CONDOMINIO Y USUFRUCTO RECÍPROCO, VITALICIO Y GRATUITO. USO EXCLUSIVO. CANON LOCATIVO

[tinito2008]

Hola colegas. Les comento un caso complejo por el cual me consultaron, para ver si estoy bien encaminado y conocer sus opiniones.

** En 2006 SEÑORA A compra (20%) de un departamento en condominio con SEÑOR B (80%). En la escritura se establece que:
1) Los adquirentes A y B constituyen USUFRUCTO RECÍPROCO, GRATUITO Y VITALICIO liberándose mutuamente de la obligación de afianzar.
2) Los usufructuarios recíprocamente aceptan de conformidad el mismo, declarando que se encuentran en posesión real y material del bien objeto de este acto por la tradición que se efectúan entre sí.
3) El señor B declara que la parte del inmueble que adquiere la destinará a vivienda única, propia y de ocupación permanente, siendo la única propiedad que posee.

** En 2014 A y B contraen matrimonio, figuran en el acta que ambos tienen domicilio en el inmueble que poseen en condominio.

** En octubre de 2022 se produce la separación de hecho y en dicha circunstancia el SEÑOR B le reconoce a la SEÑORA A por instrumento privado con firma certificada ante escribano público que del inmueble antes mencionado (que fue asiento del hogar conyugal) a ella le corresponde el 30% (en lugar del 20% que adquirió) modificando de esta manera la proporción que cita el respectivo título de propiedad. En dicho escrito NADA dice sobre el USUFRUCTO, por lo cual entiendo que sobre dicho 10% que incrementa el dominio la SEÑORA A no constituye usufructo en favor del SEÑOR B.

** En abril de 2023 el SEÑOR B inicia demanda unilateral de divorcio, de la cual se da vista a la SEÑORA A al mes siguiente. Ella no se presenta en el expediente, en el cual se dicta sentencia que aún no le notificaron.

Mi cliente es la SEÑORA A y me consulta porque pretende reclamar a su ex cónyuge un canon locativo por el uso exclusivo del departamento que poseen en condominio. Yo entiendo que al estar excluida del uso y goce del USUFRUCTO que posee (80%) el canon locativo o indemnización que puede reclamar no es sobre su % de dominio, sino sobre el usufructo. ¿Qué opinan?

En la intimación por CD es requisito sustancial indicar el % que reclama sobre un valor de locación determinado por martillero o bastaría con indicar que "se intima a abonar el canon locativo por el uso y goce exclusivo del bien en el porcentual que le corresponde a quien suscribe"? (ALGÚN MODELO?)

Si se llega a un acuerdo extrajudicial, los honorarios se establecerían en función de un % o una cantidad de UMA fijos?

Si mi cliente quiere que posteriormente controle el pago mensual, las actualizaciones, comprobantes, etc. fijarían un % de cada mensualidad como honorario?

[legalescom]

Ante todo, respecto al plus del 10 % más, del condominio a favor de tu clienta, el C.C.y C. establece
en su art. Art. 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa;
En tu caso, no hubo esctritura pública, sino intrumento privado, con firma certificada por notario, que no es suficiente, para adquirir ese 10 % de la propiedad.
Por otra parte, en la escritura original, de la adquisión del inmueble por partes de ambos condóminos, se estableció que: " El señor B declara que la parte del inmueble que adquiere la destinará a vivienda única, propia y de ocupación permanente, siendo la única propiedad que posee".

Por otra parte, el C.C. y C. (¿aplicable?) establece en sus arts. :
Art. 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

Art. 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

Por lo que entiendo que, habiendose establecido un uso y goce, excluyente, por parte del condómino, respecto del inmueble en común, no cabría reclamo alguno por tal beneficio y solo, la división del condominio y extinción del usufruto.
Ello, podría tramitarse, como incidente, dentro del divorcio encarado y haciéndose valer ese 10 %, no inscripto, sobre el dominio .