Estimados colegas: Les traslado este planteo por si alguno puede devolverme algún comentario.
Locatario (MI CLIENTE) rescinde contrato de locación. en cABA
Previamente se da un intercambio epistolar mediante el cual el LOCATARIO (mi cliente) señala la inhabilidad total del inmueble (que nunca pudo morar en el siempre estuvo libre de muebles y de ocupantes) otorga plazo para que se subsanen las cuestiones que lo tornan inhábil notifica que no abonará cánones por el tiempo que no pueda morar en el. El LOCADOR contesta niega dicha inhabilidad. Por lo que el LOCATARIO rescinde el contrato de alquiler y retiene el inmueble hasta tanto se le devuelvan las sumas que abonó para la suscripción más una indemnización por daños y perjuicios. Manifiesta que la retención y conservación del inmueble la hará de modo de no comprometer su salud y por su puesto sin usar ni gozar del mismo ya que es inhábil.
Ante la rescisión del contrato y retención del inmueble por parte del LOCATARIO, La parte LOCADORA intima al pago del alquiler “adeudado” en el plazo de 10 días corridos conforme art 1222 del C civ y com.- El LOCATARIO rechaza esta intimación y ratifica todo lo expresado en el intercambio telegráfico.
Al día de hoy el LOCATARIO inició y concluyó sin acuerdo la instancia de mediación obligatoria por la devolución de las sumas y los daños y perjuicios. Aclaro a la fecha no presentó la demanda de daños.
Luego de concluida la mediación por parte del LOCATARIO por devolución de sumas y daños y perjuicios, recibe la demanda de desalojo instada por el LOCADOR.
El LOCATARIO contesta en tiempo y forma demanda de desalojo (que tramita por sumarísimo aclaro que no cuestioné que a las actuaciones se les diera ese trámite) NIEGA DEBER ALQUILER ALGUNO. acompañamos prueba sólidas respecto de la inhabilidad del inmueble sostuvimos el legítimo derecho de retención hasta que se le devuelvan a mi cliente las sumas (esto sin reconvenir y como defensa de fondo) sostuvimos que aún en el restringido ámbito cognitivo de este juicio de desalojo sumarísimo, y con la prueba documental acompañada por el locatario demandado, el juez posee elementos suficientes para tener por acreditado el legítimo derecho de retención y debe analizar los motivos esgrimidos no pudiendo sustraerse del análisis de la relación contractual que vinculara a los litigantes, debiendo rechazar la demanda con expresa imposición de costas a la contraria.
Aclaro que antes de la contestación de la demanda ante la notificación frustrada de la misma al domicilio objeto del contrato (que como ya había sostenido mi patrocinado en todo el intercambio telegráfico estaba vacío era inhábil que no vivía ahí pero que lo retenía y conservaba concurriendo periódicamente arbitrando los medios para no comprometer su salud) el ACTOR- LOCADOR solicita (siempre en el expte de desalojo): “ante el riesgo de que el inmueble se encuentre abandonado mandamiento de constatación el Oficial de Justicia informe si el inmueble se encuentra ocupado, y en caso afirmativo, procederá a identificar a los ocupantes del mismo, debiendo informar bajo qué título ejercen dicha hipotética ocupación, exhibiendo o manifestando al Oficial Público el título que eventualmente posean para la mentada tenencia del inmueble. también solicita que se ordene al Oficial de Justicia que indique el estado de conservación del mismo y de resultar necesario pueda solicitar el auxilio de la fuerza pública para ingresar al inmueble.
V.S. Ordena no solo el mandamiento en los términos solicitados por el ACTOR-LOCADOR, sino también el en caso de no responder persona alguna, a allanar domicilios,… en caso de no mostrar el inmueble signos de ocupación… hará entrega de la tenencia provisoria.
Ante esta situación (tengan presente que siempre estoy en el ámbito de un proceso sumarísimo) manifestamos lo ya expuesto en el intercambio telegráfico que el mi cliente ejerce legítimo derecho de retención y que ante la inhabilidad del inmueble, ejerce la conservación y cuidado del mismo de modo de no comprometer su integridad física, solicitamos se deje sin efecto la resolución en cuanto de estar desocupado manda hacer entrega de la tenencia provisoria al ACTOR solicita que mi parte esté presente en la constatación para no violentar el inmueble y pido puntos de constatación (estado del inmueble que hacen a la inhabilidad).-
V.S. desestima mi pedido que se deje sin efecto la entrega de la tenencia provisoria. Nada provee en cuanto a los puntos del mandamiento de constatación ni respecto a mi derecho de retención.
Pero posteriormente el ACTOR LOCADOR SOLICITA atento lo manifestado en la contestación de demanda por mi cliente (DEMANDADO LOCATARIO) en cuanto que el inmueble se encuentra libre de bienes y subinquilinos y/u ocupantes, se deje sin efecto el mandamiento y se declare la cuestión como de puro derecho.
