Nulidad escritura pública

[chris1991]

Estimados.
A otorgó poder especial a B para vender su casa. "A" fallece y se abre sucesión.
B utilizó ese poder, meses después del fallecimiento de A, para venderse a sí mismo la casa. Claramente el poder especial otorgado estaba extinto por la muerte del poderdante. De mas esta decir que era poder especial solamente, no irrevocable, y era para vender ese inmueble a cualquiera, no había ninguna operación cerrada.

La consulta es, debo iniciar un incidente de nulidad de escritura pública en la sucesión? o debo iniciar una demanda por separado?
Si alguien tiene un modelo, también me vendría bárbaro.

Saludos!

[legalescom]

Ante todo, debieras indicar el Código aplicable, tanto, a la fecha de la escritura del poder otorgado, como a la fecha de la escritura de venta, mediante dicho poder, que ahora pretendes nulificar. Aunque, no difieren, mayormente, entre sí, el Cód. Civil y el Cód. Civ. y Com., en cuanto a la procedencia, o no, de adjudicarse el mandatario a su nombre, el bien, sobre el que se lo apoderada para vender; como, respecto al hecho de llevarlo a cabo, tras la muerte del mandante.
En primer lugar, la "irrevocabilidad" del mandato, no interfiere para nada, respecto a la vigencia, o no, de éste, tras la muerte del mandante.
El tema en cuestión, se concentra, si hablamos del C. Civil, en el art. 1980. La muerte del mandante no pone fin al mandato, cuando el negocio que forma el objeto del mandato debe ser cumplido o continuado después de su muerte. El negocio debe ser continuado, cuando comenzado hubiese peligro en demorarlo y en el art. 1982. El mandato continúa subsistiendo aun después de la muerte del mandante, cuando ha sido dado en el interés común de este y del mandatario, o en el interés de un tercero.
Art. 1918 (Cód. Civ.) No podrá el mandatario por sí ni por persona interpuesta, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante, lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuese con su aprobación expresa.
O sea, para que el mandatario, haya podido comprar a su nombre lo que se le apoderara vender, es por cuanto, debe surgir del referido instrumento de poder, el que el apoderado pueda comprar para el bien en cuestión y si así fuere, significa que el mandato fue dado según el art. 1982 en el interés común de mandante y mandatario y, por lo tanto, ejecutable tras la muerte del primero. AMPLIARE

[chris1991]

Ante todo, debieras indicar el Código aplicable, tanto, a la fecha de la escritura del poder otorgado, como a la fecha de la escritura de venta, mediante dicho poder, que ahora pretendes nulificar. Aunque, no difieren, mayormente, entre sí, el Cód. Civil y el Cód. Civ. y Com., en cuanto a la procedencia, o no, de adjudicarse el mandatario a su nombre, el bien, sobre el que se lo apoderada para vender; como, respecto al hecho de llevarlo a cabo, tras la muerte del mandante.
En primer lugar, la "irrevocabilidad" del mandato, no interfiere para nada, respecto a la vigencia, o no, de éste, tras la muerte del mandante.
El tema en cuestión, se concentra, si hablamos del C. Civil, en el art. 1980. La muerte del mandante no pone fin al mandato, cuando el negocio que forma el objeto del mandato debe ser cumplido o continuado después de su muerte. El negocio debe ser continuado, cuando comenzado hubiese peligro en demorarlo y en el art. 1982. El mandato continúa subsistiendo aun después de la muerte del mandante, cuando ha sido dado en el interés común de este y del mandatario, o en el interés de un tercero.
Art. 1918 (Cód. Civ.) No podrá el mandatario por sí ni por persona interpuesta, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante, lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuese con su aprobación expresa.
O sea, para que el mandatario, haya podido comprar a su nombre lo que se le apoderara vender, es por cuanto, debe surgir del referido instrumento de poder, el que el apoderado pueda comprar para el bien en cuestión y si así fuere, significa que el mandato fue dado según el art. 1982 en el interés común de mandante y mandatario y, por lo tanto, ejecutable tras la muerte del primero. AMPLIARE

Estimado, muchas gracias por su respuesta.
Perdón por no aclararlo, pero se rige todo por el Código Civil y comercial. El causante falleció, y la apoderada vendió el bien 6 meses después. No hay ningún negocio que haya comenzado antes de la muerte del causante, por lo que es claro que el poder esta extinto. Tampoco el poder especial se hizo especialmente para venderlo a alguien o para escriturar un boleto, es un poder para venderlo solamente.
Mi duda es si al ser una sucesión, el pedido de nulidad va por incidente o como demanda por separado.
Le agradezco nuevamente.

