DUDA ART 2789. REIVINDICATORIA

[MANOLIO]

PUEDO INICIAR UNA ACCION REIVINDICATORIA SOBRE UN INMUEBLE CON LA DECLARATORIA DE HEREDEROS????
EL INMUEBLE EN CUESTION ESTA OCUPADO, FUE ALQUILADO EN 1987 POR LAS TRES HEREDERAS DEL MISMO ( YA ANCIANAS) Y EL CONTRATO VENCIO EN 1997 ( DOS LOCADORAS FALLECIERON Y SOLO QUEDO UNA ANCIANA) HEMOS INICIANDO EL DESALOJO POR FALTA DE PAGO Y FINALIZACION DEL CONTRATO (TODAVIA NO SE PRODUJERON LAS PRUEBAS)
EL BIEN EN CUESTION ESTA EN SUCESION Y PRONTA A SALIR LA DECLARATORIA.
eL ART. 2789 ME PLANTEO UNA GRAN DUDA!!!!!!!!!!!!!!!!
" SI EL TITULO REIVINDICANTE QUE PROBASE SU DERECHO A POSEER LA COSA, FUESE POSTERIOR A LA POSESION QUE TIENE EL DEMANDADO, AUNQUE ESTE NO PRESENTASE TITULO ALGUNO, NO ES SUFICIENTE PARA FUNDAR DEMANDA"
EL DEMANDADO ESTA EN POSESION DE LA COSA DESDE 1987 Y LA DECLARATORIA ES DE AHORA.
LE COMENTO QUE EL DESALOJO TAMBIEN ES COMPLICADO YA QUE SOLO CUENTO CON UNA COPIA SIMPLE DEL CONTRATO DE LOCACION. EL DEMANDADO AL CONSTESTAR DEMANDA PRESENTO UNOS RECIBOS DE PAGO ...ESTA RECONOCIENDO SER INQUILINO NO??????? EL TEMA ES QUE EL LETRADO QUE LE FIRMO ESE ESCRITO LO DENUNCIO EN SEDE PENAL POR FALSIFICACION DE FIRMA YA QUE MANIFIESTA QUE EL NUNCA LO PATROCINO. TODO LO ACTUADO EN EL EXPEDIENBTE ES VALIDO??????????? AHORA TIENE UNA NUEVA ABOGADA MI TEMOR ES QUE RECHAZE LA COPIA SIMPLE DEL CONTRATO DE LOCACION.

[MANOLIO]

ALGUIEN ME PUEDE DAR UNA ORIENTACION, CONSEJO U OTRA OPCION???????

[Tiziano]

Manolio... te aclaro que soy estudiante, pero me parece que si iniciaste el desalojo por vto de contrato y falta de pago, nada tiene que ver la reivindicatoria, me parece que no deberías de preocuparte por el 2789, aquí hay un contrato, que pone a la contraparte en posición de locatario y dicho contrato le da la prerrogativa de ser simple tenedor con derecho a uso y goce, pero nunca poseedor. Por otro lado, tus clientas o clienta, alquiló porque de hecho es poseedora del bien. Tenemos por un lado un contrato y por el otro un hecho, son cosas diferentes.
Humildemente, tal vez te sirva.

[Sailaw]

El escrito firmado con la firma falsificada del abogado, está firmado por el inquilino........... Suficiente, con eso está reconociendo su rol, a otra cosa mariposa!!!!.

El rol de locador se traslada cuando existe un cambio dominial, así que la legitimación presentando la declaratoria es más que suficiente.

Desalojo por vencimiento contractual, y The End.

