ALQUILER SIN CONTRATO

[asesor2019]

Buen dìa colegas. Tengo una clienta que en febrero de este año diò en alquiler (de manera verbal sin firmar contrato), un departamento de su propiedad a una amiga. El plazo lo fijaron en dos años y en un precio que ambas estuvieron de acuerdo.
Ahora mi clienta por cuestiones personales necesita ese departamento y quiere rescindir ese alquiler. Conversò con la inquilina de acortar plazo de alquiler etc etc pero no llegaron a un acuerdo. La inquilina quiere completar los dos años.
Mi clienta tiene alguna posibilidad de rescindir?. En su defecto pude intimar a formalizar por escrito el alquiler estableciendo condiciones como pago de deposito, firma de fiador, ajustes del canon, etc?.

[ClaudioFer]

El contrato de locación inmobiliaria debe ser formalizado por escrito (art. 1188, CCyC). De todos modos es una formalidad para la prueba, por lo que puede ser probado por otros medios (recibos de pago, etc.), y la carga de la prueba pesa sobre quien lo invoca, obviamente. El tema es si le conviene invocarlo. Debés tener en cuenta que por la fecha de celebración, le resulta aplicable la reforma de la ley 27.551, por lo que el plazo mínimo legal no es ya el de 2 años del CCyC original, sino de 3 años. Si tu clienta intimara por la formalización del contrato como decís, y la inquilina se “aviva” (o la “avivan”), el contrato de pleno derecho se va a extender un año más, y el canon locativo solo se va a actualizar una vez al año del modo que indica la nueva ley.
Con relación a la rescisión, el locador no puede “rescindir” el contrato, si entendemos por rescisión la facultad inmotivada autorizada por la ley o el propio contrato reconocida a una parte (o a ambas) a dar por finalizado antes de tiempo el contrato sin expresar una causa. Esa facultad, en el contrato de locación inmobiliaria, solo la tiene el locatario (inquilino), dando un preaviso o indemnizando en caso contrario. Al locador solo se le otorga la facultad resolutoria (resolución por incumplimiento o pacto comisorio), de modo que necesita de la existencia de un motivo para ello: un incumplimiento comprobado y de cierta entidad del locatario de alguna de las obligaciones a su cargo, que se traduce en el desalojo del inmueble.
Entonces, en mi opinión, vas a tener que evaluar hasta dónde te conviene intimar, y hasta dónde esperar a que la inquilina se vaya al cabo de los 2 años (y que nadie la “avive” de que son 3 años el plazo legal mínimo), o bien, seguir negociando para que sea ella, la inquilina, la que “rescinda” (se vaya antes de esos 2 años acordados al margen de la ley).

[asesor2019]

Muchas gracias por la respuesta. Entonces ni conviene firmar contrato ?, porque de lo contrario deberíamos establecer 3 años de plazo o es posible que de mutuo acuerdo las partes establezcan un plazo menor?.
Si queda todo como està (acordado verbalmente) no hay seguridad jurídica por ej. en la devolución del inmueble cumplido el plazo (de 2 años acordado verbalmente), ajustes del canon, etc

[ClaudioFer]

No, no se puede acordar un plazo menor al mínimo legal. Sería una cláusula nula, que queda reemplazada de pleno derecho por la norma que debió aplicarse, porque se trata de una norma de orden público (se puede pactar un plazo mayor, pero no uno menor al legal), y como tal, sustraída a la autonomía de la voluntad. Es decir, en buen romance, si la otra parte se retoba puede desconocer esa cláusula aun alegando su propia torpeza y la justicia le daría la razón: el contrato recién finalizaría al cumplirse el tercer año.
Y en cuanto a la seguridad jurídica, por eso conviene hacer el contrato por escrito y con firmas certificadas (del inquilino y su eventual fiador) por más amigas que sean, ya que a las palabras se las lleva el viento. No solo en cuánto al plazo ¿cómo hacés si la otra parte desconoce el precio convenido y los aumentos futuros y pretende pagar de menos? Quedaría todo sujeto a lo que puedas probar, en atención a lo que dispone el art. 1019 del CCyC, con la salvedad que contiene al final. Eso debió haberlo pensado antes tu clienta.

[DRalonso]

ADEMAS, PIBE: ¡TODO EN NEGRO!

[asesor2019]

ok, màs claro aùn todo. Sumamente agradecida por las respuestas.