[legalescom]

Aclarado, lo del Código a aplicarse y, evaluando, lo que dijiste primero, esto es que, el apoderado (B), utilizó el poder "para venderse a sí mismo la casa", es que, seguiremos con las consideraciones de hecho y de derecho, ya anunciadas.

Cabe ahora analizar, en profundidad, y antes de promover cualquier nulidad, que nos pudiera llevar al fracaso de su viabilidad, tres situaciones de suma importancia y que serían: a) el autocontrato; b) la cesación del mandato; y c) otras figuras jurídicas que entrarían a tallar.

En primer término, "el autocontrato", si bien, no estaba previsto en el Código Civil, no por ello se lo podría desestimar, tanto que, en unas Jornadas de Derecho Civil, del año 2015, se concluyo en que: ",,, 7º) Debe admitirse el autocontrato en la representación voluntaria, en los casos que exista autorización o ratificación del dueño del negocio y en aquellos supuestos en que no puede existir conflictos de intereses, como ocurre en el previsto artículo 1919 del Código Civil”.
En cambio, el Cód. Civ. y Com, expresamente, lo prevé en el art. 368.- Acto consigo mismo. Nadie puede, en representación de otro, efectuar consigo mismo un acto jurídico, sea por cuenta propia o de un tercero, sin la autorización del representado. Tampoco puede el representante, sin la conformidad del representado, aplicar fondos o rentas obtenidos en ejercicio de la representación a sus propios negocios, o a los ajenos confiados a su gestión.

Por lo tanto, con la autorización previa o, con la posterior ratificación del representado, es procedente y conforme a derecho, el autocontrato celebrado por el representante.

En segundo término, corresponde analizar, si el mandato ha cesado con la muerte del mandante. Al respecto, el art. 1329 del C. C.y C. estable que, el mandato, se extingue: ....b. por la ejecución del negocio para el cual fue dado;....e. por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario.
El Cód. Civil establecía, igualmente, en su art. 1963. El mandato se acaba: ....3° Por el fallecimiento del mandante o del mandatario...
Resulta indudable que, con la muerte del mandante, queda revocado el mandato, pero no "ipso facto", sino, a partir de que tal acontecimiento, llegue a conocimiento del mandatario. Por ello, ¿podrías acreditar que, el mandatario, tenía conocimiento de la muerte de su mandante, a la fecha en que celebrara su "autocontrato"?. AMPLIARE

[legalescom]

Dice el Cód. Civ. y Com, aplicable al caso, según el consultante, en su:
Art. 380.- Extinción. El poder se extingue:
...; b. por la muerte del representante o del representado; sin embargo subsiste en caso de muerte del representado siempre que haya sido conferido para actos especialmente determinados y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del representante, de un tercero o común a representante y representado, o a representante y un tercero, o a representado y tercero;...

Entonces, como fuera un poder especial, conferido para vender un inmueble determinado, estaría cumplida la primera premisa del artículo, faltando constatar si, el representado autorizara al representante, a comprar, para sí, el bien en cuestión, conforme al art. 368, referido supra.

En realidad, no es que el mandato subsista, después de la muerte del mandante, ya que con ésta, se resuelve todo vínculo o relación entre las partes. Ya, es más que una cuestión de derecho, se trata de un razonamiento lógico, o si se quiere filosófico, nadie puede representar a una persona muerta.

Lo que sucede es que, aparecen o, más bien, reemplazan al mandato, otras figuras jurídicas, como la del "procurator in rem suam", del gestor de negocios, del empleo útil, del gestor oficioso, del comisionista, etc. etc. que vienen a sustituir al mandato por estar, irremediablemente, caducado, pero, ellas no, ya que están adheridas a la persona del ex mandatario y en provecho de él..

[DRalonso]

chris: HAY ALGO QUE NO ENTIENDO, SI SE "AUTO-VENDIO", ¿A QUIEN LE PAGO?

[chris1991]

Aclarado, lo del Código a aplicarse y, evaluando, lo que dijiste primero, esto es que, el apoderado (B), utilizó el poder "para venderse a sí mismo la casa", es que, seguiremos con las consideraciones de hecho y de derecho, ya anunciadas.

Cabe ahora analizar, en profundidad, y antes de promover cualquier nulidad, que nos pudiera llevar al fracaso de su viabilidad, tres situaciones de suma importancia y que serían: a) el autocontrato; b) la cesación del mandato; y c) otras figuras jurídicas que entrarían a tallar.