A lo que V.S. resuelve: (sin traslado a mi parte del pedido de la contraria ) DEJAr SIN EFECTO EL MANDAMIENTO Y POR NO EXISTIR HECHOS CONTROVERTIDOS ART 359 cpccn DECLARA LA CUESTION COMO DE PURO DERECHO.
SE ENTIENDE QUE TODO LO MANIFESTADO AL ESTADO DE DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE Y QUE NO SE ABANDONÓ PORQUE SE RETENIA PROVEYENDO A SU MINIMA CONSERVACION YA SE HABIA DICHO YA EN EL INTERCAMBIO.
CONSULTAS:
1) ¿CÓMO QUE LA CAUSA ES DE PURO DERECHO? ¿CÓMO QUE NO HAY HECHOS CONTROVERTIDOS QUE AMERITEN LA APERTURA A PRUEBA?
YO ENTIENDO:
a) Que es un hecho aún controvertido la existencia o no de alquileres impagos que hicieran procedente o no la acción de desalojo por parte del actor.¿o no?
b) Que es un hecho controvertido aún si la parte demandada ejerce o no legítimo derecho de retención sobre el inmueble. Que aún en el acotado ámbito del sumarísimo quedaría ya probado con la documental aportada por mi parte de abrirse el expte a prueba. ¿o no?
c) Que es un hecho controvertido aún determinar a quién corresponde la tenencia del inmueble: al actor que con la declaración de pleno derecho pretende reasumir la tenencia así declarada de puro derecho entra al dpto, con la declaración de puro derecho el DEMANDADO LOCARTARIO debe continuar reteniendo el inmueble? ¿Cómo es?
d) Que es un hecho controvertido a quien corresponden las costas del proceso o no? Creo que si.
2) PROCESALMENTE:
a) ¿No se debió correr traslado a mi parte del pedido de que se deje sin efecto y de declaración de pleno derecho efectuado por la ACTORA previo a resolver?
b) ¿esta resolución dictada en el sumarísimo debe ser apelada dentro de los 5 ó 3 días?
3) ACLARACIONES: la PARTE ACTORA ante la documental acompañada por mi parte (instrumentos públicos) no los cuestionó por la vía adecuada. o sea que esto se resuelve con la documental que acompañé
Gracias.
Espero sus comentarios gracias.
Locatario (MI CLIENTE) rescinde contrato de locación. en cABA
Previamente se da un intercambio epistolar mediante el cual el LOCATARIO (mi cliente) señala la inhabilidad total del inmueble (que nunca pudo morar en el siempre estuvo libre de muebles y de ocupantes) otorga plazo para que se subsanen las cuestiones que lo tornan inhábil notifica que no abonará cánones por el tiempo que no pueda morar en el. El LOCADOR contesta niega dicha inhabilidad. Por lo que el LOCATARIO rescinde el contrato de alquiler y retiene el inmueble hasta tanto se le devuelvan las sumas que abonó para la suscripción más una indemnización por daños y perjuicios. Manifiesta que la retención y conservación del inmueble la hará de modo de no comprometer su salud y por su puesto sin usar ni gozar del mismo ya que es inhábil.
Ante la rescisión del contrato y retención del inmueble por parte del LOCATARIO, La parte LOCADORA intima al pago del alquiler “adeudado” en el plazo de 10 días corridos conforme art 1222 del C civ y com.- El LOCATARIO rechaza esta intimación y ratifica todo lo expresado en el intercambio telegráfico.
Al día de hoy el LOCATARIO inició y concluyó sin acuerdo la instancia de mediación obligatoria por la devolución de las sumas y los daños y perjuicios. Aclaro a la fecha no presentó la demanda de daños.
Luego de concluida la mediación por parte del LOCATARIO por devolución de sumas y daños y perjuicios, recibe la demanda de desalojo instada por el LOCADOR.
El LOCATARIO contesta en tiempo y forma demanda de desalojo (que tramita por sumarísimo aclaro que no cuestioné que a las actuaciones se les diera ese trámite) NIEGA DEBER ALQUILER ALGUNO. acompañamos prueba sólidas respecto de la inhabilidad del inmueble sostuvimos el legítimo derecho de retención hasta que se le devuelvan a mi cliente las sumas (esto sin reconvenir y como defensa de fondo) sostuvimos que aún en el restringido ámbito cognitivo de este juicio de desalojo sumarísimo, y con la prueba documental acompañada por el locatario demandado, el juez posee elementos suficientes para tener por acreditado el legítimo derecho de retención y debe analizar los motivos esgrimidos no pudiendo sustraerse del análisis de la relación contractual que vinculara a los litigantes, debiendo rechazar la demanda con expresa imposición de costas a la contraria.
