Consulta: planos desactualizados venta de inmueble.

[mmizzi]

Buen día, antes que nada me presento, mi nombre es mauro y estoy próximo a recibirme, pero mas que nada manejo el área penal, ahora tengo un problema con un inmueble que mis suegros están intentando vender: ¿es requisito necesario contar con los planos actualizados del mismo? porque la parte compradora los esta exigiendo y quería saber si eso podía impedir la venta y la escrituracion. Y si es que es un requisito indispensable, ¿en que norma esta estipulado? Ya se firmo boleto, y la propiedad fue visitada en reiteradas oportunidades, el comprador envió carta documento pidiendo que se devuelva la plata del boleto por no estar los planos actualizados.
Gracias!!

[legalescom]

Cuando se escritura una propiedad inmueble, en Pcia. de Buenos Aires, por ej., es necesario el certificado catastral http://www.arba.gov.ar/Informacion/Preg ... =69#Rta294, extendido por un agrimensor quién, previamente, debe cotejar "in situ" si, el edificio está de acuerdo a los planos, y si no lo estuviera, deberá tramitarse la incorporación de las partes no declaradas, mediante un nuevo plano y, recién después, extenderá el certificado correspondiente para poderse escriturar.

[mmizzi]

Cuando se escritura una propiedad inmueble, en Pcia. de Buenos Aires, por ej., es necesario el certificado catastral http://www.arba.gov.ar/Informacion/Preg ... =69#Rta294, extendido por un agrimensor quién, previamente, debe cotejar "in situ" si, el edificio está de acuerdo a los planos, y si no lo estuviera, deberá tramitarse la incorporación de las partes no declaradas, mediante un nuevo plano y, recién después, extenderá el certificado correspondiente para poderse escriturar.

Mil gracias, el tema es que es en capital, tenes idea si rige lo mismo? busque normativa pero no encontré nada. Sospecho que el tema de los planos desactualizados es una excusa para no concretar la compra por un tema de arrepentimiento.

[legalescom]

No lo creo, averiguá bien en Capital Federal, debe suceder algo parecido a Provincia

[Montevideo]

Hola Mauro,

Respondo: es requisito necesario contar con los planos actualizados del mismo?: Hay que diferenciar la existencia de planos aprobados por la municipalidad, de lo que es la denuncia de metros cuadrados cubierto, semicubiertos y descubiertos de la propiedad para el pago del impuesto inmobiliario ante Catastro. O sea, podés no tener deuda de catastro porque denunciaste los metros (o te sacaron la foto y automáticamente calcularon el valor inmobiliario catastral), y sin embargo no tener los planos hechos por un arquitecto y aprobados por el municipio (ya sean planos de ampliación o de construcción inicial).

porque la parte compradora los esta exigiendo y quería saber si eso podía impedir la venta y la escrituracion: La compradora puede exigirlos, y puede impedir la venta si esto no está y ella los quiere. Por eso, yo aconsejo que - si firmaron Boleto de Cpra.Venta - pongan la salvedad que los planos (seguramente de ampliación) no están aprobados, y que correrán por cuenta de la parte compradora (y le bajan el precio) o vendedora (y se ponen ya mismo a hacerlo).

Y si es que es un requisito indispensable, ¿en que norma esta estipulado? Ya se firmo boleto, y la propiedad fue visitada en reiteradas oportunidades, el comprador envió carta documento pidiendo que se devuelva la plata del boleto por no estar los planos actualizados: Es obvio que se arrepintió, porque en verdad, todo se soluciona. CÓMO SE SOLUCIONA? Haciendo los planos, previa intervención de un agrimensor, o hacer la salvedad en la escritura o pactar un plazo para regularizar (en 30 días se hace todo), o se baja el precio, etc.

TODO SE SOLUCIONA.

Lo que te comento, lo digo con conocimiento de causa. Soy MMO además de abogada, y tuve que asesorar en un caso IDÉNTICO a una amiga.