En primer término, "el autocontrato", si bien, no estaba previsto en el Código Civil, no por ello se lo podría desestimar, tanto que, en unas Jornadas de Derecho Civil, del año 2015, se concluyo en que: ",,, 7º) Debe admitirse el autocontrato en la representación voluntaria, en los casos que exista autorización o ratificación del dueño del negocio y en aquellos supuestos en que no puede existir conflictos de intereses, como ocurre en el previsto artículo 1919 del Código Civil”.
En cambio, el Cód. Civ. y Com, expresamente, lo prevé en el art. 368.- Acto consigo mismo. Nadie puede, en representación de otro, efectuar consigo mismo un acto jurídico, sea por cuenta propia o de un tercero, sin la autorización del representado. Tampoco puede el representante, sin la conformidad del representado, aplicar fondos o rentas obtenidos en ejercicio de la representación a sus propios negocios, o a los ajenos confiados a su gestión.

Por lo tanto, con la autorización previa o, con la posterior ratificación del representado, es procedente y conforme a derecho, el autocontrato celebrado por el representante.

En segundo término, corresponde analizar, si el mandato ha cesado con la muerte del mandante. Al respecto, el art. 1329 del C. C.y C. estable que, el mandato, se extingue: ....b. por la ejecución del negocio para el cual fue dado;....e. por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario.
El Cód. Civil establecía, igualmente, en su art. 1963. El mandato se acaba: ....3° Por el fallecimiento del mandante o del mandatario...
Resulta indudable que, con la muerte del mandante, queda revocado el mandato, pero no "ipso facto", sino, a partir de que tal acontecimiento, llegue a conocimiento del mandatario. Por ello, ¿podrías acreditar que, el mandatario, tenía conocimiento de la muerte de su mandante, a la fecha en que celebrara su "autocontrato"?. AMPLIARE

Estimado, gracias nuevamente por toda su explicación.
La apoderada tenia conocimiento de la muerte del causante debido a que eran pareja y vivían juntos, de hecho el ultimo domicilio del causante es en esa casa.
En el poder que lo tengo a la vista, no consta ninguna autorización para comprar el bien, y ademas se hizo 3 años antes de la muerte del causante. Creo que es claro que el poder estaba extinto, y debe anularse la escritura por la utilización de ese poder.

[chris1991]

chris: HAY ALGO QUE NO ENTIENDO, SI SE "AUTO-VENDIO", ¿A QUIEN LE PAGO?

Me encantaría saber como al escribano no le pareció rara toda la operación. Solo pude ver el poder, la operación de compraventa la vi mediante informe de dominio.

[DRalonso]

AYAYAY, chris! MAS DUDAS AUN, DEBERIAS TENER MAS DATOS: ¿NO SOLICITASTE VER ESCRITURA EN ESA ESCRIBANIA?

[legalescom]

Pareciera que, los hechos fueran cambiando, a medida que vamos avanzando en el estudio del caso, traído en consulta. Tal vez, no se conseguiría acreditar la autorización, para comprar por sí, pero, de que ha habido un interés en beneficiar al mandatario, ahora, resultaría debidamente acreditado.
Entonces, debiéramos evaluar, de haberse extralimitado el mandatario, en determinar si sólo se trató de una exceso de poder, sancionado con la pérdida de toda retribución, "Art. 1325.- Conflicto de intereses. ....La obtención, en el desempeño del cargo, de un beneficio no autorizado por el mandante, hace perder al mandatario su derecho a la retribución". o se busca, tachar de nula, la escritura de compra, por parte del mandatario. Determinar si tal nulidad, sería absoluta o relativa. "Art. 386.- Criterio de distinción. Son de nulidad absoluta los actos que contravienen el orden público, la moral o las buenas costumbres. Son de nulidad relativa los actos a los cuales la ley impone esta sanción sólo en protección del interés de ciertas personas". De ser relativa, tal nulidad, no deja de ser probable que se encuentre prescripta, según los términos del "Art. 2562.- Plazo de prescripción de dos años. Prescriben a los dos años:
a. el pedido de declaración de nulidad relativa y de revisión de actos jurídicos;....
f. el pedido de declaración de inoponibilidad nacido del fraude.
Por lo tanto, además, de saber, la fecha en que se escrituró el bien, es necesario, contar con todos los detalles del acto escriturario.

[chris1991]

AYAYAY, chris! MAS DUDAS AUN, DEBERIAS TENER MAS DATOS: ¿NO SOLICITASTE VER ESCRITURA EN ESA ESCRIBANIA?

No hace falta ver la escritura para saber que la compraventa es nula porque el poder esta extinto. Mirando las fechas del poder, y del informe de dominio alcanza. Además estimo que el escribano no va a querer mostrarme una escritura por un llamado que le haga, prefiero que se entere una vez iniciada la demanda, por la cual sera citado obviamente.
Tambien tengo la sospecha que el escribano es amigo o conocido de la apoderada, porque me parece muy raro que no verifique si el poderdante vive o no.

