condominio

[lili07]

Hola el tema es complicado de explicar,espero que se entienda.
Dos familias condominas de un lote en la costa, construyeron dos duplex uno para cada una, sin realizar subdivision. Posteriormente una de las familias quiere vender su duplex, por lo que la inmobiliaria le pide que firmen los otros condominos el boleto de compraventa, asi lo hacen. En el boleto figuran tambien como vendedores del 50% indiviso (identificando el duplex) no como prestando consentimiento a la venta de la otra familia.
En el boleto se comprometian a subdividir y escriturar, siempre y cuando los compradores no compraran el otro duplex. Luego de ciertas circunstancias (errores en los planos, deuda de impuestos) que impidieron subdividir, (hoy se encuentra a punto de terminarse) les notifican demanda por subdivision, escrituracion y cobro de multa (clausula penal, u$$50 diarios, excesiva no?).
Mi pregunta es los condominos que en realidad no vendieron nada, (en el boleto figuran como vendedores, se identifica que es el duplex de los otros)que en realidad solo prestaron consentimiento tienen alguna defensa? Se puede oponer falta de legitimacion pasiva? Si sale la subdivision antes del vencimiento del plazo de contestacion puedo decir que por retroactividad (como q el condominio nunca hubiera existido y cada uno dueño de su parte) su firma en ese boleto no es valida porque no son ni eran dueños de ese duplex que luego de la subdivision esta expresamente identificado, y que por lo tanto no podrian haber vendido y obligado por algo de lo cual no eran titulares.
Gracias y espero toda ayuda o consejo

[dies a quo]

Previo a todo, las familias tenías c/u un 50% indiviso a su nombre? Pregunto esto xque dice que los vendedores (que no eran los constructores del duplex) aparecen cediendo un 50% indiviso...entonces los que lo hicieron? O quiza yo este interpretando mal tu pregunta. Es decir cada condomino puede disponer de su parte indivisa, y solo de esa, o venden todo el bien a la vez....
¿ O vendieron un 25 y 25% c/u al comprador?
En el boleto de compraventa...se estipuló plazo para escriturar...o estaba sujeto a que se formalizara la subdivisión...leelo bien, ya que no hay obligacion de escriturar si hay plazo indeterminado, et, etc...

La subdivisión tiene que estar hecha por escritura pública e inscripta en el Registro. Los arts. 2695/97 tratan al tema y remiten a las sucesiones. Por su parte el art. 3504 (ubicado en los efectos de la particion de herencia) dice que una hipoteca se extingue cuando el bien le toco adjudicado a un comunero que no es el constituyente de la misma (efecto propios de la partición) y valga como ejemplo...En mi opinión el comprador no podría invocar mala fe o concierto fraudulento cuando el bien estuvo individualizado...y eso no significa que la firma no vale nada, sino que un hecho sobreveniente (la escritura de partición) dejó sin efecto
la obligación del vendedor (operando como condición resolutoria)...O en su caso (a semejanza de lo que decis vos) que la venta jamas quedó perfeccionada de tu parte, porque implicitamente estaba sujeta a condición suspensiva (el nacimiento de la obligacion de escriturar estaba sujeta a la adquisición de un inmueble que no fue el que te tocó en la partición) No esta mal la falta de legitimación pasiva y citación como tercero al otro condómino...Igual, y según mi sana costumbre, espera respuestas de otros foristas