COMPRA DE ESPACIO AEREO EN EDIFICIO

[yanisolgarcia]

Buenos días, señe un departamento en el que me indican que el espacio aéreo es solo para mi uso dado que no tiene tanques de agua ni los demás departamentos tienen acceso (yo tampoco, debería poner una escalera en el balcón) me informan de la inmobiliaria que el uso de este espacio aéreo me pertenecería porque así figura en el reglamento de copropiedad (aun no lo vi dado que solo lo señe) pero me asusta un poco que tan legal sea eso, tengo miedo que después me reclamen los vecinos, esos metros no están escriturados en el departamento sino debería abonar mas de expensas también, es valido? conocen algún caso? Gracias

[legalescom]

El Código Civil y Comercial, es claro y terminante, al respecto.

Art. 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a. el terreno;
b. los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
.....

[bjsaravipaz]

Tema para discutir...

Es muy cierto el comentario sobre el 2041 del CCC. No obstante existen casos que las azoteas, necesariamente (y también opcionalmente, pertenecerán a un titular dominial de una unidad funcional.

En efecto, los destinos de los edificios y de los distintos espacios, están determinados a partir del Plano de Obra Municipal. Y a partir de esas definiciones y de la voluntad del os titulares de dominio (antes de la afectación al Derecho Real) el Agrimensor establece en el Plano de Mensura la conformación de los polígonos y a su vez, como éstos, integran las Unidades Funcionales y Complementarias. De esa manera aporta para la determinación de estos particulares inmuebles...

Los casos planteados en forma teórica, como este, solo podríamos decir que "es posible realizarlo", en tanto y en cuanto se cumplan con las normas y los acuerdos de voluntades. Eso no significa que haya que transitar un camino, muchas veces arduo, para llegar a buen puerto.

Como anticipo, la autoridad competente, deberá validar la legalidad de la existencia de esa escalera que planteas... Luego, seguirá, a la aprobación del nuevo proyecto municipal, la modificación del Plano de Mensura, y del Reglamento de Propiedad Horizontal... con todo lo que cada uno de los pasos, consecutivos, impactan en los tiempos...

Necesariamente deben conocerse los documentos antecedentes y situación jurídica del bien.

Saludos cordiales.

Agrim. Bernardo J. Saraví Paz

[legalescom]

Frente a lo dicho, supra, por el agrimensor, reitero mi postura, el art. 2041, inc. c) del C.C.y C. es terminante, en cuanto son partes, necesariamente comunes:
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

Por lo tanto, todos los planos nuevos de obras, de mensuras, de agrimensuras, etc. etc., deberán ajustarse a esta normativa y no habrá tu tío que valga.

Te dijeron todo eso, para venderte el último piso, que es un tanto resistido, por posibles filtraciones, mayor calor en verano y frío en invierno, más ruidos de aviones, inconvenientes ante el corte de electricidad, para el uso del ascensor, etc.

[legalescom]

Salvo que, la construcción del edificio y, su sometimiento al régimen de la propiedad horizontal, hubiese sido anterior a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial.
La ley 13.512 decía, al final del art. 2:
"Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario".
Pero, en su art. 7, establecía:
"El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; ...".

[bjsaravipaz]

No soy tan necio de desconocer el CCC. De hecho, es mi especialidad, en las cátedras que tengo a cargo, en la UNLP.

Ningún municipio, que tenga conocimiento, modificó la normativa de prohibir terrazas de uso exclusivo. Y de hecho, seguimos viendo que se presenta esa situación.

Suman a lo dicho otras circunstancias como:
1. La del "Principio de autonomía de la voluntad" (atendiendo la licitud),
2. La particularidad que en este nuevo Derecho Real de Propiedad Horizontal, se prevén que espacios comunes determinados en el Plano de Mensura, sean asignados al uso exclusivo.
3. La supletoriedad de normas de menor rango: espesor y alturas de muros (Código de fondo vs. Ordenanzas municipales.

Probablemente los expertos en derecho tengan algunas otras...

Saludos cordiales.

Agrim. Bernardo J. Saraví Paz

[legalescom]

Al respecto, se ha dicho:

"Analizando el art. 2041 CCyC, podemos decir que la enumeración que efectúa de las partes y de las cosas necesariamente comunes —con carácter enunciativo, como lo refiere la parte final de la norma tiene—, un trascendencia vital, puesto que al tratarse de una norma de orden público las partes y cosas comunes que enumera el artículo son esenciales, y por ende el reglamento de propiedad no podría modificar lo que la ley imperativamente establece “como partes o cosas comunes”.

Lo que si puede el reglamento es establecer cosas o partes comunes no mencionadas por el referido artículo".

[administrativista]

Si la terraza es usada sólo por esa unidad funcional no siendo de “uso común de todas las unidades funcionales” a tenor del art. 2040 CCCN no corresponde que sea “cosas y partes comunes”.