Buenas tardes colegas, estoy necesitando las opiniones de otros colegas que me puedan decir si es correcto lo que estoy haciendo y que me puedan dar una sugerencia en cuanto a una duda que tengo. Paso a contarles el tema detalladamente para que tengan todos los datos y puedan ayudarme.
Tengo una clienta que el 15 de noviembre pasado firmo contrato de alquiler a traves de una inmobiliaria por un duplex en Tigre.
El contrato entro en vigencia el 1 de diciembre de 2018. A ella le dieron 15 dias antes las llaves porque en el duplex debia construirse una pared divisoria en un dormitorio y los placares de los 3 dormitorios, ya que no habia. Esas obras corrieron por cuenta de ella.
Al tomar posesion del inmueble lo primero que noto es que la bomba de agua no tenia suficiente presion para dar agua a los pisos superiores. Luego descubrio que en 2 de los 3 baños no funcionaban las duchas. Y que la piscina estaba con 20 cm de agua y era casi una cloaca y que no la habian puesto en condiciones como le habia dicho la inmobiliaria. Se puso en contacto con la inmobiliaria que era la administradora de los alquileres y comenzo a reclamar. La dueña se presento en el lugar y le dijo que arreglara la pileta y que ella se lo descontaba del alquiler de enero, ya que diciembre estaba pago por adelantado y que le iba a cambiar la bomba. La bomba nunca la cambio y plomeros enviados por la propia dueña determinaron que no solo no funcionaba la bomba de agua sino que ademas las duchas tenian las cañerias obstruidas por lo que habia que romper ambos baños. Asi mismo en uno de los baños no estaba terminado el sector de bañera y por contrato se establecio que el mismo estaria terminado el 01/12/18. Pasaron los 15 dias y mi clienta se mudo al duplex sin el baño terminado, sin el arreglo de las duchas y sin el cambio de bomba de agua. En los primeros dias de diciembre luego de una gran tormenta se inflaron 6 paredes y en una se hizo un crater importante. Reclamo nuevamente a la inmobiliaria y a la dueña y luego de enviarle 10 personas que determinaron que todo el frente, contrafrente y medianeras de ladrillo estaban sin impermeabilizar y que por eso las paredes eran un colador, jamas comenzo los arreglos. A estos problemas se le suma que el porton del garage no funciona por lo que el auto debe dejarlo en la calle, la luz no anda cuando prende 2 aires acondicionados, la piscina pierde 1600 de litros diarios que no sabe donde van a parar., y problemas mas pequeños tambien.
Luego de innumerables reclamos verbales,y ante el silencio de la dueña, me vino a ver el dia 10 de enero, cuando debia pagar la diferencia de alquiler descontando el arreglo de piscina.
Se envio carta documento a la dueña detallandole las reparaciones urgentes que debia hacer y se la intimo a presentarse en el inmueble dentro de las 48 hs a fin de constatar todos los daños y se hizo reserva de retener el alquiler hasta tanto se realizaran las reparaciones. La Cd fuer enviada y se le dejo aviso de visita y jamas la retiro del correo. Mi clienta solicito a la inmobiliaria que convocaran a una reunion con la dueña para manifestarle que si ella no tenia el dinero para hacer las reparaciones , lo hacia ella y luego se lo descontara de los alquileres pero que debido a que ahora iban a tener que romperle las paredes de la humedad y los dos baños solicitaria una rebaja en el alquiler hasta tanto terminaran las obras. La dueña no quiso aceptar ninguna reunion ni hacerce cargo de nada y la inmobiliaria termino renunciando a la administracion de los alquileres porque no quisieron tener mas problemas. Con fecha 18 de enero mi clienta recibe una CD donde se la intima a abonar el alquiler del mes de enero bajo apercibimiento de iniciar acciones legales.
Esa carta es contestada negando que se adeude suma alguna puesto que con la cd enviada se la habia intimado a realizar las reparaciones y que se haria retencion de alquiler hasta tanto se comenzaran las reparaciones urgentes y necesarias y su respuesta fue el silencio. Y se le notifica que en 48 hs si no comienza las obras se haran a cargo de la inquilina y se pondran las facturas a dispocision para descontar e futuros alquileres y ademas se le notifica que debido a la maginitud de las obras que van a perjudicar el uso y goce de la vivienda se abonara el 50% de los alquileres mientras las obras duren.
