No me especializo en el tema, pero entiendo que primeramente deberías imponerte del contenido del reglamento de copropiedad para verificar si allí están establecidas estas infracciones y sus sanciones, pero lo más probable es que lo estén en un reglamento interno, que es donde se suelen incluir estas normas de “convivencia”, del cual también deberías antes que nada conocer su contenido para luego determinar los pasos a seguir, ya que en caso de no existir tales disposiciones (lo mismo para el caso del consultante originario) la pretensión del administrador implicaría la comisión del delito de estafa en grado de tentativa. Es de buena práctica que estas normas internas, en caso de prever sanciones, también contengan disposiciones atinentes al procedimiento para su aplicación que garanticen un adecuado ejercicio de defensa del supuesto infractor, pero es mucho pedir. En caso de tratarse de una inquilina, debería tener acceso al texto del mismo, pero de nuevo, es mucho pedir.
En aquel caso, el administrador no debería necesitar que un abogado le redacte las CD, porque de lo contrario es un inútil, pero en la probable hipótesis de que lo sea, no deben cargar los consorcistas con estos gastos (deben salir de su propio bolsillo), salvo que el reglamento disponga lo contrario. Son abusos en los que suelen incurrir estos personajes nefastos (es más, en muchos casos ni siquiera hay constancia cierta de que realmente se haya consultado a un abogado).
En este otro supuesto, si la multa se la imponen a ella, inquilina, es ella la legitimada para responder y accionar por la imposición de la multa. Entiendo que a tu disposición no tenés dónde quejarte, por lo que solo quedaría la vía judicial. Sin embargo, podés iniciar una mediación comunitaria, aunque de momento limitada por la situación coyuntural a causa del Covid:
https://www.buenosaires.gob.ar/tramites ... omunitaria
Está el Registro de administradores, que no sé si te darían bola, aunque primero debés saber si el administrador actuó o no con apego al reglamento, y si este aplica o no sanciones:
https://www.buenosaires.gob.ar/defensac ... consorcios
Acá te dejo un link (es de Facebook, así que si no tenés FB, te lo transcribo) en donde explican algo del tema de estos reglamentos internos de la PH (con la vieja normativa):
https://www.facebook.com/17892669881866 ... 762097517/
APLICACION DE SANCIONES EN LOS EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR TRANSGRESION AL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
El planteo es discutido en doctrina, y existen varias opiniones encontradas y distintas soluciones:
El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" Capítulo XII, aclara:
"... En la vida de las ciudades son tantas las situaciones que a diario pueden generar perjuicios o disgusto por razones de vecindad que ha sido necesario elaborar una serie de disposiciones municipales, edictos de policía y reglamentos, tanto para edificios de renta como para los divididos en propiedad horizontal, tendientes a hacer efectivo el principio de que el derecho de cada uno termina en donde comienza el de los demás. Por supuesto que no serán nunca suficientes las leyes y restantes reglas obligatorias, si cada uno de los integrantes de la población no pone de su parte esa dosis de buena voluntad y de respeto mutuo que es la que verdaderamente puede tornar agradable la vida, en cierta forma en común, como es la llevada en tales agrupaciones humanas. Lamentablemente no son muy conocidas las normas y en infinidad de caos ni siquiera ha sido leído el reglamento del inmueble propio o alquilado, quedando en consecuencia librados al criterio y a la educación de cada uno la tranquilidad o el bienestar de los vecinos inmediatos. Es claro que es posible hacer cumplir por la fuerza todo lo que está impuesto por la ley en general o por los reglamentos del consorcio, tanto el de copropiedad como el interno, pero siempre queda mucho margen para la impunidad de las transgresiones y los procedimientos de represión suelen ser poco sabidos."
El autor también comenta que “…todos los actos que atentan contra la moral, la tranquilidad o la seguridad del vecindario se encuentran en normas municipales y policiales. El Código Penal contempla aquellas que configuran un delito, y el Código Civil, Artículos 2611 al 2660, detalla las reglas aplicables a estos inmuebles”.
