Usucapión de un terreno -Ayuda!!!

[juanjozulu]

NECESITO AYUDA!!
Mi cliente es vecino del terreno que pretende usucapir, y ha pagado impuestos y cercado el mismo; hace unos años, un empleado Municipal que hizo un censo de terrenos, lo acusó de haberlo usurpado, y mi cliente -asustado- le dió la llave del portón que había puesto (dice que para demostrar que no había usurpado). Mi cliente lo ha "poseido" por mas de 20 años, pero despues de que le dió la llave al otro tipo, este fué un par de veces a cortar el pasto. La consulta es: Si ya pasaron los 20 años, ¿esos "actos" del tercero me impiden dar por cumplido el requisito de los 20 años? ¿Podría cambiar el candado para volver a tener la llave él? Los impuesto siguen llegando a la casa de mi cliente, los dejó de pagar, pero ¿que efecto tiene que los pague ahora en una moratoria?

[Dra.VE]

Yo le recomendaría, que cambie las llaves del portón, y que haga la mensura del terreno como para iniciar la usucapión, si posse impuestos pagos, testigos de la posesión por tanto tiempo que siga adelante, reúne las condiciones para usucapir, ese empleado municipal se avivo sólo por eso les sacó las llaves, no sé si es muy etico decirlo pero quien roba al ladrón tiene 100 años de perdón...
Por otro lado el empleado municipal no tiene porque enterarse que fue él quien cambio las llaves.

[bjsaravipaz]

Juan:

El plano de Mensura que aconseja -sabiamente- Dra. Ve, si bien carece de la publicidad registral, goza de otros "privilegios".

Desde el punto de vista catastral queda pendiente de registración. No obstante es un plano de mensura que aprobó la autoridad catastral.

Sería bueno conocer dónde está el inmueble, ya que en las distintas jurisdicciones los temas de mensuras para adquirir el dominio por prescripción, tienen distintos tratamientos. Y la organización catastral también.

Por ejemplo en Provincia de Buenos Aires, quien aprueba los planos es la Dirección de Geodesia y quien los registra es la Dirección Provincial de Catastro que dependen de distintos Ministerios. Bueno no tan así ahora, Catastro es parte integrante del ARBA: "Ex Catastro" como vemos en www.arba.gov.ar.

No obstante, cualquiera fuera el caso el plano aprobado queda archivado en la Administración. También queda copia en el Municipio.

Si es el Municipio el titular del dominio, probablemente se ponga reticente al momento de tener que "visar" (dar el visto bueno) en la tramitación previa del plano.

Ahí el profesional del Derecho tendrá que hacer valer el derecho del ocupante. Aunque (en Prov. de Bs. As.) no siempre es necesaria la intervención municipal. Pero sí la oficina de Catastro municipal recibirá una copia del plano aprobado.

Es normal que los municipios tengan organizados sus registros catastrales de tal forma de tener noción qué mensuras afectan por ejemplo a una manzana. Entonces quien quiere "enterarse" puede hacerlo.

Resumiendo, publicidad catastral sí, registral, no. Al menos hasta que se dicte sentencia.

Un cordial saludo.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
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[juanjozulu]

Gracias por las respuestas!!
Ahora, ¿alguien sabe si el pago de impuestos en un moratoria tiene igual efecto -para usucapir- que el pago "al día"?
Despues de cumplidos los 20 años, ¿los actos de un 3ro. -cortar el pasto- dejan sin efecto su valor para usucapir?

[Dra.VE]

Olvidate del tercero y comenzá con la usucapión, ese tercero no tiene porque enterarse del proceso, además si las cosas son tal y como las planteas tu cliente tiene todo el derecho, con respecto a los impuestos, no sé de donde sos, pero en rosario, son meramente una prueba que podes acompañar con otras, ej: un impuesto a nombre de tu cliente con domicilio en ese terreno, testigos, los pagos que efectuo etc.
seguí adelante y mucha suerte!!!