Algunos comentarios sobre el aborto kirchnerista que aprobaron.
ARTÍCULO 1º.- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”
Esta es buena la modificacion. Una de las pocas cosas que se salva.
ARTÍCULO 2º.- Sustitúyase el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución de la tenencia del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) el pago de valor llave o equivalentes; y
d) la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.
Esta es una animalada. Quisieron regular el tema y crearon una desventaja para el locador que debe devolver el deposito actualizado (aunque se corrige si el locador lo convierte a dolares y lo guarda hasta la fecha de devolución, seguro sale ganando con la diferencia de cambio). El valor llave entonces pierde sentido si debe devolverse, osea ya no va a existir valor llave. Y lo ultimo es lo peor, porque al poner eso el locatario tiene una herramienta para pudir cualquier via ejecutiva en su contra por pagares o documentacion aparte aun si la causa de la misma no es el contrato de alquiler (puede alegar que esta relacionado y pedir que se abra el juicio ordinario). Se corrige no haciendo constar la "documentacion extra" en el contraro, y, de ser posible que la misma este en titularidad de un tercero cosa de que no puedan establecer la identidad de partes. Una ultima mención, dice que el locador no puede exigirle deposito de mas de un mes al locatario, pero no dice nada del garante (a ese le puedo pedir lo que se me cante o no te alquilo). Por otro lado, esto esta dentro del terreno precontractual, osea, yo si quiero le pido al locatario la cantidad de meses que quiera pedirle de adelanto, y, el locatario es libre de decir que acepta darmelos o no. Si su respuesta es "la ley dice que no se puede..." me levanto de la mesa y me voy sin siquiera saludar y no le alquilo. Que siga participando.
ARTÍCULO 3°.- Sustitúyase el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”
No es malo, y se relaciona con la posibilidad de actualizar
ARTÍCULO 6º.- Sustitúyase el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por motivos no imputables al locatario éste se viese impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.”
Esto tambien esta escrito con las patas. Se amplió el caso fortuito y la fuerza mayor por "motivos no imputables al locatario". Osea si el hecho no es ni caso fortuito ni fuerza mayor y hasta proviene inclusive hasta de un tercero totalmente ajeno a las partes hay excusa para rescindir. En el caso de clausura o perdida de la habilitación hay para discutir bastante, porque esto puede deberse a veces a un hecho relativo al mismo inmueble (imputable al locador) o a alguna falencia del locatario (que en este caso seria imputable al inquilino). No es claro si esto es de orden publico o no, con lo cual habria que ver si alguna renuncia por clausula es viable.
ARTÍCULO 7°.- Agréguese como artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta Sección, podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”
Otra bomba atomica armada con las patas. El locatario se inventa cualquier excusa, consigue una boleta y quiere compensar de pleno derecho. Inclusive este articulo usado a lo piola te sirve para hacer pelota cualquier via ejecutiva metiendo un par de boletas inventadas de supuestos trabajos, pidiendo que se revoque la via ejecutiva y que se abra como ordinario porque hay cuestiones referentes a la causa de la obligacion que pueden alterar el monto de la ejecutoria. Para evitar este lio mejor meter alguna clausula en el contrato de que se requiere aceptacion del locador para ejecer la compensacion, pero tampoco queda claro si es orden publico el articulo o no. Tampoco es claro que efecto tendria la compensacion de pleno derecho si el locador impugna el valor de dichos gastos al contestar el telegrama donde se le informa la compensación.
ARTÍCULO 8º.- Sustitúyase el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”.
Aca hay una realidad, cobrar las expensas extraordinarias a un locatario es historicamente es un lio. Casi ningun juez te lo daba por bueno. Con respecto a lo demas, impuestos y expensas ordinarias, el truco es incluir un valor estimado dentro del valor de locacion y decir "el alquiler es este" y listo. Al no estar discriminado este articulo no se podria aplicar.
ARTÍCULO 9º.- Sustitúyase el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
b) En los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.”