Por su parte, el Dr. Alberto Anibal Gabas en el "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" cita mucha jurisprudencia sobre cada tema que aborda, algunos de los cuales son los siguientes:
Corresponde imponer una multa a favor del actor (art. 45, Cód. Proc. Civ. y Com.) a la copropietaria que, injustificadamente, negó el acceso a su unidad para reparar un caño que inundaba una unidad vecina y que utilizó en sede judicial procedimiento impropio y dilatorio [CNCCiv., Sala B, 22/12/70, ED, 39-888]
La penalidad establecida en el art. 15 de la ley 13.512 (arrestos y multas) es de carácter imperativo y de orden público, lo cual permite que sea aplicada aun cuando falte expresa petición de parte afectada. [CNCiv., Sala C, 8/140/58, LL, 94-234]
La apreciación de las infracciones a la ley 13.512 y al reglamento de copropiedad debe efectuarse con severidad, criterio impuesto por la necesidad de mantener la normal convivencia entre los copropietarios lo que sólo puede resultar del estricto acatamiento a las normas que regulan las relaciones entre los mismos. [CNCiv., Sala C, 26/8/69, LL, 137-844] "Consorcio de Copropietarios"2011- Grupo CaiXas® - Todos los derechos reservados”
Conforme lo manifestado no existiría aquí ninguna diferencia entre un edificio común o un edificio con amenities, la ley 13.512 contempla que ante la transgresión existe el remedio del art. 15 de la ley 13.,512.-
La ley 13.512 en la pirámide jurídica de las normas que rigen al Consorcio de Propietarios.
el Reglamento de Copropiedad y Administración que da nacimiento al propio consorcio,, es como la ley misma a la cual deben someterse para su funcionamiento.-
Se puede haber insertado un Reglamento Interno al reglamento de copropiedad también inscripto en el RPI , en donde se establecen las sanciones para incumplimientos del reglamento y se someten los copropietarios y todo ocupante de las unidades., para la modificación de cualquiera de ambos por resolución de los propietarios en Asamblea será por una mayoría no menor de dos tercios.-
el Reglamento de Copropiedad y Administración puede delegar en los copropietarios el dictado de un reglamento interno; deben ser analizados y aprobados por Asamblea ordinaria;
En caso que este reglamento interno no estuviera inscripto en el RPI no sería oponible a compradores de fecha posterior a su aprobación por no haber intervenido y no formar parte del Reglamento de Copropiedad.-
"Las omisiones legales en que se incurriera el reglamento interno hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad.""CONSORCIO AV. DE MAYO 1302/40 c/ VIDAL NARCISO s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" –
CNCIV - SALA G - Abril/2004 (elDial - AA198F)
Pero la realidad amerita otras soluciones, es necesario regular la convivencia a los efectos de delimitar los derechos de los propietarios, todo en relación al uso de espacios comunes , que demuestra que son conflictivos, y que complican la tarea del administrador.-
OPINIONES A FAVOR DE LA APLICACIÓN DE SANCIONES
Par poder aplicar un régimen sancionador una parte de la doctrina opina que “debe ser previsto en los reglamentos de Copropiedad respecto a la fijación de sanciones, por lo que el consorcista está sometido a una relación asociativa que permite que el órgano directivo interno imponer sanciones “ (Colegio de escribanos , Primera Jornada de la Federación de Clubes de Campo celebrada en 1998.-
En la mayoría de los reglamentos de los nuevos edificios construidos se faculta y autoriza a los consejos de propietarios y al administrador la aplicación de estrictas facultades disciplinarias.-
La jurisprudencia se ha inclinado en el sentido que las asociaciones civiles ( incluyen los consorcios de propietarios) tienen facultades disciplinarias y que, lo que el ente haya resuelto debe ser respetado, a menos que se pruebe la existencia de una notoria injusticia y/o la inobservancia del procedimiento reglado estatutariamente, en especial que se haya permitido oír el descargo del propietario y que se haya resguardado adecuadamente su derecho de defensa.-
Muchos de los incumplimiento que se producen en estos edificios necesitan inmediata solución y si los mismos son por : entrar a deshora a la pileta, comer en ella, mal utilización de las máquinas del gimnasio etc. nos demuestran que sería inconveniente llevarlos a una instancia judicial.-
Para que el consorcio puede aplicar las sanciones en forma legal indudablemente deben ser aprobadas por todo el consorcio con una mayoría unánime . Este requisito se cumple cuando el régimen sancionatorio se encuentra integrado al Reglamento de Copropiedad y administración .-
