses. Yo me pregunto, ¿para que el escribano iba a pedir inhibiciones, si el certificado de dominio, ya revelaba un embargo de Rentas (para que Rentas embargue, es porque debería un fangote), adeudando el vendedor toda clase de impuestos y tasas, que deberían ser saldados, previo al acto de escrituración?.

[fabiandd]

Tengo entendido que tanto los certificados de dominio como de inhibiciones se piden en forma conjunta, además lo veo lógico. Si soy escribano y me encargan escriturar, pediría los dos porque no puedo instrumentar si no tengo ambos certificados a la vista (art. 23 Ley 17801). Acá lo grave entiendo es que el escribano informó de un embargo y demás y no advirtió de las inhibiciones. Cuando pidió el certificado de dominio, hizo reserva de prioridad ¿para qué si no tenía el de anotaciones personales? Además al pedir el certificado de dominio es como que aceptó llevar adelante la escrituración, está a cargo ya. Eso entiendo de lo que dice el colega, no sé si comprendí exactamente el caso. Por otro lado, si solo se quería informar pedía un Informe de Dominio y eso no lo vinculaba, pero el certificado que solo lo pueden pedir los escribanos y tiene efectos de bloqueo.

[fabiandd]

Igual para ayudar al colega, mas allá de cuestionar si el escribano es responsable o no (todos tenemos opiniones distintas) sería útil si los colegas que la tienen mas clara interpretan lo del nexo causal sobre lo que tiene dudas. Damos por sentada la responsabilidad del escribano, ahora ¿esa pèrdida de valor del saldo que le queda pendiente en el juicio por el transcurso de tantos años (y a la luz de la situación del páis, donde los valores inmobiliarios crecieron en dolares) tiene nexo causal con el hecho dañoso original (asesoramiento deficiente u omisión de deberes)?

[Avct]

Si el comprador fue quien designo al escribano, ¿habria responsabilidad extracontractual con respecto al vendedor? ¿Cuánto pasó ya del hecho? Insisto con también evaluar el tema de la prescripción.

[Novisimo]

Gracias de nuevo por todos los aportes. gracias Fabian por tratar de reencauzar mi pregunta. Respecto de la prescripción es contractual y ya la suspendi con mediacion, me quedan varios dias por delante.
Para aclarar algunos temas: no participó inmobiliaria o corredor alguno, sino que fue directo de dueño a comprador. Vuelvo a reiterar algunos puntos porque por ahí al haber relatado in extenso se pierde el hilo y por ahí la hice compleja.
Por si solos firmaron la Opcion de Venta por 1000 dolares, despues de esto iban a escriturar o sea que tenia que participar un escribano.
La compradora le encarga a un escribano el tema y este pide como corresponde el Certificado de Dominio, con el cual hace la reserva de prioridad (de ahi si esta todo en orden tiene 45 dias corridos). Insisto: no solicito anotaciones personales, eso no sería grave si no fuera por lo que sigue.
Los instruyó para que hagan un boleto de modo de que el comprador le diera plata a cuenta del precio al vendedor para levantar todos los impedimentos.
Cuando digo que tres meses después pidio las inhibiciones fue asi: reservo prioridad 4 veces sin pedirlas cuando la ley es clara que no puede otorgar una escritura válida si no cuenta con las certificaciones del bien y de las personas. Tuvo que haberlas pedido juntas.
Si las pedia juntas, a mi cliente no le alcanzaba para pagar deudas y comprar otra casa, por lo que hubiese desistido, devolvia los 1000 dolares y listo. Pero como le dieron 30000 con las que pagó y señó otra casa, despues no la pudo devolver y ahi termino en escrituración con costas obviamente.
Quiero confesarles algo: cuando el tipo me vino a ver , todas esas dudas que expresaron, las tuve e incluso le llegué a decir: mire , no hay nada. Pero con un razonamiento simple me hizo pensar y lo estudié: me dijo: Dr. no puedo entender como si para escriturar se necesita un escribano, uno le entrega todo, acepto pagar lo que se adeuda , sacrifico parte de la plata que me queda para comprar otra casa y despues que se pago todo me dice que estoy inhibido y que no se puede hacer. ¿Para que me hizo pagar todo? Si me avisaba antes, yo devolvia los 1000 dolares y seguia teniendo mi casa. Ahora tengo un juicio que perdí y encima me quedo en la calle. Ahi empece a leer sobre escribanos y hay un deber que la Ley 404 de CABA es recurrente en resaltar que es el de asesoramiento previo. Despues Mosset Iturraspe, Kiper, Trigo Represas, Bueres, Ghersi, todos hablan del deber de asesoramiento previo idoneo.

[Novisimo]

Perdón me olvidaba: ¿ven nexo causal entre ese hecho del escribano y la pérdida del valor adquisitivo de ese saldo que quedó pendiente en el juicio de escrituración (aun sin ejecutarse la condena por eso esta pendiente)? Porque la pérdida está atada a un acontecimiento distinto que tiene que ver con la modificación de valores (áún en dólares) desde 2006 a la fecha. ¿Es mediato y previsible?¿es consecuencia inmediata? Gracias de nuevo a todos.

[fabiandd]

Estimado colega: me he quedado enganchado con el tema que planteó porque es de laboratorio. Si partimos de la base que la reparación debe ser plena, es obvio que ese monto debe formar parte del reclamo. Ahora bien, ¿ la desvalorización del inmueble -producto de las circunstancias publicas y notorias del país- son inmediatas? De ser mediatas ¿el hecho distinto es previsible? El escribano seguramente si hiciera un ejercicio mental básico, en función de la experiencia, seguro que para él resultaría así. Pero doctrina y legislación habla del hombre común. En un punto estimo el daño inmediato y directo. En la mediatez se me pierde el razonamiento. Otro punto que analicé es ¿no hay pérdida de chance? Pese a la inhibición.
Lo concreto es, que a tenor de su relato, el escribano incurrió en una falta gravísima, es inexplicable su omisión, No cierra por ningún lado para exculparlo.