Validez del acuerdo de propietarios ante escribano publico

[cgbm]

Buenos días! Tengo una clienta, propietaria desde el año 2009 de un departamento que mantiene en alquiler, a la que la administradora pretende obligar a abonar la suma de $25.000 a fin de reparar las cañerías internas del edificio que desembocan en su baño y que habrían producido pérdidas de agua en el departamento de abajo.

El plomero le informa a mi clienta que el problema es de un caño del edificio.

La administradora alega que en el año 1988 los propietarios firmaron un acta de asamblea extraordinaria en la que resolvieron que cada propietario se hiciera cargo de las "reparaciones internas de su departamento cuando dichos problemas de cañerías y sus consecuencias afecten su departamento".

Consulto en primer lugar.. resultaría oponible a mi cliente un acta de 1988 que ella no firmó y de la cual no tenía conocimiento alguno hasta este momento?

2) En el acta se hace referencia a las reparaciones internas.. existe alguna forma clara y concluyente de delimitar qué comprenden estas reparaciones internas? Entiendo que si lo que está roto es una cañeria de los muros del edifico no aplicaría al caso la expresión "reparación interna" aunque para llegar a ella se deba romper parte del baño de mi clienta.

Si alguno tiene práctica en estos temas les agradecería muchísimo su ayuda.

[legalescom]

El plomero, ¿descubrió la pólvora, al decir que, el problema, es un caño del edificio?. Pero, por supuesto, que sería de un caño y que, éste, está en el edificio que visitó. Lo que debió determinar, el plomero, respecto del caño de agua, si éste era común del edificio o sólo del depto. que visitó.
Al respecto se ha dicho: "No es correcto que toda cañería ubicada bajo baldosas deba reputarse bien común y, por ende, su reparación correr por cuenta del consorcio. Si bien las columnas y las cañerías de distribución entre pisos, departamentos o sectores de uso común han de reputarse partes comunes en cambio las cañerías de distribución interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma y cuyo recorrido se agota en ella (no sirviendo de nutriente o canal hacia ninguna otra) han de considerarse partes propias (art. 2 ley 13.512). Y es obvio que entre estas últimas han de encontrarse el desagüe bajo cocina y la cañería que naciendo del mismo y corriendo bajo las baldosas de la misma, drena en el patio".

[cgbm]

Muchas gracias por su respuesta Doc.
Lo que determino el plomero es justamente que se trata de un caño común del edificio.

Por ello mi consulta es si resulta válida y oponible a mi mandante un acta de asamblea de 1988 que no firmó y de la que no tenía conocimiento y si existe forma de delimitar el concepto de "reparación interna" utilizado en la misma.
Hay alguna normativa, al margen de la 13512, que profundice el concepto de "cosas comunes" o qué reparaciones se consideran internas?

Desde ya muchas gracias.