Esto no genera demasiados problemas
ARTÍCULO 10°.- Agréguese como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1221 bis. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”
No genera problemas interpretativos esto, pero un truquito, en el mismo contrato se pone que en ese mismo acto se notifica al locatario que no le será renovado el contrato.
ARTÍCULO 12º.- Sustitúyase el artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.”
Se acabo la joda sobre todo en CABA que habian establecido que el corredor inmobiliario no podia cobrarle al locatario (pero lo hacia o tomatelas de la inmobiliaria).
ARTÍCULO 13º.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval Bancario;
c) Seguro de Caución;
d) Garantía de fianza; o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b, c y d, la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.
Esta es una animalada juridica. Primero inventan un pseudo derecho real que es la "entrega de titulo", osea algo que no se entiende que corno es. Osea, un derecho real no es, entonces seria un derecho personal. Pero que efecto tendria y como se reglamenta, osea, va a haber un registro de anotaciones personales para el inmueble? por otro lado, ningun inmueble esta dentro de los topes que pide el articulo. Pero eso no impide que el locatario quiera ofrecer un titulo de inmueble a garantia por valor mayor a lo que dice la norma. Pero, y si despues de ofrecido pide la nulidad de la garantia por violar la norma. Aca no esta claro, y puede tambien usarse con alguna clausulas complementarias como una prohibicion para vender y disponer del inmueble e inclusive, si dejo reserva en el contrato que por medida autosatisfactiva puede el locador pedir la inhibicion de bienes del garante o anotacion de medida cautelar generica en el registro de propiedad inmueble asimilada a traba de litis, cosa de que sea oponible a terceros.
Otra cosa que tambien esta escrita con las patas es la obligacion de tener que aceptar cualquier garantia que el locatario traiga (sea inmueble embargado, titulo imperfecto, propiedad en el extranjero, bien de familia, sueldo ya con embargo encima, etc). Pero se arregla facil, como esto ocurre en la etapa precontracual, si no me gusta tu garantia me levanto y me voy y no te firmo nada y quedate locatario con tus derechos pero sin alquiler porque se me canta el higo no alquilarte.
ARTÍCULO 14º.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. En ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Esto es una bomba atomica, pero el que pierde es el inquilino y mal. Supongamos que usamos el sistema actual que se usa en los contrato de decir que la locacion tiene un valor total declarado, y luego por modalidad de pago distribuyo ese valor en forma escalonada. Ej, el valor total del contrato es de 36.000 pesos, osea, eso serian 1000 por mes en 3 años, pero yo decido darle al inquilino la posibilidad de pagarmelo a razon de 500 el primer año, 1000 el segundo año y 1500 en el tercero año; 36.000 pesos totales a fin de cuentas. Eso se hacia ahora para esconder los aumentos, ya que al haber un valor total declarado no era indexacion. Pero, ahora si se puede actualizar. Ok, que tal si hago el contrato exactamente como hacia antes, con modalidad de pago escalonado (aumento encubierto) y despues le meto arriba de eso el indice de actualizacion. El inquilino se la ve negra mal.
ARTÍCULO 16º.- Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones).
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.
Aca vino la vivada de la AFIP. En si no cambia el hecho que ya regia de que los contratos que superen los 1.500 pagan IVA, y eso despues arrastra bienes personales y ARBA ingresos brutos si correspondiere. La novedad es que ahora toda ejecucion no puede hacerse si no se da intervencion a la AFIP previo al traslado. No queda claro que es "tomar invtervencion que corresponda", si eso es presentarse al juicio en forma personal como tercero o hacerlo por ejecucion fiscal en proceso aparte. Procesalmente es solo dar el traslado previo a la AFIP por plazo de 5 dias y luego de lanzado este traslado (estimo que deberá hacerse por oficio hecho por VS, pero algun juzgado vago querrá que lo hagamos por cedula y sea a nuestro cargo).
Pero esto va a traer consecuencias fuleras que seguro el locatario piola ni va a considerar al pensar que esto es para castigar al mal dueño que no garpa nada. Porque la intervencion de AFIP por un lado hace que si el locador no declaro el contrato le salte la obligacion, pero a la vez, al locatario se le va a evaluar si su capacidad tributaria le alcanza para pagar esa locacion, y, si es un monotributista con categoria piola baja porque esta evadiendo, le salta la recategorización con todo y lo pasan al regimen general. Osea, ambas partes se joden.