[MANOLIO]

GRACIAS POR TUS RESPUESTAS SIEMPRE ACERTADAS.
PARA AMPLIAR UN POCO MAS ESTE CASO TE COMENTO:
EL BIEN QUE SE QUIERE RECUPERAR FUE ADQUIRIDO EN 1891. DE AHI EN MAS NUNCA SE HIZO SUCESION, LA ESCRITURA SE PERDIO Y EN EL AÑO 87 SUS HEREDEROS LO ALQUILARON. ENTONCES MI TAREAS COMENZO POR ACREDITAR VINCULO ENTRE MI CLIENTE Y EL TITULAR DEL BIEN ( SU BISABUELA). UNA VEZ CORROBORADO TODO ELLO HICE:
1) UN DESALOJO CON COPIA SIMPLE DEL CONTRATO YA QUE NO POSEIAN NINGUNA DOCUMENTACION CON LA FINALIDAD DE INTERRUMPIR USUCAPION. QUE ES EL QUE COMENTO QUE ESTA RECIEN COMENZADO Y TODO EL LIO DE LA FIRMA FALSA DEL ABOGADO DEL DEMANDADO.
2) POR OTRO LADO LA SUCESION PRONTA A PEDIR LA DECLARATORIA.
3) Y POR ULTIMO Y TENIENDO LA DECLARATORIA DE HEREDEROS MI "PLAN" ES UNA ACCION DE REIVINDICACION POR SI EL DESALOJO "NO FUNCIONA" . YA QUE ESTA ES EFECTIVA Y OTROS COLEGAS ME HABIAN ACONSEJADO.....
PERO AHORA ME SURGE LA DUDA CON EL DICHOSO ART. QUE TRANCRIBI EN EL MENSAJE ANTERIOR.
EL HEREDERO PUEDE INICIAR ACCION DE REIVINDICACION SIENDO SU DERECHO RECIENTE Y EL DEL USURPADOR MAS ANTIGUO???

[mcg]

GRACIAS POR TUS RESPUESTAS SIEMPRE ACERTADAS.
PARA AMPLIAR UN POCO MAS ESTE CASO TE COMENTO:
EL BIEN QUE SE QUIERE RECUPERAR FUE ADQUIRIDO EN 1891. DE AHI EN MAS NUNCA SE HIZO SUCESION, LA ESCRITURA SE PERDIO Y EN EL AÑO 87 SUS HEREDEROS LO ALQUILARON. ENTONCES MI TAREAS COMENZO POR ACREDITAR VINCULO ENTRE MI CLIENTE Y EL TITULAR DEL BIEN ( SU BISABUELA). UNA VEZ CORROBORADO TODO ELLO HICE:
1) UN DESALOJO CON COPIA SIMPLE DEL CONTRATO YA QUE NO POSEIAN NINGUNA DOCUMENTACION CON LA FINALIDAD DE INTERRUMPIR USUCAPION. QUE ES EL QUE COMENTO QUE ESTA RECIEN COMENZADO Y TODO EL LIO DE LA FIRMA FALSA DEL ABOGADO DEL DEMANDADO.
2) POR OTRO LADO LA SUCESION PRONTA A PEDIR LA DECLARATORIA.
3) Y POR ULTIMO Y TENIENDO LA DECLARATORIA DE HEREDEROS MI "PLAN" ES UNA ACCION DE REIVINDICACION POR SI EL DESALOJO "NO FUNCIONA" . YA QUE ESTA ES EFECTIVA Y OTROS COLEGAS ME HABIAN ACONSEJADO.....
PERO AHORA ME SURGE LA DUDA CON EL DICHOSO ART. QUE TRANCRIBI EN EL MENSAJE ANTERIOR.
EL HEREDERO PUEDE INICIAR ACCION DE REIVINDICACION SIENDO SU DERECHO RECIENTE Y EL DEL USURPADOR MAS ANTIGUO???

LA POSESIÓN HEREDITARIA LA TIENEN DESDE LA FECHA DE FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE YO CREO QUE ESO YA ES A FAVOR DE TUS CLIENTAS Y MÁS AÚN CUANDO TENGAS LA DECLARATORIA PERO ME PARECE DEMASIADO HACER UNA ACCION DE REIMENDICACIÓN CREO QUE CON EL DESALOJO ES SUFICIENTE.

