Locacion - Reparaciones - Alquileres

[Paulina89]

Estimados,

Mi consulta es la siguiente, tengo que mandar una CD notificando varios desperfectos en un inmueble por parte del locatario ( humedades, pintura, cloacas, estufas, etc.).

La inmobiliaria es pésima, mal trato desde el primer día. El locatario hizo un par de reparaciones menores, pero necesarias para poder habitar el inmueble (habiendo avisado al dueño y a la inmobiliaria) y no se la quieren reconocer (descontando del alquiler el gasto). El dueño se hace el "tonto", según ellos el inmueble estaba perfecto, pero con el tiempo y las primeras lluvias aparecieron todos los problemas.

Ahora, en la misiva, debo notificar:
¿solamente las reparaciones necesarias que se requieren de urgencia, o puedo indicar todo lo que corresponda reparar al locador, "bajo apercibimiento de ..." .
¿Y en el caso de impuestos/servicios adeudados ( por otro inquilino ) ponerlos en la misma CD?
¿Si no me quiere recibir el dinero del alquiler o reconocer los gastos?

Disculpen la extensión, soy nueva en el foro y recién recibida, espero sepan entender.

[DRalonso]

¿SOS ABOGADA?

[Paulina89]

Hola DRalonso, así es, egresé el año pasado.

[DRalonso]

"¿Y en el caso de impuestos/servicios adeudados ( por otro inquilino ) ponerlos en la misma CD?" NO ENTIENDO A QUE TE REFERIS...

"¿Si no me quiere recibir el dinero del alquiler o reconocer los gastos?" NO ENTIENDO LA 1ra. PARTE: ¿NO QUIEREN COBRAR ALQUILER?, SOBRE EL "par de reparaciones menores" TU CLIENTE SEGURAMENTE NO TE CONSULTO ANTES, SE APRESURO, DEBERIA HABER ENVIADO CD ANTES, NO AHORA Y PRETENDER DESCUENTOS NO ACORDADOS; RECOMIENDO PAGO ALQUILER INTEGRO MIENTRAS DURE EL CONFLICTO

ENVIAR URGENTE CDs PROPIETARIA E INMOBILIARIA INTIMANDO REPARACIONES URGENTES CON DESCRIPCION EXHAUSTIVA, Y DETALLANDO LAS QUE HIZO EL INQUILINO Y SUS COSTOS, BAJO APERCIBIMIENTO DEMANDAR A AMBOS DyP

¿LOCALIDAD?

"La inmobiliaria es pésima, mal trato desde el primer día." NO ESTAN A FAVOR DEL INQUILINO, SINO DE SU CLIENTE LA PROPIETARIA!!!

[Paulina89]

DRalonso, Muchas gracias por tomarse el tiempo de responder. Su respuesta fue excelente.

Para ir cerrando, respecto a las dudas que surgieron por no ser clara:

1) El inmueble locado debía impuestos/servicios de periodos anteriores al inicio del contrato de alquiler, al quererlos pagar, le solicitan abonar lo anterior y los intereses, antes de cobrarles los periodos que deben (me refiero al Gobierno y las empresas de servicios públicos). Esto no iría en la CD, es un dato de color. Solo deben abonar lo que les corresponde a ellos.

2) La inmobiliaria no le reconoce X gasto que se hizo mediando "acuerdo verbal, Whatsapp y mail" para una reparación menor; coincido con usted en que deberían haberlo notificado de forma fehaciente. Sin perjuicio de ello, no quisieron recibirle el dinero del alquiler. Recuerdo a un profesor que en una ocasión dijo "Lo que no esta en el expediente no existe" sabias palabras.

3) La localidad es Rosario.

La CD la tengo redactada casi en su totalidad, estoy evaluando el apercibimiento, si los intimo a que reparen en X días, bajo apercibimiento de constatar el estado del inmueble con escribano publico y proceder a realizar las reparaciones necesarias y descontar del alquiler los gastos realizados mas los honorarios.
La practica dice que cuando te llega una CD por lo general buscas una solución pacifica, pero uno nunca sabe.

[legalescom]

Respecto de las intimaciones, dado lo establecido por el C. C. y C. en los párrafos 2do. y 3ro. del art. 1201 “….

"En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente."

Soy partidario de, intimarlo sólo al locador, la inmobiliaria (corredor) resulta ajeno a todo ello, conforme los párrafos 2 y 3, incluyendo lo ya hecho, como si no lo hubiera hecho y con los plazos fijados en el artículo. Todo, bajo apercibimiento de descontarlos del precio de la locación.

Lo de los servicios, sumalo también en el reclamo.

Pasado el plazo mayor, si no se aviene a hacer las reparaciones, hacerlas el inquilino, conservando todos los recibos de pagos por material y mano de obra.

De todos modos, una vez reparados los desperfectos, sacarles fotografías a los mismos, tanto antes, como después de las reparaciones y evitarás el gasto de un escribano, tendrás que promover la mediación.

[DRalonso]

NO HAY DE QUE, PAULINA!

"acuerdo verbal, Whatsapp y mail" ¿LOS TIENE TU CLIENTE?

NO SE SI EN SANTA FE HAY LEY DE MARTILLEROS Y CORREDORES INMOBILIARIOS, ACA LA LEY DE CABA TIENE GRAVES SANCIONES PARA LA INMOBILIARIA QUE OCULTE DATOS; OBVIAMENTE DAÑOS Y DEUDAS EXISTIAN DESDE ANTES, Y SI BIEN NO LO DECIS ESTOY SEGURO QUE TU CLIENTE ES UN NABO QUE FIRMO CONTRATO QUE DICE QUE TODO EL INMUEBLE ESTABA PERFECTO; PERO EL INMOBILIARIO NO PODIA DESCONOCERLOS...

"La practica dice que cuando te llega una CD por lo general buscas una solución pacifica, pero uno nunca sabe." SERA LA "PRACTICA" DE TU PCIA., YO NO ESTOY DE ACUERDO: LA INTIMACION LEGAL FORMAL INICIAL DEBE SER CONTUNDENTE Y CONTENER TODOOO (LO QUE VA SI O SI, Y LO QUE PODIRA IR...) PARA BAJAR HAY TIEMPO...

"estoy evaluando el apercibimiento," REITERO: ENVIAR URGENTE CDs PROPIETARIA E INMOBILIARIA INTIMANDO REPARACIONES URGENTES CON DESCRIPCION EXHAUSTIVA, Y DETALLANDO LAS QUE HIZO EL INQUILINO Y SUS COSTOS, BAJO APERCIBIMIENTO DEMANDAR A AMBOS DyP, LAS NORMAS TE LAS BRINDARON MAS ARRIBA

TU PUNTO 1 NO LO ENTIENDO...

REITERO: RECOMIENDO PAGO ALQUILER INTEGRO MIENTRAS DURE EL CONFLICTO!!!

ES CIERTO QUE LAS FOTOS CERTIFICADAS POR ESCRIBANO SON COSTOSAS, PERO ES LO UNICO QUE FUNDARA FEHACIENTEMENTE RECLAMO DyP, SINO ES PALABRA CONTRA PALABRA

[Paulina89]

Excelente, muchas gracias legalescom y nuevamente DRalonso por tomarse la molestia en contestar, me sacaron dudas puntuales que la falta de experiencia me genera. Saludos cordiales a ambos.

[DRalonso]

NO HAY DE QUE, PAULINA!

¡SUERTE!

Y DESPUES CONTANOS COMO TE FUE...