VENTA INMUEBLE POR HEREDERO SIN ORDEN DE INSCRIPCION

[mariohector]

Colegas, Titular registral de inmueble en provincia de Bs.As. fallece, se hace la sucesion con declaratoria de herederos en provincia, PERO SIN ORDEN DE INSCRIPCION, este unico heredero firma un boleto vendiendo la propiedad donde se obliga a terminar el sucesorio (pedir inscripcion, adjuntar certificados, tgb, pagar aportes etc) y luego escriturar, pero este heredero no aparece mas, se va de viaje al interior se gasta la plata y ya le dijo a mi cliente que no piensa hacer mas nada.

Entiendo que si el comprador le hace un juicio de escrituracion el juez posiblemente lo condene a escriturar, pero como no va a terminar la sucesion ni presentarse en ninguna escribania ni nada, no va a poder el juez firmar por el titular registral fallecido ya que el inmueble esta a nombre de su padre y este es heredero pero no hay orden de inscripcion por lo tanto el vendedor(heredero declarado) nunca tuvo "titulo suficiente".
Yo entiendo que no puede presentarse como acreedor del causante ya que no lo es, y el juez en la escrituracion no puedo ordenar la inscripcion en la sucesion, es un caso de cumplimiento imposible? gracias.

[legalescom]

En absoluto, se trata un incumplimiento imposible. El comprador, debe presentarse en el sucesorio, como acreedor del heredero y solicitar el embargo preventivo, por el bien en cuestión, anotándoselo en dicho sucesorio. Y, si éste, no continúa con la tramitación de la sucesión, deberá hacerlo el comprador, como acreedor del heredero, hasta obtener la orden de inscripción de la declaratoria.Recién, entonces, intimará al heredero, a escriturar el bien en cuestión y de no avenirse a ello, promoverle juicio de escrituración. Supongo que, el comprador tiene, al menos, la posesión del bien.

[legalescom]

Sino, podrías, directamente, promover el juicio de escrituración, previa mediación, solicitando se radiquen las actuaciones, por el fuero de atracción, razones de conexidad y economía procesal, por ante el Juzgado del sucesorio.

[mariohector]

Sino, podrías, directamente, promover el juicio de escrituración, previa mediación, solicitando se radiquen las actuaciones, por el fuero de atracción, razones de conexidad y economía procesal, por ante el Juzgado del sucesorio.

gracias, legales, pero tengo mis serias dudas de que el juez ordene inscribir un inmueble sin que lo pida el heredero, porque el comprador por boleto no es acreedor del causante, sino del heredero, yo creo que igual se torna de cumplimiento imposible, ya que el heredero nada vendio, solo se obligo a terminar el sucesorio (lograr orden de inscripcion) y lugeo escriturar.

[legalescom]

Dijiste, antes: "este unico heredero firma un boleto vendiendo la propiedad donde se obliga a terminar el sucesorio" y, ahora, decís: "ya que el heredero nada vendio, solo se obligo a terminar el sucesorio...". Ponete de acuerdo, con vos mismo. No hagas perder el tiempo a tus colegas, si es que sos abogado.

[ClaudioFer]

Por mi parte, coincido en un todo con Legales. Vos mismo, MarioHéctor, decís que “este único heredero firma un boleto vendiendo la propiedad donde se obliga a terminar el sucesorio (…) y luego escriturar” y hablás de "venta" de inmueble en el título de tu consulta ¿Entonces cómo decís que el heredero “nada vendió”? En efecto, se comprometió a vender, esto es, a escriturar y a entregar el bien (título y modo), obviamente asumiendo terminar el sucesorio hasta la efectiva inscripción de la DH para poder escriturar. No vamos a entrar acá en las habituales disquisiciones sobre la naturaleza jurídica del llamado boleto de compraventa (ningún comprador firmaría un boleto y entregaría una suma de dinero si no creyera que está ya en el iter constitutivo de una operación de compraventa inmobiliaria). En virtud de ello, el comprador por boleto puede demandar por escrituración subrogándose en el propio heredero remiso (acción subrogatoria, arts. 739 y ss., CCyC) para lograr esa previa inscripción de la DH, tal lo que establece el art. 2364 del CCyC para el supuesto de la partición, que entiendo asimilable por tratarse de un único heredero.
De modo que tu afirmación sobre que “tengo mis serias dudas de que el juez ordene inscribir un inmueble (la DH) sin que lo pida el heredero”, será así en tanto y en cuanto tu cliente no se subrogue en aquél para ejercer sus derechos.
Con relación a la acción subrogatoria en materia sucesoria (la legitimada activa es la acreedora de un heredero), véase en este supuesto, que versa sobre la inacción de los herederos en requerir la partición:
https://www2.jus.mendoza.gov.ar/listas/ ... 8940762663
Acción subrogatoria y boleto de compraventa. Su aptitud para lograr la escrituración:
https://www.pensamientocivil.com.ar/sys ... na2178.pdf
https://fce.uncuyo.edu.ar/upload/se-der ... -forma.pdf
Lo demás es, en mi opinión, tal cual te señaló Legales.