[Tiziano]

Yo no me preocuparia, el chanta este se mandó preso solo al pretender defenderse con los recibos, ahí solito se puso en posición de locatario, lo que no puede desconocer a posteriori... supongamos que lo lograra y cayera la existencia del contrato, la posesión de tus clientas es anterior más aún con la declaratoria, él, ahora, como usurpador podría ir por la veinteañal, pero le faltan otros diez años, no creo que saque ahora de la galera un justo título trucho como para ir por la abreviada, sería una locura. Yo esperaría a ver que pasa con el desalojo, para mi lo rajan...

[MANOLIO]

OK. PERO SUPONGAMOS QUE TODO SALE MAL.
PODRE INICIAR LA ACCION DE REIVINDICACION ?'
SE CONSIDERA QUE EL HEREDERO ( MI CLIENTE) TIENE LA CONTINUIDAD DE LA POSESION DEL CAUSANTE AUNQUE EL INQUILINO U USURPADOR ESTA AHORA EN EL INMUEBLE.

[Tiziano]

Si hablamos de un inquilino, tu clienta continua en la posesión.
Si hablamos de un usurpador con animus domini, se puede discutir y unicamente ahí, tendría sentido la Reivindicatoria, pero esperá a que el mismo tipo se ubique en esa posición o sea se presente como poseedor animus domini, por ahora de la forma que se defendió es un simple tenedor locatario.

[Sailaw]

Si reconoció su caracter de inquilino, ya está todo dicho, si inicias una acción revindicataria nueva, le estas dando pie para que reconvenga por usucapión.

De todas maneras no lo vas a necesitar, el inquilino solito metio la gamba hasta el cuadril (Debe ser un tipo que se las cree que sabe todo, muy común entre ese tipo de gente, si falsificó la firma del abogado, muy trigo limpio no será)

[MANOLIO]

TRIGO LIMPIO NO ES DESDE YA .
LE CUENTO QUE HACE UN TIEMPO CUANDO SE COMUNICO EL HEREDERO CON ÊL VIA TELEFONICA PARA ARREGLAR POR EL NO PAGO DEL ALQUILER Y ESTE CHANTA LE DIJO QUE ESA CASA ERA DE EL QUE LA ESCRITURA ESTABA PERDIDA Y QUE NUNCA HABIAN INICIADO SUCESION Y QUE LAS LOCADORAS ERAN ANCIANAS O HABIAN FALLECIDO; EL TIPO CONOCIA TODA LA HISTORIA. LO QUE PASA ES QUE NO CONTABA CON QUE APARECIERA UN HEREDERO RECLAMANDO. ANTES NO SE HIZO POR CUENTIONES FAMILIARES, NINGUNO QUERIA PONER UN PESO PARA HACER ALGO.
EL DIA JUEVES TENEMOS QUE HACER EL ESTADO PARCELARIO EN ESA PROPIEDAD POR LA SUCESION, VAMOS CON EL OFICIAL DE JUSTICIA Y CONTAMOS CON LA FUERZA PUBLICA SI FUERE NECESARIO. ASI QUE DESPUES LES CUENTO COMO ME FUE.
ESTA DIFICIL...ESA PROPIEDAD TIENE UNA CONSTRUCCION DE 1890 QUE NO VALE NADA...PERO EL TIPO CONSTRUYO ATRAS UNA LINDA CASA. TIENE LAS DE PERDER. ESPERO QUE NO PASE A MAYORES.
Y GRACIAS POR SUS CONOCIMIENTOS

[Tiziano]

Ah bueno... cada vez más complicado... si el tipo construyó una casa atrás en el mismo lote, algún derecho le asiste, ese detalle no es menor y complica las cosas. Te diría que vuelvas a consultar a Sailaw por este detalle, porque aquí a mi entender, se hace fundamnental como presentes la demanda, te lo digo por tu insistencia en reivindicar, si lo hacés lo reconocés como poseedor-usurpador, en ese caso tu clienta tendría que repetir la mejora hecha, en cambio si lo encarás unicamente por el lado del desalojo por vencimiento del contrato, no le estás dando esta chance porque la mejora no fue autorizada, tu clienta podría peticionar la demolición o aprovechar la mejora. El tema no es simple y hay mucho dentro. Consultalo a Sailaw por MP. Toma con pinzas lo que te digo, soy estudiante.