Esta carta documento segun los registros del correo argentino fue rechazada, pese a ser enviada al mismo domicilio que la anterior.
La idea es el 1ro de febrero solicitar una audiencia de mediacion, no para rescindir el contrato por culpa de la locadora, ya que mi clienta se mudo hace casi 2 meses e inviertio mucho dinero no solo los gastos de alquiler y comisiones sino los gastos de construir la pered, los placares, pintar, etc... y no puede solventar otra mudanza.
Lo que ella quiere es la mediacion para que la dueña firme el reconocimiento de que va a aceptar las obras y las va a descontar de los alquileres o que las va a hacer ella como locadora y que ademas debido a los daños que provocaron toda esta situacion, se le haga uuna quita al menos del 20% mientras dure las obras.
Mi duda surgio que el 10 de febrero cuando mi clienta no pague el alquiler y quiera presentar las facturas de los primeros arreglos, la dueña no lo acepte y al ser el 2do mes impago ( en realidad lo que esta pago son las reparaciones que se hicieron y que se seguiran haciendo ) y al no estar todavia notificada de la audiencia, inicie una ejecucion de alquileres.
Como no es juicio de conocimiento, no voy a poder argumentar todo esto, con lo cual ustedes que me recomiendan? Ademas de pedir la mediacion, intento abrir un expediente consignando las facturas de pago de las obras a nombre de mi clienta y la diferencia si la hubiere de alquiler? Pero de esta forma tengo que tomar el valor total del alquiler y mi clienta no va a tener ni siquiera una pequeña quita del monto por los daños que esta padeciendo.
Otra cosa importante es que pude contactarme con las 2 inquilinas anteriores que me contaron que debieron irse de la propiedad por los mismos problemas y porque la dueña jamas les arreglo nada y entonces por cansancio se fueron. Es decir que al momento de ponerlo en alquiler ella conocia los problemas estructurales de la casa y los oculto, con lo cual tambien podria ir por los vicios ocultos o algo asi. Lo bueno es que ambas inquilinas estan dispuestas a testificar en un eventual juicio.
Si alguno de ustedes puede aconsejarme les estaria sumamente agradecida.
Les mando saludo a todos y espero que puedan darme algun consejo.
Gracias
Melina
Tengo una clienta que el 15 de noviembre pasado firmo contrato de alquiler a traves de una inmobiliaria por un duplex en Tigre.
El contrato entro en vigencia el 1 de diciembre de 2018. A ella le dieron 15 dias antes las llaves porque en el duplex debia construirse una pared divisoria en un dormitorio y los placares de los 3 dormitorios, ya que no habia. Esas obras corrieron por cuenta de ella.
Al tomar posesion del inmueble lo primero que noto es que la bomba de agua no tenia suficiente presion para dar agua a los pisos superiores. Luego descubrio que en 2 de los 3 baños no funcionaban las duchas. Y que la piscina estaba con 20 cm de agua y era casi una cloaca y que no la habian puesto en condiciones como le habia dicho la inmobiliaria. Se puso en contacto con la inmobiliaria que era la administradora de los alquileres y comenzo a reclamar. La dueña se presento en el lugar y le dijo que arreglara la pileta y que ella se lo descontaba del alquiler de enero, ya que diciembre estaba pago por adelantado y que le iba a cambiar la bomba. La bomba nunca la cambio y plomeros enviados por la propia dueña determinaron que no solo no funcionaba la bomba de agua sino que ademas las duchas tenian las cañerias obstruidas por lo que habia que romper ambos baños. Asi mismo en uno de los baños no estaba terminado el sector de bañera y por contrato se establecio que el mismo estaria terminado el 01/12/18. Pasaron los 15 dias y mi clienta se mudo al duplex sin el baño terminado, sin el arreglo de las duchas y sin el cambio de bomba de agua. En los primeros dias de diciembre luego de una gran tormenta se inflaron 6 paredes y en una se hizo un crater importante. Reclamo nuevamente a la inmobiliaria y a la dueña y luego de enviarle 10 personas que determinaron que todo el frente, contrafrente y medianeras de ladrillo estaban sin impermeabilizar y que por eso las paredes eran un colador, jamas comenzo los arreglos. A estos problemas se le suma que el porton del garage no funciona por lo que el auto debe dejarlo en la calle, la luz no anda cuando prende 2 aires acondicionados, la piscina pierde 1600 de litros diarios que no sabe donde van a parar., y problemas mas pequeños tambien.