Por otro lado, que pasa si el contrato esta hecho por los famosos 1500 pesos que no tributan IVA, el juez informa a la AFIP ok, AFIP se va a poner loca intimando al locador a que declare el valor real. El locador no declara nada, no va ni siquiera a las citaciones. Que siga participando la AFIP y que declare la obligacion "de oficio" y que quiera cobrarla. Ahi en un tribunal fiscal le volteas la ejecutoria alegando que "yo soy dueño de mi propiedad y la alquilo al precio que yo quiero", y que sea AFIP quien demuestre la simulacion (no veo a los abogados de AFIP buscando testigos para probar una simulacion entre privados). Solo si el inquilino declara a favor de AFIP, pero, aparte de que estaria dentro de la tacha de testigo por ser deudor del locador, al hacerlo, el inquilino se autodeclara como que puede afrontar esa obligacion mayor y lo recategorizan
Solucion facil buena y sencilla: chau contratos de alquiler, hola comodatos con contradocumentos ejecutivos. Este es un terreno no regulado asi que AFIP acá no tendria intervención alguna ni toda esta ley.
ARTÍCULO 22º.- Modificación de la Ley N° 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la Ley N° 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:
“ARTÍCULO 6°- Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.”.
Chau proceso ejecutivo directo. Siempre con mediación previa ahora.
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Conclusion:
A pesar de que hay trucos para evitar las aberraciones judiricas que hay dando vueltas, y que en algunos casos se permiten trampas para indexar sobre el aumento ya oculto en la modalidad de pago. El cobro de alquileres perdió sentido en la via ejecutiva, hay demasiadas variables que, bien usadas procesalmente, pueden obstar a un reclamo ejecutivo directo alegando compensacion de gastos, contradocumentos que declaran otro valor, etc etc etc...
ARTÍCULO 1º.- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”
Esta es buena la modificacion. Una de las pocas cosas que se salva.
ARTÍCULO 2º.- Sustitúyase el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución de la tenencia del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) el pago de valor llave o equivalentes; y
d) la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.
Esta es una animalada. Quisieron regular el tema y crearon una desventaja para el locador que debe devolver el deposito actualizado (aunque se corrige si el locador lo convierte a dolares y lo guarda hasta la fecha de devolución, seguro sale ganando con la diferencia de cambio). El valor llave entonces pierde sentido si debe devolverse, osea ya no va a existir valor llave. Y lo ultimo es lo peor, porque al poner eso el locatario tiene una herramienta para pudir cualquier via ejecutiva en su contra por pagares o documentacion aparte aun si la causa de la misma no es el contrato de alquiler (puede alegar que esta relacionado y pedir que se abra el juicio ordinario). Se corrige no haciendo constar la "documentacion extra" en el contraro, y, de ser posible que la misma este en titularidad de un tercero cosa de que no puedan establecer la identidad de partes. Una ultima mención, dice que el locador no puede exigirle deposito de mas de un mes al locatario, pero no dice nada del garante (a ese le puedo pedir lo que se me cante o no te alquilo). Por otro lado, esto esta dentro del terreno precontractual, osea, yo si quiero le pido al locatario la cantidad de meses que quiera pedirle de adelanto, y, el locatario es libre de decir que acepta darmelos o no. Si su respuesta es "la ley dice que no se puede..." me levanto de la mesa y me voy sin siquiera saludar y no le alquilo. Que siga participando.
ARTÍCULO 3°.- Sustitúyase el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”
No es malo, y se relaciona con la posibilidad de actualizar
ARTÍCULO 6º.- Sustitúyase el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por motivos no imputables al locatario éste se viese impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.”