[DRalonso]

TAS FRITO

[chris1991]

Pareciera que, los hechos fueran cambiando, a medida que vamos avanzando en el estudio del caso, traído en consulta. Tal vez, no se conseguiría acreditar la autorización, para comprar por sí, pero, de que ha habido un interés en beneficiar al mandatario, ahora, resultaría debidamente acreditado.
Entonces, debiéramos evaluar, de haberse extralimitado el mandatario, en determinar si sólo se trató de una exceso de poder, sancionado con la pérdida de toda retribución, "Art. 1325.- Conflicto de intereses. ....La obtención, en el desempeño del cargo, de un beneficio no autorizado por el mandante, hace perder al mandatario su derecho a la retribución". o se busca, tachar de nula, la escritura de compra, por parte del mandatario. Determinar si tal nulidad, sería absoluta o relativa. "Art. 386.- Criterio de distinción. Son de nulidad absoluta los actos que contravienen el orden público, la moral o las buenas costumbres. Son de nulidad relativa los actos a los cuales la ley impone esta sanción sólo en protección del interés de ciertas personas". De ser relativa, tal nulidad, no deja de ser probable que se encuentre prescripta, según los términos del "Art. 2562.- Plazo de prescripción de dos años. Prescriben a los dos años:
a. el pedido de declaración de nulidad relativa y de revisión de actos jurídicos;....
f. el pedido de declaración de inoponibilidad nacido del fraude.
Por lo tanto, además, de saber, la fecha en que se escrituró el bien, es necesario, contar con todos los detalles del acto escriturario.

Gracias por su análisis. La escritura se realizó hace pocos meses asi que no hay ninguna prescripción.
No considera que debo iniciar la demanda citando obviamente al escribano, intimando que se presente escritura?. Me parece que teniendo el poder, la fecha de fallecimiento del causante, y el informe de dominio que muestra la operación realizada meses después del fallecimiento, ya podría iniciar la demanda.
Si tengo que pedir segundo testimonio de la escritura es muy costoso (la ultima vez que pedi uno me salio $15.000) por eso creería que es mas conveniente citar al escribano y demandada para que la presenten.
Asimismo, considera que debería iniciar incidente de redargucion de falsedad o demanda separada por nulidad de escritura pública?

[legalescom]

Para obtener más datos concretos, al menos, comenzá por obtener una minuta de la escritura, cuya nulidad vas a solicitar.

[ClaudioFer]

Perdón por la intromisión, pero sin perjuicio de las cuestiones debatidas en este tema, muy bien argumentadas por ustedes, y solo apuntando a un tema marginal para que tengas en cuenta, entiendo que no es la nulidad de la escritura pública lo que debés plantear, sino la del acto jurídico instrumentado en ella, a menos que también detectes que aquélla tiene defectos formales, que carece de sus presupuestos de validez o que exhibe falsedades.
No confundas acto jurídico con instrumento (o sea, la sustancia con forma). La nulidad de la escritura solo procede por alguna de las fallas formales enunciadas por el art. 309 del CCC, más aquellas otras comunes a todos los instrumentos públicos (art. 294).
En este caso lo que vos perseguís es la declaración de nulidad de ese negocio jurídico (la venta de la casa).
Son dos cuestiones independientes. Puede ser nula la escritura y válido el acto instrumentado, o viceversa, ser válida la escritura y ser nulo el acto allí documentado (por ejemplo, por existir un vicio de la voluntad o falta de capacidad de uno de los otorgantes, o un vicio en el objeto, etc.). Solo en ciertos casos la nulidad del instrumento puede acarrear la del acto o negocio, cuando se trata de actos solemnes, en que la carencia o falla de la forma requerida determina la del acto instrumentado.
Y otra cuestión es aquella tocante a la redargución de falsedad de que también hablás, que contempla el art. 296 del CCC, que apunta al aspecto probatorio, y que tiene por objeto destruir la eficacia de la fuerza probatoria del instrumento público, su presunción de autenticidad, su plena fe, que alcanza a aquellos hechos que el notario o el funcionario público declara haber llevado a cabo él o que declara que han sucedido en su presencia (no hace, por tanto, plena fe probatoria de hechos que el escribano no puede certificar, por no constarle su veracidad, como cuando se manifiesta en su presencia que en la operación instrumentada se emplea dinero propio, por ejemplo, en cuyo caso él solo deja constancia de que tal afirmación se realizó, pero no de su sinceridad, por lo que para desvirtuar ese aspecto alcanza con la prueba en contrario sin necesidad de recurrir a la redargución).
Por eso fíjate bien cuál aspecto vas a atacar: el acto jurídico, la escritura en cuanto instrumento, o ambos.