No queda claro cómo un contrato celebrado durante la vigencia de la regulación original del CCyC, cuyo plazo mínimo imperativo era de dos años, firmado dos meses antes de la entrada en vigencia de la ley 27.551 (publicada el 30 de junio de 2020) finalizaría a fin de este año como señalás.
Pero más allá de eso, la verdad es que es bastante particular la actitud del inquilino. Que él haya sido quien promueva la firma de un convenio de desocupación es raro, y más aún que lo exhiba incumplido por él, amén de su ineficacia, en un juicio de desalojo por falta de pago. Normalmente es el locador el interesado, ya que históricamente ha sido una forma (a veces impuesta) de burlar los plazos mínimos legales de locación instituidos a favor de los locatarios, que, por fuerza de las circunstancias se veían compelidos a aceptarlos, y de lograr aquél un modo expeditivo de obtener el desahucio.
Como vimos, esos convenios ya no tienen sustento legal, y no pudiendo ser homologados, carecen de ejecutoriedad (no son nulos, pero sí ineficaces, porque no se pueden hacer valer en un juicio para demandar su cumplimiento, por lo que no traducen más que una expresión de deseos, sujeta a la voluntad del inquilino de cumplir con su palabra de desocupar el inmueble en la fecha convenida).
Lo claro es que ese pacto de ningún modo “anula” el contrato como decís (temiendo que el inquilino plantee la nulidad del mismo), sino que, como implica una renuncia de parte del inquilino al plazo mínimo legal que juega a su favor, solo modifica el contrato original en cuanto al plazo, implicando su rescisión anticipada al operarse el mismo, pero no acarrea su nulidad (la nulidad implica la existencia de un vicio consustancial del contrato que anida en su origen, al tiempo de su celebración, y acá, hasta donde se sabe, no media ningún vicio: incapacidad, error, dolo, violencia, nulidad del objeto, etc., en el contrato de locación). Por otro lado, tal nulidad sustancial desbordaría el trámite del juicio ejecutivo, aclarando además que en el trámite mismo no hay contestación de demanda como en el juicio ordinario, sino solo la oposición de las excepciones taxativamente enunciadas en el CPCC.
El contrato no solo que NO está vencido (recordemos que el convenio de desocupación es ineficaz), sino que el inquilino está obligado a cumplirlo.
Resumiendo, el contrato de alquiler no es nulo ni está vencido en virtud de aquel convenio ineficaz, como tampoco es un título inhábil ya que preparaste la vía ejecutiva y el inquilino reconoció su calidad de tal y no desconoció la deuda.
¿Hay fiador o garante a quien demandar?
y hace un dos meses preparamos el juicio ejecutivo por cobro de alquileres , en el desalojo la parte demandada presento como prueba instrumental el convenio de desocupación y bueno estoy esperando que el juez resuelva . ( creo yo positivamente) En el caso de Cobro de Alquiler , realizamos el prepara via ejecutiva , los demandados reconocieron SER INQUILINO no presento ningún ultimo recibo todo eso pero que "