Esto tambien esta escrito con las patas. Se amplió el caso fortuito y la fuerza mayor por "motivos no imputables al locatario". Osea si el hecho no es ni caso fortuito ni fuerza mayor y hasta proviene inclusive hasta de un tercero totalmente ajeno a las partes hay excusa para rescindir. En el caso de clausura o perdida de la habilitación hay para discutir bastante, porque esto puede deberse a veces a un hecho relativo al mismo inmueble (imputable al locador) o a alguna falencia del locatario (que en este caso seria imputable al inquilino). No es claro si esto es de orden publico o no, con lo cual habria que ver si alguna renuncia por clausula es viable.
ARTÍCULO 7°.- Agréguese como artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta Sección, podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”
Otra bomba atomica armada con las patas. El locatario se inventa cualquier excusa, consigue una boleta y quiere compensar de pleno derecho. Inclusive este articulo usado a lo piola te sirve para hacer pelota cualquier via ejecutiva metiendo un par de boletas inventadas de supuestos trabajos, pidiendo que se revoque la via ejecutiva y que se abra como ordinario porque hay cuestiones referentes a la causa de la obligacion que pueden alterar el monto de la ejecutoria. Para evitar este lio mejor meter alguna clausula en el contrato de que se requiere aceptacion del locador para ejecer la compensacion, pero tampoco queda claro si es orden publico el articulo o no. Tampoco es claro que efecto tendria la compensacion de pleno derecho si el locador impugna el valor de dichos gastos al contestar el telegrama donde se le informa la compensación.
ARTÍCULO 8º.- Sustitúyase el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”.
Aca hay una realidad, cobrar las expensas extraordinarias a un locatario es historicamente es un lio. Casi ningun juez te lo daba por bueno. Con respecto a lo demas, impuestos y expensas ordinarias, el truco es incluir un valor estimado dentro del valor de locacion y decir "el alquiler es este" y listo. Al no estar discriminado este articulo no se podria aplicar.
ARTÍCULO 9º.- Sustitúyase el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
b) En los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.”
Esto no genera demasiados problemas
ARTÍCULO 10°.- Agréguese como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1221 bis. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”
No genera problemas interpretativos esto, pero un truquito, en el mismo contrato se pone que en ese mismo acto se notifica al locatario que no le será renovado el contrato.
ARTÍCULO 12º.- Sustitúyase el artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.”
Se acabo la joda sobre todo en CABA que habian establecido que el corredor inmobiliario no podia cobrarle al locatario (pero lo hacia o tomatelas de la inmobiliaria).
ARTÍCULO 13º.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval Bancario;
c) Seguro de Caución;
d) Garantía de fianza; o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b, c y d, la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.
Esta es una animalada juridica. Primero inventan un pseudo derecho real que es la "entrega de titulo", osea algo que no se entiende que corno es. Osea, un derecho real no es, entonces seria un derecho personal. Pero que efecto tendria y como se reglamenta, osea, va a haber un registro de anotaciones personales para el inmueble? por otro lado, ningun inmueble esta dentro de los topes que pide el articulo. Pero eso no impide que el locatario quiera ofrecer un titulo de inmueble a garantia por valor mayor a lo que dice la norma. Pero, y si despues de ofrecido pide la nulidad de la garantia por violar la norma. Aca no esta claro, y puede tambien usarse con alguna clausulas complementarias como una prohibicion para vender y disponer del inmueble e inclusive, si dejo reserva en el contrato que por medida autosatisfactiva puede el locador pedir la inhibicion de bienes del garante o anotacion de medida cautelar generica en el registro de propiedad inmueble asimilada a traba de litis, cosa de que sea oponible a terceros.
Otra cosa que tambien esta escrita con las patas es la obligacion de tener que aceptar cualquier garantia que el locatario traiga (sea inmueble embargado, titulo imperfecto, propiedad en el extranjero, bien de familia, sueldo ya con embargo encima, etc). Pero se arregla facil, como esto ocurre en la etapa precontracual, si no me gusta tu garantia me levanto y me voy y no te firmo nada y quedate locatario con tus derechos pero sin alquiler porque se me canta el higo no alquilarte.
