Hola a todos! Usucapión de una propiedad sin escritura?

[Marí­a Gabriela]

Antes que nada, me presento ya que soy nueva usuaria de este foro que me parece bárbaro, y espero poder colaborar con uds.
Necesito que alguien me dé una orientación sobre lo siguiente: Me consultó una persona, que hace doce años esta viviendo en una casa que se encuentra construida arriba de otra propiedad. Si bien las dos casas correspoden al mismo propietario, sólo la de abajo tiene escritura, la otra nunca se escrituró. Las dos propiedades están en situación de abandono por parte del propietario. Si bien le restan ocho años, esa propiedad se podrá usucapir? O se solo podrá solicitarse sobre la que tiene escritura?
Se puede hacer algo? Estoy super desorientada. Desde ya agradezco a todos aquellos que se tomen la molestia de leer mi inquietud, y a los que puedan colaborar más todavia!!!

[mauricio198308]

Sobre la que tenes escritura se puede usucapion corta, por lo cual ya podes usucapir. Sobre la otra usucapion larga, asi que le faltan 8 años.

Slds!
Mauricio

[LUHER]

MARIA GABRIELA DOS CUESTIONES A TENER EN CUENTA:
1 QUIEN QUIERE USUCAPIR TIENE QUE TENER JUSTO TITULO Y POSESION (CONTINUA PACIFICA, ININTERRUMPIDA ETC) PARA PODER USUCAPIR POR USUC CORTA. ACA POR LO QUE VOS COMENTAS NO HAY JUSTO TITULO, Y POR LO TANTO TENDRIAS Q ESPERAR LOS 20 AÑOS PARA USUCAPIR.
2 EL HECHO QUE LAS PROP TENGAN ENTRADAS DIFERENTES NO OBSTAN A QUE SE CONSIDEREN UNA SOLA PROP, SI ES QUE NO SE HIZO LA DIVISION Y C/U DE LAS PROP TENGAN UNA INSCRIPCION REGISTRAL.
3 POR LO TANTO LO UNICO QUE LE RESTA ES ESPERAR Y JU8NTANDO PRUEBAS PARA EL JUICIO DENTRO DE 8 AÑOS.
ESPERO HABER ENTENDIDO TU PREGUNTA Y QUE MI RESPUESTA TE SIRVA. BESO LUIS MDQ

[bjsaravipaz]

María Gabriela:

Entiendo que se trata de un edificio de dos plantas, accesiones de un mismo inmueble.

Y que no está sometido al régimen de la Ley 13.512 (Propiedad Horizontal).

Además, que el ocupante de la planta alta, pretende adquirir por prescripción la planta alta.

Si así fuera, si mi interpretación fue la correcta, (y más allá de las cuestiones que hacen a los tiempos de ocupación) parecería oportuno primero afectar el inmueble al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal y que luego se creen sendas unidades funcionales.

No creo posible que se pretenda adquirir un porcentaje de parte indivisa, ya que no sería conteste con la realidad.

De cualquier forma es un tema que muchas veces ha surgido y todavía no encontré casos "solucionados".

Un cordial saludo.

Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".com

[Marí­a Gabriela]

Si bien les agradezco a aquellos que se han molestado en contestarme, evidentemente omiti ciertos detalles importantes para configuar la situación que yo planteaba. No obstante, Bernardo pudo dilucidar la cuestión, ya que esta tal cual la respuesta que dió.
Por eso,Bernardo te hago otra pregunta: la persona que ocupa la propiedad (que comenzó siendo inquilina) esta habilitada para afectar la propiedad al regimen de propiedad horizontal? Mas o menos de que se trata el trámite, tiene que intervenir un abogado?
Dedse ya, muchaaas gracias.

[bjsaravipaz]

María Gabriela:

En principio, quienes deben decidir afectar un inmueble al régimen de la Ley nacional de Propiedad Horizontal son sus titulares de dominio. Pasa primero por una cuestión de voluntad y luego habrá que cumplir una serie de requisitos formales.

Una de las cuestiones formales es la existencia de un plano de obra municipal que refleje la realidad de las accesiones del inmueble. Este plano lo debe confeccionar un profesional con incumbencia en la construcción de edificios (ingeniero en construcciones, arquitecto, maestro mayor de obras, etc.).

Lo que se dividen por este régimen no es la tierra, el terreno, sino sus edificios. Consecuentemente, además del plano aprobado ("plano de obra") debe haber consistencia entre lo mostrado (o aprobado) y los edificios levantados en la parcela.

Además, las unidades que pretendan crearse deben ser "funcionales" para los fines que fueron previstos en ese plano municipal. O sea, no puede crearse una vivienda, si no tuviera baño.

Cumplido ese trámite interviene el Agrimensor (aunque muchas veces es conveniente que en la etapa previa opine en algunas cuestiones técnicas para evitar pérdidas de tiempo más adelante) y realiza la Mensura para determinar -entre otras cosas- las partes comunes y exclusivas.

Una vez aprobado y registrado el plano de Mensura por el organismo catastral provincial se deberá recurrir a un/a Escriban/a para que formalice la escritura de Reglamento de Copropiedad y Administración, y eventualmente, las adjudicaciones de las unidades que se crearon.

El Régimen, comienza su "existencia" a partir de la inscripción del Reglamento en el Registro de la Propiedad.

Probablemente, si no se cuenta con la voluntad de los titulares para encarar este proceso, la cosa será más complicada.

Espero que te sirva este brevísimo resumen. Probablemente en distintas jurisdicciones puedan aparecer diferentes "matices" de trámite o de forma, pero en líneas generales debería repetirse el esquema.

Un cordial saludo.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".com

[Marí­a Gabriela]

Bernardo, muchas gracias por la claridad de tu respuesta.
Saludos, Maria Gabriela