Aclaro que antes de la contestación de la demanda ante la notificación frustrada de la misma al domicilio objeto del contrato (que como ya había sostenido mi patrocinado en todo el intercambio telegráfico estaba vacío era inhábil que no vivía ahí pero que lo retenía y conservaba concurriendo periódicamente arbitrando los medios para no comprometer su salud) el ACTOR- LOCADOR solicita (siempre en el expte de desalojo): “ante el riesgo de que el inmueble se encuentre abandonado mandamiento de constatación el Oficial de Justicia informe si el inmueble se encuentra ocupado, y en caso afirmativo, procederá a identificar a los ocupantes del mismo, debiendo informar bajo qué título ejercen dicha hipotética ocupación, exhibiendo o manifestando al Oficial Público el título que eventualmente posean para la mentada tenencia del inmueble. también solicita que se ordene al Oficial de Justicia que indique el estado de conservación del mismo y de resultar necesario pueda solicitar el auxilio de la fuerza pública para ingresar al inmueble.
V.S. Ordena no solo el mandamiento en los términos solicitados por el ACTOR-LOCADOR, sino también el en caso de no responder persona alguna, a allanar domicilios,… en caso de no mostrar el inmueble signos de ocupación… hará entrega de la tenencia provisoria.
Ante esta situación (tengan presente que siempre estoy en el ámbito de un proceso sumarísimo) manifestamos lo ya expuesto en el intercambio telegráfico que el mi cliente ejerce legítimo derecho de retención y que ante la inhabilidad del inmueble, ejerce la conservación y cuidado del mismo de modo de no comprometer su integridad física, solicitamos se deje sin efecto la resolución en cuanto de estar desocupado manda hacer entrega de la tenencia provisoria al ACTOR solicita que mi parte esté presente en la constatación para no violentar el inmueble y pido puntos de constatación (estado del inmueble que hacen a la inhabilidad).-
V.S. desestima mi pedido que se deje sin efecto la entrega de la tenencia provisoria. Nada provee en cuanto a los puntos del mandamiento de constatación ni respecto a mi derecho de retención.
Pero posteriormente el ACTOR LOCADOR SOLICITA atento lo manifestado en la contestación de demanda por mi cliente (DEMANDADO LOCATARIO) en cuanto que el inmueble se encuentra libre de bienes y subinquilinos y/u ocupantes, se deje sin efecto el mandamiento y se declare la cuestión como de puro derecho.
A lo que V.S. resuelve: (sin traslado a mi parte del pedido de la contraria ) DEJAr SIN EFECTO EL MANDAMIENTO Y POR NO EXISTIR HECHOS CONTROVERTIDOS ART 359 cpccn DECLARA LA CUESTION COMO DE PURO DERECHO.
SE ENTIENDE QUE TODO LO MANIFESTADO AL ESTADO DE DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE Y QUE NO SE ABANDONÓ PORQUE SE RETENIA PROVEYENDO A SU MINIMA CONSERVACION YA SE HABIA DICHO YA EN EL INTERCAMBIO.
CONSULTAS:
1) ¿CÓMO QUE LA CAUSA ES DE PURO DERECHO? ¿CÓMO QUE NO HAY HECHOS CONTROVERTIDOS QUE AMERITEN LA APERTURA A PRUEBA?
YO ENTIENDO:
a) Que es un hecho aún controvertido la existencia o no de alquileres impagos que hicieran procedente o no la acción de desalojo por parte del actor.¿o no?
b) Que es un hecho controvertido aún si la parte demandada ejerce o no legítimo derecho de retención sobre el inmueble. Que aún en el acotado ámbito del sumarísimo quedaría ya probado con la documental aportada por mi parte de abrirse el expte a prueba. ¿o no?
c) Que es un hecho controvertido aún determinar a quién corresponde la tenencia del inmueble: al actor que con la declaración de pleno derecho pretende reasumir la tenencia así declarada de puro derecho entra al dpto, con la declaración de puro derecho el DEMANDADO LOCARTARIO debe continuar reteniendo el inmueble? ¿Cómo es?
d) Que es un hecho controvertido a quien corresponden las costas del proceso o no? Creo que si.
2) PROCESALMENTE:
a) ¿No se debió correr traslado a mi parte del pedido de que se deje sin efecto y de declaración de pleno derecho efectuado por la ACTORA previo a resolver?
b) ¿esta resolución dictada en el sumarísimo debe ser apelada dentro de los 5 ó 3 días?
3) ACLARACIONES: la PARTE ACTORA ante la documental acompañada por mi parte (instrumentos públicos) no los cuestionó por la vía adecuada. o sea que esto se resuelve con la documental que acompañé
Gracias.
Espero sus comentarios gracias.
