Mi discrepancia con el estimado colega Legales la he fundado en la jurisprudencia inveterada y pacífica sobre el tema bajo el imperio del Código derogado, según el cual, frente a la prescripción ordinaria y residual anual del art. 4023 (actual art. 2560, CCyC), establecía expresamente (art. 4027) que se prescribe por cinco años “la obligación de pagar los atrasos (inc. 2º) del pago de los arriendos”, y en su inciso final (3º), “De todo lo que debe pagarse por años o plazos periódicos más cortos”.
Conforme explicaba López Herrera, en su monumental tratado sobre prescripción liberatoria, con gran acopio de doctrina y jurisprudencia (págs. 369 y sgtes.), la justificación legal de que a los alquileres se les apliquen los principios de las prestaciones fluyentes con una prescripción abreviada obedece al hecho de que la acumulación de períodos impagos, con sus intereses, puede destrozar sus finanzas, y que por otro lado es extraño que el locador deje transcurrir varios períodos sin cobrar.
Debe tratarse de pagos periódicos. No así si se trata de un pago único del alquiler, como se estila con las fincas destinadas a vacaciones, aunque existían discrepancias en cuanto al Código se refería a arriendos, sin distinción alguna, y entonces parte de la doctrina entendía aplicable igualmente el plazo abreviado a estos supuestos de pago único.
Quedan excluidas también del plazo abreviado otras acciones con origen en el contrato de locación pero que no son periódicas, entre otras, las acciones del locatario para perseguir la devolución del depósito, o para perseguir el pago de las mejoras introducidas, etc., o del locador por demora en la restitución del bien, uso abusivo de la cosa, daños al inmueble, etc., que con base en jurisprudencia refiere el citado López Herrera.
Ahora bien, con la llegada del nuevo CCyC, la doctrina continúa entendiendo que los alquileres que se devengan periódicamente por plazos inferiores a un año quedan comprendidos en el inciso C del art. 2562 y su plazo bianual. Así, Quadri explica que el inciso se aplica “al reclamo de todo lo que se devengue por años o plazos periódicos más cortos. Como se ve, la norma presenta una gran generalidad. El condicionamiento esencial para la operatividad de esta norma es que el crédito emergente tiene autonomía para ser exigible en forma independiente del resto de los otros créditos periódicos que se hayan devengado en el pasado”.
Y expresamente señala, en cuanto a lo que nos interesa, que “Se podrán considerar incluidos en el inciso: los intereses -sean éstos compensatorios, moratorios o punitorios-; alquileres o arrendamientos; expensas comunes en el derecho real de propiedad horizontal (las de devengamiento periódico, no las extraordinarias); las expensas, gastos y erogaciones comunes en el derecho real de conjuntos inmobiliarios; las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva en el derecho real de tiempo compartido; las cuotas de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio en el derecho real de cementerios privados; las prestaciones periódicas que surgen de ciertos contratos (suministro, renta vitalicia); las sanciones conminatorias; deudas de servicios domiciliarios” (Quadri, Prescripción liberatoria, p. 242 a 244).
También con relación a las obligaciones periódicas, Santarelli, al comentar el art. 2556 del CCyC, expresa que “Las prestaciones periódicas son obligaciones que nacen en cada período, sea éste anual o mensual. Se trata de obligaciones cuya fuente determina su nacimiento por períodos, habiendo tantas obligaciones como períodos; esta característica la diferencia de la obligación única pagadera a plazos periódicos. En este último caso, la obligación es una sola y hay fraccionamiento del pago. Las obligaciones periódicas son las contempladas en el supuesto del artículo en comentario y son ejemplo de ellas, la obligación alimentaria, los servicios públicos domiciliarios; las expensas en el régimen de la propiedad horizontal, los arriendos y alquileres, etc.” (en el CCyC comentado dirigido por Alterini, tomo XI, comentario al art. 2556).
Y con más contundencia aún, Benavente explica con relación a los alquileres, en oportunidad de comentar el inciso C del art. 2562, que “En el art. 4027, inc. 2º del CC, se establecía que la acción para reclamar el pago de los arriendos era de cinco años. Por tratarse de una deuda periódica -obligaciones fluyentes- también debe considerarse incluido este supuesto en el art. 2562. De igual modo, ese plazo es de aplicación al pago de las expensas o contribuciones que se imponen a la cosa cuando han sido establecidas en el contrato a cargo del locatario y forman parte del precio de la locación. En todos esos supuestos, el plazo se computa separadamente para cada período y comienza a correr a partir del vencimiento del plazo en que debieron abonarse” (en el CCyC comentado dirigido por Bueres, tomo 6, p. 101).
En síntesis, no hay duda de que el plazo aplicable a los arriendos es el bianual del inciso C del art. 2562 del CCyC y que cada período (cada canon locativo debido) es una prestación independiente del resto y con su propio diez a quo, de modo que cada uno tiene su propio plazo de prescripción desde que es debido con su devengo y exigibilidad, corriendo incluso su propia suerte independientemente de otros (uno de estos periodos puede ver suspendido el curso de su plazo prescriptivo, p.ej., a partir de su interpelación fehaciente (art. 2541), en tanto otros períodos que no fueron objeto de reclamo, no).
Ahora bien, dicho esto, una duda que se me plantea, tratándose de un contrato al que por su fecha se le aplica el régimen del CCyC original y no con la reforma de la ley 27.551, y que era de práctica y uso los llamados alquileres escalonados (para eludir la por entonces vigente prohibición de indexar los alquileres), es qué sucede si en el contrato se estableció un precio global del alquiler dividido en tantas cuotas consecutivas de (por ejemplo), $ XXX, tantas cuotas de $ YYY, tantas de $ ZZZ y tantas de $&&& (2 años con escalones semestrales) ¿Se aplica el art. 2562 inc. C, con su plazo bianual; o el art. 2560, con su plazo quinquenal, por entrar en la excepción del primero, que es el del pago de un capital en cuotas?
Habría que ver cómo se redactó esa cláusula del contrato e intentar plantearlo de ese modo si ese fuera el caso, estimo que con pocas probabilidades de éxito en la aplicación del plazo quinquenal por esa mera circunstancia.
Por último, hago una aclaración con relación a la posibilidad de la aplicación de la LDC 24.240 al contrato de locación. Me referí antes al caso más común del contrato paritario entre un locador no profesional y un locatario. Por cuanto, si “El locador que actúa profesionalmente en el contrato de locación (de cosas muebles o inmuebles) es considerado proveedor a los fines de la LDC (Farina, Tambussi, etc.), siendo a nuestro entender la denominación correcta de empresario, ya sea individual o social. La única forma de hallar "profesionalismo y comercialidad" en la celebración de contratos de locación, exige por parte del locador una organización de empresa (art. 320, CCCN); es la idea de organización profesional la que, unida a su contracara, el consumidor, hace nacer la relación de consumo. De modo que serán contratos de locación de consumo, en tanto el locatario sea un consumidor y destine al inmueble o mueble para su destino final, y del otro lado, se encuentre configurado un proveedor. Es decir cuando no se verifiquen ninguna de las circunstancias antedichas y con carácter residual, la locación será civil y no de consumo, en donde resulta más que suficiente la tutela del contrato de locación del Código Civil y Comercial (Arias Cau).
