Acción declarativa certeza en Propiedad Horizontal: Ayuda!

[Anaspis]

Estimados foristas,

Esta consulta la realizo en carácter de profesional y propietaria de una unidad funcional. Básicamente, el antiguo administrador fue removido de la administración del consorcio, luego de él mismo abandonar una asamblea, y seguir sesionando los presente. Existe hoy en día un consorcio dividido por la falta de claridad y conocimiento de la temática, y una administradora nueva que no puede ingresar al edificio ya que los empleados del "antiguo administrador" se niegan a reconocerla como administradora. Todo esto sumado a que muchos propietarios siguien pagándole a la vieja administrador, otros tantos (como yo) a la nueva, y muchos otros a nadie. Depe más está decir que ya se ha convocado a A extraordinaria, pero aquellos que niegan la nueva administración, siguen sin acatar la ratificación del cargo del nuevo administrador.

Debido al desorden generalizado, se me ocurrió iniciar una declaración de certeza para que una sentencia declarativa ponga luz sobre este asunto, así se puede tener un documento oficial donde TODO el mundo comprenda finalmente quien es el administrador. Asimismo, legitimaría las acciones que debe llevar a cabo la nueva administradora sobre despido de personal, contratación de vigilancia, mantenimiento de ascensores, etc.

mis preguntas son:

1. ¿es viable esta acción?
2. ¿estoy legitimada como propietaria para llevar a cabo la acción?
3. ¿De no ser así, quien debiera iniciarla?

Les super agradezco sus valiosos comentarios ya que es un caos sin fin.

Cariños,
Analía

[Tiburcio]

Creo que la acción no aclararía nada.
Me parece mas práctico intentar la convocatoria de una asamblea extraordinaria (si es que creés que podés conseguir los votos que exige el reglamento para ello), o de lo contrario pedir judicialmente la asamblea. En ambos casos el orden del día tiene que ser a mi criterio la confirmación, remoción o designación de nuevo administrador.

[poorlaw]

Hola,

No soy experto en PH, pero comparto la opinión de Tiburcio, si los extremos se prueban, es como para pedir una asamblea judicial:

Ley 13.512, Art. 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

¡Mucha suerte!

[Anaspis]

Gracias por sus respuesta,

Les sumo datos:

Un grupo de consorcista solicitó la asamblea judicial (éstos responden al administrador "viejo") y se la rechazaron inlimine en primera y segunda instancia.

Luego se convocó una A extraordinaria, en la cual se ratificó lo decidido por esa asamblea "extraña". La única objeción de forma que por ahora le veo es que la administradora no acudió sino por apoderada (que es en realidad la que verdaderemente está ejerciendo la administración).

Aún así, hay un grupo de coprietarios que impiden la entrada al edificio de la nueva administradora, y otros tantos que no pagan, porque pareciera que tienen el "chip" que necesitan que un juez diga clarito y entendible que la nueva administradora es la nueva administradora.

Mientras tanto hay un pedido de nulidad de asamblea (por aquella que designó a la nueva administradora) pero ni siquiear la pide ni el ex adminstrador, sino una propietaria.

Yo pensé en la acción de certeza para poner una luz clara, porque en los hechos la gente no entiende nada, y otros actúan por manipulación del encargado y su ex jefe, el administrador antiguo. Y lo más complicado es que la caldera está sin arreglo por parte de ninguna administración.

Agrego una cosa más: podría prosperar el daño temido por el tema de las calderas? Tendría que notificar por CD a la nueva administradora (porque si notifico al viejo, lo estoy reconociendo como tal).

Les suplico me ayuden porque todavía no le encuentor la vuelta!
Gracias
Analía

[gusgus]

Mientras tanto hay un pedido de nulidad de asamblea (por aquella que designó a la nueva administradora) pero ni siquiear la pide ni el ex adminstrador, sino una propietaria.

el pedido de nulidad de asamblea no suspende las decisiones de la misma a no ser que se dicte una cautelar que asi lo disponga....

esta claro que es un tema harto complejo, de dificil resolucion con acciones judiciales cruzadas....

yo estimo que la urgencia que mencionas con un estado de acefalia manifiesto que redunda en peligro inminente (como decis de mantenimiento de las calderas, ascensores si los hay, y aun patrimonial a los propietarios) amerita una declarativa por tramite sumarisimo.....

es complejo, pero no veo otra.

[Anaspis]

Mirá, agrego más. También pidieron la cautelar de no innovar, es decir que hasta tanto se quede el administrador viejo y se la denegaron.

Ahora mi pregunta sería la siguiente: podría yo, como propietaria estar legitimada para pedir la declarativa? Y contra quien iría?

Estuve buscando y no encontré nada del tema. Sería para mí mucho más fácil y sencillo articular todo yo que la pida la nueva administradora, no sólo por cuestiones prácticas, sino también porque ella ya tiene su abogado.

Y qué me dicen del daño temido? Puedo también como propietaria solicitar la intervención judicial?

Sé que es super complejo, pero no se me ocurre qué más hacer. En realidad hasta ahora las dos resoluciones, de mismo juzgado, no admitieron ningún reclamo de la administración vieja. El pedido de nulidad va para laaaargo y sólo quedan en otros juzgados (10 en total) el inicio de ejecutivo por expensas impagas que inicio esta nueva administración, y por lo tanto, me parece que están jugándose a que el primer juez se expida sobre su legitimación en esos expedientes, pero ya saben que no es de un día para el otro y los servicios están todos cortados.

[zappa]

Hola! está pasando lo mismo en mi edificio, te mande un mp. Me gustaria saber como evolucionó tu caso. Gracias

[MAJO2018]

Me iniciaron una ejecucion sobre medidas reales y no sobre medidas de escritura y reglamento
conteste la ejecucion interpuse inhabilidad de titulo
a pero quiero iniciar daños y perjuicios todo el complejo estan mal las medidas pero iniciaron solo dos ejecuciones de los deptos mas grande por eso aplicaron deuda x un índice que ellos consideran y no por el reglamento, es decir las ejecuciones las iniciaron por emdidas reales y no por por lo que dice el reglamento de copropiedad y escritura , los cite a mediación y no quieren soliucionar los papeles por falta de dinero ya que deben medir todo el complejo y hacer nuevamente escrituras , pero siguen adelante con la ejecucion de expensas , me emebargaron el depto, no se que hacer tienen un modelo de daños y perjuicios contra el consorcio ??o de acción declarativa de certeza?? gracias
aguardo respuesta