Te cuento que esto sucede en PROVINCIA DE BS.AS., y con Escribanos que suelen ser de CABA (no están acostumbrados que en provincia mucha gente no tiene planos).

El problema mayor se da cuando hay PROPIEDAD HORIZONTAL.

Yo, cuando compré mi casa en Provincia de BS.AS., lo hice por préstamo hipotecario, y nunca tuve problemas pese a que compré sin los planos de ampliación.

A mi amiga, el escribano de la compradora y la compradora, le exigieron que tenga todo.

Son pocos los escribanos que hilan tan fino, pero....es una exigencia legal por parte de ellos.

Suerte.

Obviamente solucionar esto

[icaro2010]

Hola colegas, justo estoy con un tema de esta misma naturaleza, para colmo en causa propia! Compre en el 2010 una propiedad en la costa a la que le faltaba el conforme a obra, por ende el final de obra (no me queda muy claro cual es la diferencia) La vendedora quedó de palabra hablar con el arquitecto que había firmado el proyecto para que culminara el trámite, como bien lo dice el dicho, en casa de herrero... No tomé los recaudos de dejarlo por escrito. Al poco tiempo el arq. me dijo que él no firmaría un nuevo plano (había algunas pequeñas modificaciones al proyecto original, ya que así extendía su responsabilidad profesional por 10 años más. En realidad me olvide del tema hasta ahora. Vendí la propiedad y al escriturar me advierten de esta irregularidad, el comprador pidió retener una suma importante hasta que se lograra dicho final de obra. Entre tanto, ni bien entrego la posesión, construyó un pequeño guarda cuatri a un costado que invade el retiro obligatorio y no está nunca cuando una maestro mayor de obra intenta replantear el inmueble. Dos dudas en las que necesito ayuda; la primera es si no conservo derecho a reclamar contra la vendedora originaria el tema del conforme a obra (5 años pasaron desde la escrituración) y la segunda que hago si mi comprador aduce que yo vendi con esa pequeña construcción precaria (Durlock y chapas) que invade los retiros? Ya no puedo ingresar al inmueble y voltearla! y tampoco permite "por las buenas" ingresar a un profesional para el replanteo de los planos. Bueno así las cosas no se por donde arrancar. Gracias y toda idea será bienvenida!! Saludos!!

[Teroel]

El agrimensor solo realiza planos de la silueta; perímetro entre otros; pero no chequea si las divisiones internas concuerdan. Si se construyen 3 cuartos en un comedor el agrimensor no tienen nada que ver porque no se altera el fos ni el fot, solo se aumenta la densidad. Si tiene final de obra la municipalidad nunca se enterara. Si no tiene final de obra la municipalidad puede ingresar a verificar la obra; tras multa, citacion ante el juez y puede ordenar la demolición de la irregularidad; mientras no lo hagas, multa mensual hasta que la multa sea mas grande que el valor de la demolicion y mas.. con eso te tienen "obligado" a que lo hagas.

Para obtener el final de obra el titular registrar debe presentarse a la municipalidad y pedir la inspeccion; va el inspector y si esta todo conforme a obra te firma el final de obra.

[Teroel]

A mi entender tiene razon el comprador.

Suponte que vos señas una propiedad y luego de revisar todo no concuerdan los planos. Vos no sabes, pero quien vende hizo 10 cuartos y estan permitidos 2. Tambien invadio el 90% de suelo (fos) y esta permitido el 60%

No tiene final de obra y la municipalidad esta esperando que la llamen para darlo (luego de tanto tiempo te van a ir a ver si o si).

En ese momento le orden demoler 1/2 casa con justa razon.

O sea que quien vende esta vendiendo una bomba de tiempo y nada mas y nada menos hablamos de demoler la mitad de la casa. Es un caso extremo pero puede ser perfectamente real.

Si vos señas porque te gusto (das tu intencion) y luego lo consultas con un profesional y te dice "esta todo mal, nunca lo vas a poder ajustar a la ley (municipal)" creo que hay derecho a la retraccion con justa causa..