En opinión de: La jurisprudencia: :” Como garantía para el pleno ejercicio por parte de los miembros de su derecho constitucional de defensa en juicio, se exige que la sanción sea el resultado de un proceso llevado a cabo en debida forma pero, para ello, no es necesario que se rija por las normas procesales judiciales, bastando que se haya aegurado el derecho de defensa, para lo cual es fundamental que se oiga al imputado y pueda él ofrecer pruebas Campana Boat Club s/denuncia .solicita veedor 27/6/000 el dial W 13 B5”
Opinión de la Dra. Ana María Vila
1.-)“Para que sea posible la justicia autoimpuesta, debe quedar claro del propio texto del reglamento que la unanimidad de propietarios-aceptaron una suerte de poder jurisdiccional en cabeza del consorcio , del que se podría derivar para los integrantes del mismo la aplicación de sanciones pecuniarias y/o la imposibilidad temporal de utilización de algunos bienes y servicios Clubes de campo bajo régimen 13.512. Facultades disciplinarias .Vol. 2002. Editorial Rubinzal –Culzoni tema propiedad horizontal-reglamento de copropiedad y administración-violación del reglamento de copropiedad-multa (civil)”
2.-)“SI en un country sujeto al régimen de la ley 13.512 la pileta es bien común, nadie discutiría la posibilidad de impedir el acceso de un copropietario que no superó el examen médico. Ello, por una simple razón de interés general, y en atento y en cuanto, el ejercicio del derecho de uso del copropietario de la pileta embarazaría idéntico derecho en cabeza de los demás consorcistas, quienes sufrirían riesgo de contagio. Nadie pensaría en tal supuesto que se está cercenando el derecho de propiedad horizontal del copropietario en cuestión impidiéndole una de las facultades ínsitas en el mismo. Obviamente , también, tal impedimento d uso cesará cuando cese el obstáculo de salud.. “Pues bien el quiebre de las normas para la utilización de los bienes comunes (canchas de futbol, tenis, piletas de natación etc.) impide o embaraza idéntico derecho de uso de la cosa común que tiene los restantes propietarios. La posibilidad de suspender temporalmente tal derecho de uso (con el debido proceso y por resolución fundada) puede constituir un estímulo eficaz para el cumplimiento de las normas” Clubes de campo bajo régimen de la ley 13.512, revista de Derecho privado. Facultades disciplinarias y de derecho de admisión. Revista de d Derecho provado y comunitario volumen 2002 -2 Editorial Rubinzal –Culzoni pág 139.
Es aconsejable, por otra parte, que la redacción de los reglamentos internos sea efectuada con seriedad y conocimiento sobre el tema, pues éstos deben contemplar aspectos de procedimiento que confieran transparencia y formalidad a la actuación del órgano a cargo de las sanciones y, que el derecho de defensa del imputado por las faltas, se encuentre debidamente asegurado.-
Tambieén es preciso prever la posibilidad de recurrir las sanciones, así como una racional y adecuada graduación de ellas.-
Conclusión : Para que puedan ser aplicadas las sanciones en los consorcios debería preverse los siguiente:
Los reglamentos deben contener estipulaciones mediante los cuales los propietarios se someten a la posibilidad de ser juzgados y de aplicación de sanciones
Consentimiento unánime al respecto
Estipular cuál es el órgano que va a juzgar, normas de procedimiento y sanciones a aplicar por cada transgresión
Respetar el derecho del debido proceso
OPINIÓN EN CONTRA DEL PODER SANCIONADOR DE LOS CONSORCIOS:
Opinión de la Dra. Elena Highton
“El régimen disciplinario de la asociaciones no puede ser ampliado cuando el country club esté afectado a la ley 13.512, en que rige su art. 15 que dispone la necesidad de actuación judicial desde un primer momento. No se da en este sistema , la justicia privada interna de las asociaciones “ Nuevas formas de dominio Editorial Ad Hoc pág 95
Tal como ya lo manifestara precedentemente , la Dra Highton considera que la ley tiene su ámbito para poder sancionar las infracciones al reglamento y es el art. 15 de la ley 13.512.-
Al respecto la jurisprudencia sostiene que: “ es equitativo y razonable reducir al mínimo la multa prevista en el art. 15 de la ley 13.512, cuando no ha existido un ocultamiento malicioso de la transgresión al reglamento de copropiedad.-
referencias normativas: ley 13.512 art.15
fallos camara nac. de apelaciones en lo especial civil y comercial, capital federal
sala 05 (pascual-giardulli-polak)
consorcio roosvelt 2506/40 c/ olmos orlando s/ propiedad horizontal
sentencia, 0000036716 del 16 de noviembre de 1987 [traer los sumarios de este fallo]
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Dra Diana C. Sevitz
Asesora legal
