Es Juicio de escrituración???? O que otra cosa se podria intentar????

[Previsionjoven]

Buen dia colegas, por favor me podrian ayudar con lo siguiente? Me llego un cliente que en 2011 vendió un terreno baldío que tenia en la costa por medio de boleto de compra venta. En el boleto consta que en el momento de certificar las firmas se hacia también la entrega de la posesión del inmueble al comprador. En esa época el comprador le pidió tiempo para escriturar porque no llegaba con los gastos de todo. En el boleto no se indica un plazo, ni se designa escribanía para llevarlo a cabo.
Hoy, 13 años después, el vendedor no volvió a tener novedades del comprador, el terreno sigue baldío, con pastos altos y sin señales de que alguien se ocupe de él, y ARBA esta intimando a mi cliente por la deuda de impuestos inmobiliarios.
Verificamos la situación y el terreno adeuda municipales e inmobiliarios desde la fecha de venta, y hay incluso un apremio iniciado contra mi cliente (titular dominial) en el año 2019, pero que esta archivado porque el fisco no lo impulsó.
Mi duda es, que opciones hay en este caso??? El juicio de escrituración procede sólo cuando el que se niega o es reticente a escriturar es el vendedor, o se puede iniciar contra el comprador???
Le enviamos una Carta Documento al domicilio que denuncio en el boleto de compraventa, citándolo a la misma escribanía en la que se certificaron las firmas en aquel momento, intimándolo a dar cumplimiento al contrato y suscribir la escritura traslativa de dominio, pero el correo informa que estaba "cerrado", dejaron aviso de visita y nadie se presentó a retirar la carta del correo....como se sigue en este caso???

[legalescom]

Yo te diría que, tu cliente, recupere el bien, sin más y, luego, disponga de él como le plazca

[Previsionjoven]

Hola! Gracias legales.com. En algun momento mi cliente (que ya tiene casi 90 años) pensó en donarle ese terreno a su hijo, para que alli haga una casa de fin de semana......Pero de hacer eso, el vendedor no queda expuesto a una denuncia por estafa, y un juicio por daños y perjuicios si luego aparece el comprador con intenciones de escriturar?

La idea es hacer las cosas bien, y que el hijo de mi cliente no tenga inconvenientes en el futuro...Cual seria la mejor forma para recuperarlo?

[ClaudioFer]

Hay algo que no queda claro en tu relato ¿El comprador abonó la totalidad del precio o una porción sustancial del mismo, o poco y nada? Porque de ser esto último el vendedor tiene la posibilidad de ejercer el pacto comisorio o resolución por incumplimiento notificando al incumplidor al domicilio establecido en el contrato ¿tenés el boleto en tu poder para verificar si hay una cláusula al respecto y cuál es su contenido, esto es, qué sucede con la parte del precio que se hubiere abonado hasta el momento? (si queda como resarcimiento del daño por incumplimiento, si hay cláusula penal, etc.)

[Previsionjoven]

Hola Claudiofer, el comprador abonó la totalidad del precio de venta al momento de firmarse el boleto y en el boleto figura que en ese acto se le entregó la posesión del terreno, por eso entiendo que no puedo ir por el pacto comisorio...

[ClaudioFer]

Entonces olvídate de activar la resolución. En mi opinión, si el hijo de tu cliente aun está interesado en el terreno (además por la cuestión de, si tiene que seguir pagando impuestos, que al menos le saque un provecho), que hagan lo que te recomendó Legales: tomar posesión del mismo. Una alternativa es esa. La otra posibilidad es la del juicio de escrituración, siendo que la obligación de escriturar es común a ambas partes, teniendo igual legitimación la parte vendedora para promoverlo, que lo hagan, pero el problema va a ser ubicar al comprador o a sus posibles herederos, de existir. Es probable que haya fallecido sin sucesores, o que habiéndolos, no estén enterados del terreno y el boleto, y por eso el estado en que se encuentra.
Si se deciden por tomar posesión del bien antes de que sea usurpado por extraños, puede suceder el poco probable caso de que aparezca el comprador o sus eventuales herederos y demanden por escrituración. Dicha acción NO está prescripta, no solo porque la tradición y consiguiente toma de posesión del comprador implica un reconocimiento (del vendedor) interruptivo del plazo de prescripción de la obligación de escriturar, sino que al no haberse consignado un plazo para ello, también puede interpretarse que la prescripción nunca comenzó a correr por no haberse tornado exigible (correspondía establecerlo antes por acuerdo de partes o demandarlo judicialmente), al menos no hasta que tu cliente intimó en fecha reciente por escrituración fijando fecha y lugar para ello. No obstante cabría analizar si la actitud del comprador que no realizó en tantos años actos posesorios sobre el inmueble (ni siquiera de mero mantenimiento como tampoco abonar los impuestos) si ello no es constitutivo de una pérdida de la posesión por abandono (pese a la letra de los arts. 1929 a 1931 del CCyC). De interpretarse así podría estimarse que la prescripción dejó de estar interrumpida a partir de ese hecho fehacientemente acreditado. Y aun tomando la otra posición de que la prescripción nunca comenzó a correr mientras no se fijó el plazo para la escrituración, habría que esperar a que se consuma el plazo del art. 2560 del CCyC computado desde dicha interpelación para estar a resguardo y oponer en su caso la excepción de prescripción mientras se ocupa el inmueble (que le haría perder las acciones posesorias transcurrido un año). Es complejo el caso y pueden presentarse múltiples situaciones elijas la alternativa que elijas.
Todo pasa por no haber escriturado en el acto si el precio se abonó al contado (si el problema era el dinero para los gastos de escrituración había alternativas legales para hacerse de los fondos). El engendro aberrante del boleto de compraventa debe dejarse para los casos de pagos en cuotas, pero no para un caso como éste.

[legalescom]

Intervengo, por última vez. No me gusta asesorar a timoratos. Yo, empezaría, con que el abuelo, le done el bien a su hijo. después éste, verá si construye, o no.
Si decide construir, hoy o mañana, ante cualquier reclamo, podrá valerse del art. 1963 del C.C y C. y exigir, se lo repare por todo lo construido, al haberlo hecho de buena fe, al ignorar que el padre, donante, habría vendido el bien.

[Previsionjoven]

perdon legales.com. Nunca pense que podria molestar mi consulta. Muchas gracias por tu ayuda, y tambien a Claudio Fer. Saludos