PARTE INDIVISA DE UNA COCHERA - Dudas

[atenea13]

Colegas:
Una clienta está interesada en comprar una cochera (buscaba una Unidad Funcional), pero cuando la mandé a preguntar con mayor exactitud, le informaron que en realidad se trata de una parte indivisa de la unidad funcional n° x, destinada a cochera.
Según le dijeron desde la inmobiliaria que interviene, más allá de que se trata de una AVA parte de una UF, a ella le corresponde un "lugar fijo" y delimitado dentro de todo el playón, el cual estaría marcado en un "croquis" que se adjuntaría a la escritura. Asimismo, como se trata de un espacio sólo para 6 cocheras, cada una tiene su propio portón de ingreso (aunque adentro pertenecen al mismo espacio) y le afirman que en la escritura se detallará que su parte indivisa tiene entrada por determinado portón (número de calle), que es individual.
Como es la primera vez que me encuentro frente a una situación así, quisiera evacuar algunas dudas antes de ver el reglamento que espero ver en los próximos días.

1) Es posible y tiene validez que en la escritura se asigne el nro. de plaza que le correspondea a la Sra. dentro de toda la UF (es un playón con 6 espacios)? Y es válido y oponible el croquis correspondiente que se adjuntaría a la escritura? O en cualquier momento los condóminos podrían decidir cambiar los lugares que le corresponde a cada uno?
2) Si la escritura de la Sra. tiene designado el nro. de plaza/espacio que le corresponde ocupar, pero no así la escritura de los otros 5 condóminos.. para ellos es oponible, o deben decidirlo en conjunto mediante asamblea o de otra forma?
3) La UF de la cochera es para 6 autos y hay 6 portones (aunque el playón en uno solo). A mi clienta le dijeron que no saben si en el Reglamento consta algo al respecto, pero que en su escritura constaría que su parte indivisa tiene entrada independiente por UNO de los portones. Esto es posible y los demás condóminos de la UF no tienen derecho a ingresar por su portón?
4) También espero me puedan sugerir pros y contras de comprar de esta forma.

Espero me puedan orientar un poco antes de que tenga en mis manos copia del reglamento, para poder saber a qué apuntar cuando lo lea y analice.

Muchas gracias!

[legalescom]

El tema, es más simple de lo que pensás. Dijiste "en realidad se trata de una parte indivisa de la unidad funcional n° x, destinada a cochera".
Por lo tanto, no constituye una unidad independiente, sino sujeta a la titularidad y disposición, de la unidad principal, que en tu caso, sería un dpto. o duplex

El art. 2039 del C.C. y C. , en su última parte, deja de manifiesto la relación de accesoriedad que vincula a las unidades complementarias con la unidad funcional a la que sirven.
El art. 2045 del C.C. y C. dice: ".... La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
Por último, el art. 2056, dice que el reglamento de propiedad horizontal, debe contener:
........
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
Por eso, la unidad complementaria no puede transmitirse ni gravarse en forma independiente a la funcional a la que accede.-
En caso de disponer de la misma, debe ser enajenada exclusivamente a favor de propietarios de otra unidad funcional del edificio y registrar su nueva vinculación.
Suponiendo que, no estuviere prohibida, por el reglamento, la enajenación de esta cochera a un tercero, no propietario de una unidad funcional, tendría que modificarse el reglamento de propiedad horizontal, para desvincular a la cochera, de la unidad funcional, a la que está adherida e, inscribirla, ante el Registro de la Propiedad Inmueble, como unidad funcional independiente. Lo que no es nada sencillo, al disponer el
Art. 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

[atenea13]

Hola!!
Me habré explicado mal. Es una parte indivisa de una unidad funcional destinada a cochera. No se trata de unidad complementaria.
Por favor, si alguien podría orientarme sobre el tema antes de que vaya a ver el Reglamento, lo agradecería. Busqué jurisprudencia e información, pero no encontré mucho.
Gracias!!

[legalescom]

¿No decís que es una cochera?. ¿Es una unidad funcional independiente, o depende de otra unidad, como sería de un departamento o duplex ?

[atenea13]

Hola!!
Un edificio tiene una UNIDAD FUNCIONAL destinada a cocheras (entran 6 autos). Y a mis clientes le ofrecen una parte indivisa de esa unidad funcional. No es complementaria de nada.
Le dijeron desde la inmobiliaria que, más allá de que ella tendría una ava parte de la UF, va a tener su lugar "fijo" delimitado por un croquis que se adjuntaría a la escritura de compra-venta, y que va a tener entrada exclusiva por uno de los portones (la UF cochera tiene entrada por 6 portones con distintos).
Ahora bien, no me queda clara la validez de ese croquis adjuntado a la escritura, si es oponible al resto de los condóminos de la UF cochera, o si le pueden ocupar su lugar. Tampoco me queda claro si en la escritura de venta se podría consignar que su ava parte indivisa tiene entrada exclusiva por tal o cual portón (numeración de la calle).
Es decir, cuando se trata de una UF destinada a cochera, que tiene varios condóminos... cómo se organizan entre ellos para que los lugares queden fijos y eso tenga validez?
Ya le pedí ver el reglamento, pero ahora estoy intentando ponerme en tema antes de revisarlo.
Saludos y gracias por la colaboración!

[atenea13]

Para mí, más que cochera, sería una UF destinada a espacio guarda coches. A ella se lo ofrecen como parte indivisa de una UF - cochera.

[legalescom]

Ahora quedó más claro. Entiendo que, no te queda otra, que consultar el Reglamento de copropiedad, para ver, cómo se demarcan y/o delimitan las respectivas cocheras y sus accesos.