Luego de innumerables reclamos verbales,y ante el silencio de la dueña, me vino a ver el dia 10 de enero, cuando debia pagar la diferencia de alquiler descontando el arreglo de piscina.
Se envio carta documento a la dueña detallandole las reparaciones urgentes que debia hacer y se la intimo a presentarse en el inmueble dentro de las 48 hs a fin de constatar todos los daños y se hizo reserva de retener el alquiler hasta tanto se realizaran las reparaciones. La Cd fuer enviada y se le dejo aviso de visita y jamas la retiro del correo. Mi clienta solicito a la inmobiliaria que convocaran a una reunion con la dueña para manifestarle que si ella no tenia el dinero para hacer las reparaciones , lo hacia ella y luego se lo descontara de los alquileres pero que debido a que ahora iban a tener que romperle las paredes de la humedad y los dos baños solicitaria una rebaja en el alquiler hasta tanto terminaran las obras. La dueña no quiso aceptar ninguna reunion ni hacerce cargo de nada y la inmobiliaria termino renunciando a la administracion de los alquileres porque no quisieron tener mas problemas. Con fecha 18 de enero mi clienta recibe una CD donde se la intima a abonar el alquiler del mes de enero bajo apercibimiento de iniciar acciones legales.
Esa carta es contestada negando que se adeude suma alguna puesto que con la cd enviada se la habia intimado a realizar las reparaciones y que se haria retencion de alquiler hasta tanto se comenzaran las reparaciones urgentes y necesarias y su respuesta fue el silencio. Y se le notifica que en 48 hs si no comienza las obras se haran a cargo de la inquilina y se pondran las facturas a dispocision para descontar e futuros alquileres y ademas se le notifica que debido a la maginitud de las obras que van a perjudicar el uso y goce de la vivienda se abonara el 50% de los alquileres mientras las obras duren.
Esta carta documento segun los registros del correo argentino fue rechazada, pese a ser enviada al mismo domicilio que la anterior.
La idea es el 1ro de febrero solicitar una audiencia de mediacion, no para rescindir el contrato por culpa de la locadora, ya que mi clienta se mudo hace casi 2 meses e inviertio mucho dinero no solo los gastos de alquiler y comisiones sino los gastos de construir la pered, los placares, pintar, etc... y no puede solventar otra mudanza.
Lo que ella quiere es la mediacion para que la dueña firme el reconocimiento de que va a aceptar las obras y las va a descontar de los alquileres o que las va a hacer ella como locadora y que ademas debido a los daños que provocaron toda esta situacion, se le haga uuna quita al menos del 20% mientras dure las obras.
Mi duda surgio que el 10 de febrero cuando mi clienta no pague el alquiler y quiera presentar las facturas de los primeros arreglos, la dueña no lo acepte y al ser el 2do mes impago ( en realidad lo que esta pago son las reparaciones que se hicieron y que se seguiran haciendo ) y al no estar todavia notificada de la audiencia, inicie una ejecucion de alquileres.
Como no es juicio de conocimiento, no voy a poder argumentar todo esto, con lo cual ustedes que me recomiendan? Ademas de pedir la mediacion, intento abrir un expediente consignando las facturas de pago de las obras a nombre de mi clienta y la diferencia si la hubiere de alquiler? Pero de esta forma tengo que tomar el valor total del alquiler y mi clienta no va a tener ni siquiera una pequeña quita del monto por los daños que esta padeciendo.
Otra cosa importante es que pude contactarme con las 2 inquilinas anteriores que me contaron que debieron irse de la propiedad por los mismos problemas y porque la dueña jamas les arreglo nada y entonces por cansancio se fueron. Es decir que al momento de ponerlo en alquiler ella conocia los problemas estructurales de la casa y los oculto, con lo cual tambien podria ir por los vicios ocultos o algo asi. Lo bueno es que ambas inquilinas estan dispuestas a testificar en un eventual juicio.
Si alguno de ustedes puede aconsejarme les estaria sumamente agradecida.
Les mando saludo a todos y espero que puedan darme algun consejo.
Gracias
Melina