[Sailaw]

Pero el tipo ya reconoció su rol de inquilino, ya está, no puede volver alegar nada, está cocinado. La construcción que hizo, si no la alegò en el momento procesal oportuno, la perdió, es del heredero, a otra cosa mariposa.

[Tiziano]

Por eso mismo Sail... sigo insistiendo en que no cometa el error (para mi) de iniciar una Reivindicatoria porque ahora se suma el detalle de que el tipo hizo una casa atrás, a eso me referia, que se mantenga en el desalojo.

[MANOLIO]

ESTONCES DESISTO DE LA REIVINDICACION ....EN REALIDAD CREIA QUE ERA LO MAS EFECTIVO YA QUE EN OTRO PROCESO ESTABA COMO INQUILINO....
ENTONCES VOY DE LLENO AL DESALOJO.
LES COMENTABA QUE
1)EL DESALOJO LO INICIE CON COPIA SIMPLE DEL CONTRATO DE LOCACION...MI TEMOR ERA QUE EL INQUILINO OPUSIERA LA PRESCRIPCION EN LA CONTESTACION,
2)NO SOLO NO LO HIZO SINO QUE PRESENTO RECIBOS DE PAGO ANTERIORES A MI RECLAMO, SOLICITO AUDIENCIA CONCILIATORIA YA QUE MANIFESTO QUE TENIA INTENCION DE COMPRAR LA PROPIEDAD Y SOLICITO QUE EL ACTOR PRESENTE LA ESCRITURA YA QUE SEGUN EL YA MUCHOS SE ARROGABAN ESE DERECHO.
3) EL JUZGADO OTORGO AUDIENCIA CONCILIATORIA A LA QUE NO ASISTIO PRESENTANDO EL MISMO DIA UN ESCRITO EN DONDE MANIFESTABA IMPOSIBILIDADES DE ASISTIR POR TEMA DE SALUD Y SOLICITO OTRA NUEVA AUDIENCIA .....A LA QUE TAMPOCO FUE.!!!!!!
4)SE HABRE A PRUEBA Y ANTES DE DILIGENCIAR CEDULA NOTIFICANDO
5) DE LA UFI PIDEN MEDIANTE OFICIO COPIAS DE EXPEDIENTE POR LA DENUNCIA DEL SUPUESTO LETRADO...ESE PASO DEMORO CASI DOS MESES!!!!
6) SE PRESENTO NUEVA ABOGADA DEL DEMANDADO Y PIDIO SE SUSPENDAN LOS TERMINOS HASTA QUE SE SOLUCIONES O ACLARE LA SITUACION.
7) AHORA VOY A PEDIR QUE SE ORDENEN LAS PRUEBAS .
VOY BIEN????????
COMO SIGO?
LO QUE ME INTERESA ES QUE DESALOJO EL LUGAR....PERO TAMBIEN ESTA EL RECLAMO DEL PAGO DEL ALQUILER QUE ACTUALIZADO AL MONTO ORIGINAL (EN 1987 ERA DE AUSTRALES CIEN EN ALQUILER MENSUAL) ES DE $ 13.000.
NO ES MUCHO CONSIDERANDO QUE SE LE RECLAMA DESDE JUNIO DEL 2000.
EN EL CONTRATO SE PACTO QUE PAGARIA IMPUESTO MUNICIPALES Y PROVINCIALES COSA QUE NO HIZO.....ESO TAMBIEN LO INCLUYO???
ALGUNOS IMPUESTOS MUN ICIPALES YA ESTAN EN JUICIO Y REMATE.