[mariohector]

Por mi parte, coincido en un todo con Legales. Vos mismo, MarioHéctor, decís que “este único heredero firma un boleto vendiendo la propiedad donde se obliga a terminar el sucesorio (…) y luego escriturar” y hablás de "venta" de inmueble en el título de tu consulta ¿Entonces cómo decís que el heredero “nada vendió”? En efecto, se comprometió a vender, esto es, a escriturar y a entregar el bien (título y modo), obviamente asumiendo terminar el sucesorio hasta la efectiva inscripción de la DH para poder escriturar. No vamos a entrar acá en las habituales disquisiciones sobre la naturaleza jurídica del llamado boleto de compraventa (ningún comprador firmaría un boleto y entregaría una suma de dinero si no creyera que está ya en el iter constitutivo de una operación de compraventa inmobiliaria). En virtud de ello, el comprador por boleto puede demandar por escrituración subrogándose en el propio heredero remiso (acción subrogatoria, arts. 739 y ss., CCyC) para lograr esa previa inscripción de la DH, tal lo que establece el art. 2364 del CCyC para el supuesto de la partición, que entiendo asimilable por tratarse de un único heredero.
De modo que tu afirmación sobre que “tengo mis serias dudas de que el juez ordene inscribir un inmueble (la DH) sin que lo pida el heredero”, será así en tanto y en cuanto tu cliente no se subrogue en aquél para ejercer sus derechos.
Con relación a la acción subrogatoria en materia sucesoria (la legitimada activa es la acreedora de un heredero), véase en este supuesto, que versa sobre la inacción de los herederos en requerir la partición:
https://www2.jus.mendoza.gov.ar/listas/ ... 8940762663
Acción subrogatoria y boleto de compraventa. Su aptitud para lograr la escrituración:
https://www.pensamientocivil.com.ar/sys ... na2178.pdf
https://fce.uncuyo.edu.ar/upload/se-der ... -forma.pdf
Lo demás es, en mi opinión, tal cual te señaló Legales.

gracias,si, yo dije mi cliente compro, pero use mal el termino como siempre, ya que nunca que se firma un boleto se compra o se vende, el tema es que mi cliente no puede subrogarse ya que no es acreedor del causante, ahi esta el problema, para mi no se puede inscribir ese inmueble, para mi hay un boleto(obligacion de escriturar) de cumplimiento imposible, donde puede demandar un daños y perjuicio por incumplimiento contractual pero nunca el juez podra escriturar por el titular registral.

[mariohector]

Dijiste, antes: "este unico heredero firma un boleto vendiendo la propiedad donde se obliga a terminar el sucesorio" y, ahora, decís: "ya que el heredero nada vendio, solo se obligo a terminar el sucesorio...". Ponete de acuerdo, con vos mismo. No hagas perder el tiempo a tus colegas, si es que sos abogado.

soy abogado, queres mi tomo y folio de capital, de provincia o el federal????, cuando quieras te lo paso no hay drama, dije vendio, porque use el termino de una forma ambigua como se usa siempre, ya que uno jamas compra ni vende con un boleto de compraventa, solo se obliga a escriturar y la otra parte a pagar el precio, nunca una persona puede vender un inmueble por boleto, ya que no hay titulo suficiente no modo.

Y no te confundas yo no le hago perder el tiempo a nadie, hice una pergunta, si qures me la respondes si no pierdas tu tiempo, pero yo a vos no te hago perder nada, estamos??