ARTÍCULO 14º.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. En ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Esto es una bomba atomica, pero el que pierde es el inquilino y mal. Supongamos que usamos el sistema actual que se usa en los contrato de decir que la locacion tiene un valor total declarado, y luego por modalidad de pago distribuyo ese valor en forma escalonada. Ej, el valor total del contrato es de 36.000 pesos, osea, eso serian 1000 por mes en 3 años, pero yo decido darle al inquilino la posibilidad de pagarmelo a razon de 500 el primer año, 1000 el segundo año y 1500 en el tercero año; 36.000 pesos totales a fin de cuentas. Eso se hacia ahora para esconder los aumentos, ya que al haber un valor total declarado no era indexacion. Pero, ahora si se puede actualizar. Ok, que tal si hago el contrato exactamente como hacia antes, con modalidad de pago escalonado (aumento encubierto) y despues le meto arriba de eso el indice de actualizacion. El inquilino se la ve negra mal.
ARTÍCULO 16º.- Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones).
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.
Aca vino la vivada de la AFIP. En si no cambia el hecho que ya regia de que los contratos que superen los 1.500 pagan IVA, y eso despues arrastra bienes personales y ARBA ingresos brutos si correspondiere. La novedad es que ahora toda ejecucion no puede hacerse si no se da intervencion a la AFIP previo al traslado. No queda claro que es "tomar invtervencion que corresponda", si eso es presentarse al juicio en forma personal como tercero o hacerlo por ejecucion fiscal en proceso aparte. Procesalmente es solo dar el traslado previo a la AFIP por plazo de 5 dias y luego de lanzado este traslado (estimo que deberá hacerse por oficio hecho por VS, pero algun juzgado vago querrá que lo hagamos por cedula y sea a nuestro cargo).
Pero esto va a traer consecuencias fuleras que seguro el locatario piola ni va a considerar al pensar que esto es para castigar al mal dueño que no garpa nada. Porque la intervencion de AFIP por un lado hace que si el locador no declaro el contrato le salte la obligacion, pero a la vez, al locatario se le va a evaluar si su capacidad tributaria le alcanza para pagar esa locacion, y, si es un monotributista con categoria piola baja porque esta evadiendo, le salta la recategorización con todo y lo pasan al regimen general. Osea, ambas partes se joden.
Por otro lado, que pasa si el contrato esta hecho por los famosos 1500 pesos que no tributan IVA, el juez informa a la AFIP ok, AFIP se va a poner loca intimando al locador a que declare el valor real. El locador no declara nada, no va ni siquiera a las citaciones. Que siga participando la AFIP y que declare la obligacion "de oficio" y que quiera cobrarla. Ahi en un tribunal fiscal le volteas la ejecutoria alegando que "yo soy dueño de mi propiedad y la alquilo al precio que yo quiero", y que sea AFIP quien demuestre la simulacion (no veo a los abogados de AFIP buscando testigos para probar una simulacion entre privados). Solo si el inquilino declara a favor de AFIP, pero, aparte de que estaria dentro de la tacha de testigo por ser deudor del locador, al hacerlo, el inquilino se autodeclara como que puede afrontar esa obligacion mayor y lo recategorizan
Solucion facil buena y sencilla: chau contratos de alquiler, hola comodatos con contradocumentos ejecutivos. Este es un terreno no regulado asi que AFIP acá no tendria intervención alguna ni toda esta ley.
ARTÍCULO 22º.- Modificación de la Ley N° 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la Ley N° 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:
“ARTÍCULO 6°- Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.”.
Chau proceso ejecutivo directo. Siempre con mediación previa ahora.
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Conclusion:
A pesar de que hay trucos para evitar las aberraciones judiricas que hay dando vueltas, y que en algunos casos se permiten trampas para indexar sobre el aumento ya oculto en la modalidad de pago. El cobro de alquileres perdió sentido en la via ejecutiva, hay demasiadas variables que, bien usadas procesalmente, pueden obstar a un reclamo ejecutivo directo alegando compensacion de gastos, contradocumentos que declaran otro valor, etc etc etc...
Cuando una multitud de cuervos rodeaba al cliente al grito de "que pague!, que pague!", se hizo presente el señor y dijo "el que este libre de inflar una liquidacion, que arroje la primer calculadora"
