Consulta Alquiler bajo Sucesion - Bien no declarado en el Acervo

[drlasc3]

Estimados,
Tengo un cliente a quien no quieren renovarle un contrato comercial y fue avisado dias antes del vencimiento cuando venia negociando la renovacion y el mismo desea estirar un poco los plazos para poder buscar otro local.

Probablemente cualquier planteo que se haga tenga las de perder pero la idea es ganar el mayor tiempo posible. Dicho esto, les cuento que el contrato de alquiler fue firmado por el administrador de la sucesion en calidad de tal pero con la siguiente situacion que es la que me plantea dudas y no encontre nada de esto en el foro: el inmueble alquilado no fue declarado en el acervo hereditario. La declaratoria de herederos ya salio y han inscripto otros bienes registrables (vehiculos basicamente). El inmueble alquilado es grande, asumo no deben tener el dinero para pagar los gastos asociados (los herederos no son muy adinerados).

Temas que se me ocurren plantear (no solo para estirar el plazo sino para una eventual negociacion previa mediacion):
1) ocultamiento de bienes? el causante muestra muchas deudas en Nosis, con lo cual el ocultamiento podria dirigirse a perjudicar acreedores?
2) el contrato fue firmado solo por el administrador, no consta ni se menciona la conformidad del resto para este acto de disposicion. puede plantearse algun tipo de nulidad? Falta de legitimacion? Puedo invocar que el administrador no administraba un bien no denunciado en el acervo?
3) puedo primerear y declarar un prorroga unilateral "de acuerdo a lo conversado"? No hay clausula que prohiba en el contrato acuerdos verbales.
4) se aprecia cualquier otra idea....lo que veo mal en todo esto es la no inclusion del bien en el acervo, ocultando los bienes en perjuicio de los acreedores, y ahi podria correrlos con las posibles sanciones (que entiendo rara vez son aplicadas). Pero en calidad de que hago la denuncia/demanda? que me legitima a hacerlo?

Mi objetivo secundario (ademas de ganar tiempo) es plantear algo tema que tenga algun asidero medianamente logico para poder pelear las costas (o que no sean muy severas).

Muchas gracias
DL

[ClaudioFer]

Por mi parte, y en un análisis muy superficial del caso, entiendo que ninguno de tus planteos es procedente. En cuanto a los puntos 1 y 4, no es problema tuyo el presunto o supuesto (para vos) fraude a los acreedores, no podés extorsionar (“correrlos”, como decís) con ese tema para obtener una prórroga de la locación. Con relación al 2, parece un poco tarde y reñido con los propios actos intentar un planteo de nulidad contractual con un contrato en inminente extinción luego de haberse favorecido con el mismo por años. Y respecto del punto 3, suponiendo que pudieras plantear una prórroga verbal, deberías poder probarla, porque si el locador comunica fehacientemente que da por concluida la locación y no acepta el pago del alquiler estás en el supuesto que prevé el art. 1218, CCyC, al final de su primer párrafo.
En mi opinión esto es algo que se conversa, pero frente a la renuencia del locador lo que entiendo que podría intentarse es plantear que hubo una ruptura intempestiva de las tratativas precontractuales que genera un daño que debe repararse, a causa de un obrar contrario al imperativo de buena fe, que constituye un acto abusivo que acarrea responsabilidad civil por sus consecuencias (arts. 9, 10, 961, 991 y 1710 del CCyC). En dichas normas se puede fundar un reclamo resarcitorio que, por ejemplo, en una mediación (o incluso negociada entre partes sin necesidad de acudir a ninguna mediación) puede servir para obtener una prórroga del plazo locativo (obviamente, abonando el canon convenido), de, v.gr., dos meses, a fin de que el locatario pueda encontrar otro local a donde mudarse para seguir desarrollando su actividad lucrativa.
https://abogados.com.ar/tratativas-prec ... cion/16991
https://www-2020.scba.gov.ar/leyorganic ... Codigo.pdf
https://www-2020.scba.gov.ar/leyorganic ... pautas.pdf
https://jndcbahiablanca2015.com/wp-cont ... S-otro.pdf

[legalescom]

Totalmente de acuerdo con ClaudioFer, menos, en lo que respecta a la "ruptura intempestiva de las tratativas precontractuales" ya que, considero, no podrías acreditarlo. Yo, simplemente, esperaría la demanda de desalojo y, al contestarla, pediría una audiencia, para acordar un plazo de entrega.

[ClaudioFer]

Por eso mismo no le estoy aconsejando que promueva ninguna acción por ello, no tendría sentido, sino que sea ese el argumento que utilice para presionar y negociar una prórroga, p.ej., en respuesta, por igual medio, ante la remisión de una carta documento del locador exigiendo la inmediata desocupación.