[mariohector]

Con relación a la acción subrogatoria en materia sucesoria (la legitimada activa es la acreedora de un heredero), véase en este supuesto, que versa sobre la inacción de los herederos en requerir la partición:
https://www2.jus.mendoza.gov.ar/listas/ ... 8940762663
Acción subrogatoria y boleto de compraventa. Su aptitud para lograr la escrituración:
https://www.pensamientocivil.com.ar/sys ... na2178.pdf
https://fce.uncuyo.edu.ar/upload/se-der ... -forma.pdf
Lo demás es, en mi opinión, tal cual te señaló Legales.
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Gracias por las citas, las voy a leer.

[legalescom]

Me parece, que tenés un matete (confusión, desorden de cosas o de ideas) en tu cabeza dura.

[mariohector]

Me parece, que tenés un matete (confusión, desorden de cosas o de ideas) en tu cabeza dura.

Puede ser que asi sea, es tu opinion y la respeto, tengo dudas y las estoy preguntando en un foro para que un colega me ayude, como ayudo yo a cualquier colega de manera desinteresada, sea en tribunales en los pasillos en un foro en face en instagram o donde sea, pero jamas le respondo mal ni pongo en duda nada, ni le diria jamas a nadie que me hace perder el tiempo, saludos y gracias por las respuestas que respondiste de manera amable, las otras me las gurdo ya que mi opnion sobre vos es irrelevante.

[ClaudioFer]

gracias,si, yo dije mi cliente compro, pero use mal el termino como siempre, ya que nunca que se firma un boleto se compra o se vende, el tema es que mi cliente no puede subrogarse ya que no es acreedor del causante, ahi esta el problema, para mi no se puede inscribir ese inmueble, para mi hay un boleto(obligacion de escriturar) de cumplimiento imposible, donde puede demandar un daños y perjuicio por incumplimiento contractual pero nunca el juez podra escriturar por el titular registral.

Parece que seguís pensando que no te entendemos. Tanto Legales como yo tenemos bien en claro que tu cliente es ACREEDOR DEL HEREDERO Y NO DEL CAUSANTE. Vuelvo a explicarte mi razonamiento, si el art. 2364 del CCyC autoriza a los ACREEDORES DE LOS HEREDEROS a subrogarse en éstos para peticionar la partición en los términos del art. 739 del CCyC para efectivizar sus acreencias, tratándose de un heredero único, estimo que también por vía oblicua tu cliente puede subrogarse en aquél y requerir la inscripción de la DH para poder hacer efectiva la escrituración. Transcribo el art. 2364 (que ya te había citado antes) para que veas que se refiere a los ACREEDORES DE LOS HEREDEROS (a estos últimos los llama “copropietarios de la masa indivisa”, y luego se refiere a “sus acreedores”):
ARTICULO 2364 (primer párrafo).- Legitimación. “Pueden pedir la partición los copropietarios de la masa indivisa y los cesionarios de sus derechos. También pueden hacerlo, por vía de subrogación, sus acreedores, y los beneficiarios de legados o cargos que pesan sobre un heredero”.
El razonamiento es el siguiente: no es necesario que el vendedor por boleto de compraventa sea el dueño del inmueble (se trata del supuesto de venta de cosa ajena, en el cual el vendedor por boleto es legitimado pasivo en el juicio de escrituración, conforme explica la doctrina). En este caso EL HEREDERO SÍ ES PROPIETARIO, aunque no esté el inmueble anotado a su nombre en el RPI. Ello es así por lo dispuesto en los arts. 2277, 2280 y 2337 por tratarse del hijo del causante, esto es, un heredero forzoso, solo que dado que se requiere a los efectos de la transmisión de bienes registrables la declaratoria de herederos inscripta tenés ese escollo para escriturar.
Podés entonces demandarlo por escrituración y con la sentencia firme que lo condena a tal obligación de hacer requerir que se lo autorice a tu cliente a confeccionar y diligenciar la pieza necesaria para inscribir el dominio del heredero respecto del bien en cuestión, como se resolvió en el fallo CNCom, Sala E, 20/12/2006, “Bravo, Raúl c/ Córdoba, María”, DJ 2007-II-510, LL 2007-F-396, con nota de Causse y Pettis, en este caso por una ejecución, por la cual el ejecutante efectivizó la inscripción de la DH por la vía oblicua que autoriza el actual art. 739 del CCyC ante el juez del sucesorio, a los efectos de subastar las partes indivisas de bienes que correspondían al ejecutado a título de herencia.
Vos elegís lo que creas más conveniente: si demandarlo al tipo por daños considerando la imposibilidad de cumplimiento y la consecuente responsabilidad civil, o intentar efectivizar la escrituración.

