Estimados colegas, estoy en una situación en la cual necesito sus consejos para definir cual va a ser el lineamiento de la estrategia que le ofreceré a mi cliente.
Les cuento brevemente el caso.
Recibí la consulta de un cliente quien refiere haber firmado un contrato de locación con su socio, en Provincia de Buenos Aires. El locador, según la redacción del contrato, sólo autoriza como destino del mismo a usarse como pizzería o restaurante. El contrato fue celebrado en diciembre de 2017 y mi cliente puso como garantía la casa de un familiar. En noviembre de 2017, la municipalidad, sacó una ordenanza que establece que en la zona donde se ubica el inmueble está prohibido poner locales de gastronomía. Mi cliente trabajó de forma irregular, por el impedimento de la habilitación, hasta marzo de 2018, cuando se lo clausuraron. El locador le reclama los cánones locativos adeudados desde marzo de 2018 hasta noviembre, cuando empezó a negociar un plan de cuotas.
Las preguntas que me surgen son las siguientes:
El destino (para lo que puede ser usado el inmueble) al ser de incumplimiento imposible no atribuible al locatario (debido a que la imposibilidad surge de una ley y ninguna acción suya puede lograr la obtención de la correspondiente habilitación) puede tornar en abstracto la finalidad del contrato, y por ende volverlo nulo?
A quien le es atribuible la responsabilidad de alquilar un inmueble cuyo único fin permitido es prohibido por ley?
Existiría la posibilidad de reclamar daños y perjuicios por parte del locatario tomando en cuenta los gastos en los que incurrió para acondicionar el bien, mas la perdida del lucro cesante y perdida de la chance?
Existiría posibilidad de repetir contra su socio (co-inquilino) en el caso de llegar a un acuerdo de pago?
Desde mi perspectiva, entiendo que mi cliente puede reclamar contra su locador por daños y perjuicios, y para el remoto caso que no sea atendible dicha pretensión solicitar la nulidad en subsidio. Este último razonamiento está fundado en la interpretación de los principios básicos de los contratos, que señala que no existe obligación sin causa ni con objeto ilícito o de imposible cumplimiento. Me genera dudas arriesgar a que mi cliente acuerde el pago de los cánones impagos y que al momento del traslado de la acción de repetición dirigida a su co-deudor, éste oponga la nulidad del contrato.
Me faltaría encontrar certeza en jurisprudencia y voy a necesitar la ayuda de todos ustedes en esa tarea.
Desde ya agradezco toda luz que ilumine esta oscuridad.
Un saludo cordial para toda esta comunidad
Les cuento brevemente el caso.
Recibí la consulta de un cliente quien refiere haber firmado un contrato de locación con su socio, en Provincia de Buenos Aires. El locador, según la redacción del contrato, sólo autoriza como destino del mismo a usarse como pizzería o restaurante. El contrato fue celebrado en diciembre de 2017 y mi cliente puso como garantía la casa de un familiar. En noviembre de 2017, la municipalidad, sacó una ordenanza que establece que en la zona donde se ubica el inmueble está prohibido poner locales de gastronomía. Mi cliente trabajó de forma irregular, por el impedimento de la habilitación, hasta marzo de 2018, cuando se lo clausuraron. El locador le reclama los cánones locativos adeudados desde marzo de 2018 hasta noviembre, cuando empezó a negociar un plan de cuotas.
Las preguntas que me surgen son las siguientes:
El destino (para lo que puede ser usado el inmueble) al ser de incumplimiento imposible no atribuible al locatario (debido a que la imposibilidad surge de una ley y ninguna acción suya puede lograr la obtención de la correspondiente habilitación) puede tornar en abstracto la finalidad del contrato, y por ende volverlo nulo?
A quien le es atribuible la responsabilidad de alquilar un inmueble cuyo único fin permitido es prohibido por ley?
Existiría la posibilidad de reclamar daños y perjuicios por parte del locatario tomando en cuenta los gastos en los que incurrió para acondicionar el bien, mas la perdida del lucro cesante y perdida de la chance?
Existiría posibilidad de repetir contra su socio (co-inquilino) en el caso de llegar a un acuerdo de pago?
Desde mi perspectiva, entiendo que mi cliente puede reclamar contra su locador por daños y perjuicios, y para el remoto caso que no sea atendible dicha pretensión solicitar la nulidad en subsidio. Este último razonamiento está fundado en la interpretación de los principios básicos de los contratos, que señala que no existe obligación sin causa ni con objeto ilícito o de imposible cumplimiento. Me genera dudas arriesgar a que mi cliente acuerde el pago de los cánones impagos y que al momento del traslado de la acción de repetición dirigida a su co-deudor, éste oponga la nulidad del contrato.
Me faltaría encontrar certeza en jurisprudencia y voy a necesitar la ayuda de todos ustedes en esa tarea.
Desde ya agradezco toda luz que ilumine esta oscuridad.
Un saludo cordial para toda esta comunidad
la ética queda en los ideales abstractos, vivimos el capitalismo y hay que pagar los gastos...y coincido con Bill Clinton cuando dijo "Es el capitalismo, estúpido".