Boleto escrituracion

[Alan]

Que tal? quisiera hacerles una consulta, que me dejo un interrogante o varios. la situacion es la siguiente, mi cliente vende una propiedad, solo con boleto compraventa hace diez años. por distintas causales mi cliente contrae deudas y no sabe si lo inhibieron o le embargaron el inmueble. Ahora se le plantea la situacion de que el comprador del inmueble quiere escriturar y no puede porque el inmueble esta afectado por alguna de estas medidas. existe un plazo legal para escriturar? en el boleto no especifica nada, el boleto es un simple documento entre partes que tiene inserta las firmas de las partes sin certificacion de firmas ni nada. Que responsabilidad tiene mi cliente al no poder el comprador escriturar el inmueble. lo que me dice la logica es que no se puede pretender que mi cliente tenga "limpio" el inmueble de por vida, existe un plazo legal para obligar al comprador a escriturar?? en el hipotetico caso que el inmueble se remate que responsabilidad tendria mi cliente??? en este caso, no podria el comprador instaurar una terceria de dominio, si mal no digo, para rescatar el inmueble??? Seria de gran ayuda me aclaren un poco el panorama. Mil Gracias.-

[Sailaw]

Posesión + boleto : imprescribilidad de la acción de escrituración, eso por el lado del derecho del comprador.

Pero nadie es responsable de la negligencia del comprador, si no escrituró es porque no quizo, y debe asumir el riesgo.

[erick222]

Que tal? quisiera hacerles una consulta, que me dejo un interrogante o varios. la situacion es la siguiente, mi cliente vende una propiedad, solo con boleto compraventa hace diez años. por distintas causales mi cliente contrae deudas y no sabe si lo inhibieron o le embargaron el inmueble. Ahora se le plantea la situacion de que el comprador del inmueble quiere escriturar y no puede porque el inmueble esta afectado por alguna de estas medidas. existe un plazo legal para escriturar? en el boleto no especifica nada, el boleto es un simple documento entre partes que tiene inserta las firmas de las partes sin certificacion de firmas ni nada. Que responsabilidad tiene mi cliente al no poder el comprador escriturar el inmueble. lo que me dice la logica es que no se puede pretender que mi cliente tenga "limpio" el inmueble de por vida, existe un plazo legal para obligar al comprador a escriturar?? en el hipotetico caso que el inmueble se remate que responsabilidad tendria mi cliente??? en este caso, no podria el comprador instaurar una terceria de dominio, si mal no digo, para rescatar el inmueble??? Seria de gran ayuda me aclaren un poco el panorama. Mil Gracias.-

Estoy en un todo de acuerdo con Sailaw y me adhiero a su respuesta. No hay plazo para realizar la escritura. Por el otro lado su cliente no puede ser responsable de las daños y perjuicios del comprador del inmueble debido a que en este caso hay culpa de la victima. Nadi puede alegar su propia torpeza.

Saludos!

[Charlie]

A mi criterio, el vendedor sería responsable en el eventual caso de imposibilidad de escrituración por estar inhibido, ya que existiría un incumplimiento contractual originado en su culpa.

La compraventa no se agota solo con la firma del boleto, ya que el vendedor debe cumplir con la obligación de escriturar, que nace del boleto y posibilita que el comprador se transforme en dueño. Esto surge de los arts. 1185 y 1187 del C. Civil.

Si el plazo no está estipulado en el boleto, habrá que solicitarlo por vía judicial (arts. 509, inciso 3 C. Civil y 320 inc. 3 C. Procesal Nación.). Y la escrituración se celebrará en la fecha fijada en la sentencia.

También pueden acumularse las acciones de fijación de plazo y de cumplimiento, evitando para el acreedor el inicio de dos juicios.

Con respecto a plantear una tercería de mejor derecho (no de dominio), el comprador podría hacerlo, siempre que el boleto tenga fecha cierta anterior al embargo, se haya pagado al menos un 25% del precio pactado, y exista buena fe por parte del adquirente ( art. 1185 bis C. Civil).

Saludos.

[Sailaw]

Sin embargo existe el imperativo del propio interes, si durante años no solicitó la escrituración, y mostro desinteres por ello, debe afrontar las contigencias producidas a partir de su negligencia, hubo un no actuar torpe, porque se sabe el riesgo que se corre en caso de no escriturar.

El vendedor como todo el mundo está sujeto a las eventualidades del futuro, nadie sabe que será ni como será, y no siempre el mismo es prospero, muchas veces por consecuencias del decaimiento físico lógico de la edad, se llega a situaciones no queridas, eso es el riesgo que asume el que no reclama lo suyo, y se deja estar.

Si bien existe una obligación del vendedor de escriturar cuando le sea requerido, la misma tiene la contraparte que asume el comprador, de reclamar o hacer las cosas para evitar esos riesgos.

Si no existía fecha de escrituración el principal interesado en obtenerla era el comprador. como vemos todo se ve según el cristal con que se mira.

[Alan]

Antes que nada gracias a todos por responder, aqui el tema es que mi cliente, el vendedor, durante los 10 años que no se realizo la escrituracion, jamas se nego a esriturar ni tampoco fue citado o notificado por el comprador a escriturar.
creo que lo mejor en estos casos es que el comprador mediante cd intime a escriturar o lo cite en tal escribania diciendo que esta a su disposicion toda la documental para escriturar y asi de esta manera no poner en tela de juico si el vendedor tiene o no responsabilidad.
y si no hay plazo para que el vendedor escriture o para hacerlo incurrir en mora al comprador, solicitarlo por via judicial.
ademas creo que el vendedor tiene obligacion de "dar" la escrituracion (de dar todos los elementos para que el vendedor pueda escriturar y dar su firma), y no de hacerla el o sea, si el comprador quiere escriturar y no puede hacerlo porque el vendedor no quiere o no puede, creo ahi si es dable responsabilidad.
Llevandolo el asunto al hipotetico caso de que mi cliente, el vendedor, fallesca sin haber escriturado, y sin haber sido antes intimado a escriturar, es responsable por los gastos que al comprador le ocasione para obtener el inmueble a su nombre en el sucesorio ???

[Sailaw]

Si, lo que se puede hacer, si la propiedad está aún en condiciones de escrituración, es ir a un escribano para que fije fecha y citarlo fehacientemente al comprador para que haga la misma (o al menos para que se de comienzo a la misma), bajo apercibimiento de hacerlo responsable de todo hecho o situación en el futuro que pueda impedirla.

[boga315]

Hola, en mi opiniòn, creo que hay responsabilidad del vendedor por incumplimiento del contrato de compraventa, ya que se trata de una obligaciòn bilateral; si el comprador hubiera cumplido con los precios acordados y no hubieren fijado una fecha para la escritura, la obligaciòn se mantiene "viva" hasta que una de las partes lo solicite, y si la otra no cumple, seria responsable de ese incumplimiento. saludos