[mariohector]

gracias,si, yo dije mi cliente compro, pero use mal el termino como siempre, ya que nunca que se firma un boleto se compra o se vende, el tema es que mi cliente no puede subrogarse ya que no es acreedor del causante, ahi esta el problema, para mi no se puede inscribir ese inmueble, para mi hay un boleto(obligacion de escriturar) de cumplimiento imposible, donde puede demandar un daños y perjuicio por incumplimiento contractual pero nunca el juez podra escriturar por el titular registral.

Parece que seguís pensando que no te entendemos. Tanto Legales como yo tenemos bien en claro que tu cliente es ACREEDOR DEL HEREDERO Y NO DEL CAUSANTE. Vuelvo a explicarte mi razonamiento, si el art. 2364 del CCyC autoriza a los ACREEDORES DE LOS HEREDEROS a subrogarse en éstos para peticionar la partición en los términos del art. 739 del CCyC para efectivizar sus acreencias, tratándose de un heredero único, estimo que también por vía oblicua tu cliente puede subrogarse en aquél y requerir la inscripción de la DH para poder hacer efectiva la escrituración. Transcribo el art. 2364 (que ya te había citado antes) para que veas que se refiere a los ACREEDORES DE LOS HEREDEROS (a estos últimos los llama “copropietarios de la masa indivisa”, y luego se refiere a “sus acreedores”):
ARTICULO 2364 (primer párrafo).- Legitimación. “Pueden pedir la partición los copropietarios de la masa indivisa y los cesionarios de sus derechos. También pueden hacerlo, por vía de subrogación, sus acreedores, y los beneficiarios de legados o cargos que pesan sobre un heredero”.
El razonamiento es el siguiente: no es necesario que el vendedor por boleto de compraventa sea el dueño del inmueble (se trata del supuesto de venta de cosa ajena, en el cual el vendedor por boleto es legitimado pasivo en el juicio de escrituración, conforme explica la doctrina). En este caso EL HEREDERO SÍ ES PROPIETARIO, aunque no esté el inmueble anotado a su nombre en el RPI. Ello es así por lo dispuesto en los arts. 2277, 2280 y 2337 por tratarse del hijo del causante, esto es, un heredero forzoso, solo que dado que se requiere a los efectos de la transmisión de bienes registrables la declaratoria de herederos inscripta tenés ese escollo para escriturar.
Podés entonces demandarlo por escrituración y con la sentencia firme que lo condena a tal obligación de hacer requerir que se lo autorice a tu cliente a confeccionar y diligenciar la pieza necesaria para inscribir el dominio del heredero respecto del bien en cuestión, como se resolvió en el fallo CNCom, Sala E, 20/12/2006, “Bravo, Raúl c/ Córdoba, María”, DJ 2007-II-510, LL 2007-F-396, con nota de Causse y Pettis, en este caso por una ejecución, por la cual el ejecutante efectivizó la inscripción de la DH por la vía oblicua que autoriza el actual art. 739 del CCyC ante el juez del sucesorio, a los efectos de subastar las partes indivisas de bienes que correspondían al ejecutado a título de herencia.
Vos elegís lo que creas más conveniente: si demandarlo al tipo por daños considerando la imposibilidad de cumplimiento y la consecuente responsabilidad civil, o intentar efectivizar la escrituración.

si, gracias, luego de leer tus citas me quedo clarisimo, sobre todo la parte de la accion subrogatoria, que era la pata que me faltaba, muchas gracias, fuiste muy amable.

[eluhngaro]

Buen día, el instrumento tiene que ser una cesión y no un boleto, a mi entender, tenés que hacer el juicio de escrituración y pedir la conexidad o acumulación. como te dijeron y el embargo preventivo invocando el Juicio por escrituración. suerte!

[ClaudioFer]

Si leés desde el principio verás que el boleto de compraventa que se firmó es un hecho consumado, que probablemente data de hace varios años atrás, no es algo que se pueda modificar como para decir que conviene hacer “una cesión y no un boleto”. La consulta viene así: “el único heredero firmó un boleto vendiendo la propiedad donde se obliga a terminar el sucesorio… y luego escriturar, pero este heredero no aparece más, se va de viaje al interior, se gasta la plata y ya le dijo a mi cliente que no piensa hacer más nada”.