Colegas, les hago una consulta. Mi cliente tiene 3 deptos cuyos contratos de locacion vencieron hace mucho tiempo, pero mi cliente siguio cobrando alquileres, por lo que los contratos siguen en ejecucion. Ahora los quiere desalojar, pero no se como hacerlo ya que la ley no prevee resolucion anticipada y el desalojo no se podria hacer por vencimiento de contrato. Como hago?
Un Sitio de Ley
Contrato de locacion vencido pero se sigue pagando
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Mirá, tengo entendido que en materia de locación no hay tácita reconducción, por lo que si bien sigue en ejecución y se rigen por el contrato anterior, tu cliente no tiene la obligación de seguir locando su propiedad, salvo el mes que le pagaron.Yo lo primero que haría es intimar por el plazo de ley y luego iniciar la demanda por desalojo por vencimiento de contrato. Saludos y espero que te sirva!!!
Dra. Vergani
Luhen... tené en cuenta que soy estudiante.
Este punto se ha tratado con antelación...sin perjuicio que puedas revisarlo con el buscador, lo que comentan mis preopinantes es verdad... en cuestión de locación la tácita reconducción no corre, es por ello que tu cliente estaría habilitado para desalojar, por otro lado, si al plazo de vencimiento del contrato el locatario nada debiera, la garantía en principio ha quedado exenta de su responsabilidad de responder...otro tema que vale la pena mencionar es que algunos juristas sostienen la idea de que si el locador no extendió recibos por los meses siguientes al vto, que indiquen que se toma el pago en calidad de mora por plazo vencido, algunos intentan defenderse diciendo que se consintió un nuevo período de locación. La verdad es que para defender esta posición no hay suficiente jurisprudencia que la avale, pero sin duda alguna quedaría disminuida la responsabilidad del locatario que se resiste al desalojo luego que el propio locador consintió la extensión...espero se entienda.
Lo primero que haría es intimar al desalojo voluntario de los locatarios, haciéndoles saber que el locador ha decidido interrumpir la extensión voluntaria y amistosa de la locación, luego de ello no queda otra que la acción.
Este punto se ha tratado con antelación...sin perjuicio que puedas revisarlo con el buscador, lo que comentan mis preopinantes es verdad... en cuestión de locación la tácita reconducción no corre, es por ello que tu cliente estaría habilitado para desalojar, por otro lado, si al plazo de vencimiento del contrato el locatario nada debiera, la garantía en principio ha quedado exenta de su responsabilidad de responder...otro tema que vale la pena mencionar es que algunos juristas sostienen la idea de que si el locador no extendió recibos por los meses siguientes al vto, que indiquen que se toma el pago en calidad de mora por plazo vencido, algunos intentan defenderse diciendo que se consintió un nuevo período de locación. La verdad es que para defender esta posición no hay suficiente jurisprudencia que la avale, pero sin duda alguna quedaría disminuida la responsabilidad del locatario que se resiste al desalojo luego que el propio locador consintió la extensión...espero se entienda.
Lo primero que haría es intimar al desalojo voluntario de los locatarios, haciéndoles saber que el locador ha decidido interrumpir la extensión voluntaria y amistosa de la locación, luego de ello no queda otra que la acción.
luhen escribió:Colegas, les hago una consulta. Mi cliente tiene 3 deptos cuyos contratos de locacion vencieron hace mucho tiempo, pero mi cliente siguio cobrando alquileres, por lo que los contratos siguen en ejecucion. Ahora los quiere desalojar, pero no se como hacerlo ya que la ley no prevee resolucion anticipada y el desalojo no se podria hacer por vencimiento de contrato. Como hago?inicia el desalojo, pero ojo con el garante Art. 1.582 bis. La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original
(Artículo incorporado por art. 1° de la Ley N° 25.628 B.O. 23/8/2002.)
III. VEDA A LA EXTENSIÓN ANTICIPADA DE FIANZAS EN LOS CONTRATOS LOCATIVOS: (PROHIBICIÓN DE EXTENSIÓN DE LA FIANZA
EN LOS CONTRATOS DE LOCACIÓN por Enrique Abatti e Ival Rocca (h))
El flamante 1582 bis del Código Civil, viene a prohibir una práctica común en los contratos de locación, cual es comprometer al fiador, por todo el plazo contractual, más las prórrogas legales o convencionales.
Por el art. 1582, las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, cuando convencionalmente no se la limitó sólo al pago de los alquileres o rentas, pero nada dice sobre la extensión en el tiempo.
Ya había fallos que con el régimen anterior, limitaban extender la responsabilidad accesoria del fiador con posterioridad a la vigencia del contrato, interpretando que se extingue la fianza, por la prórroga consentida por el locador y, también, que la cláusula por la cual el fiador respondía aún vencido el contrato, señalaba la responsabilidad del mismo por todas las obligaciones del locatario, como restituir la cosa locada al vencimiento del plazo acordado e indemnizar los daños y perjuicios originados al locador, pero nunca sujetar al garante a la voluntad del locador y su afianzado, durante todas las veces que éstos prorroguen el plazo locativo. (CCivil y Com. San Isidro, sala I, marzo 23993. Nelson Roca de Eiras, Edelmira y otros c. Halon, Narciso S. y otro), DJ, 19932446. En igual sentido se declaró que a pesar de la cláusula sobre extensión de la fianza, aun luego de fenecido el contrato, ésta queda fulminada por la prórroga consentida por el locador, en forma tácita o expresa. (C1aCC San Isidro, sala I, octubre 16 986. Leonardi de Fauque, Lucía B. c. Adomat, Ana M. y otro), DJ, 987I39.
Caso interesante el tuyo.
Pero tené en cuenta que no existe la tácita reconducción más bien está prohibida pero de hecho sucede. Eso implica que el contrato de locación finalizó.
Lo que pagan los "inquilinos" en concepto de "alquiler" ya no sería una renta sino una obligación natural y ellos ya no serían locatarios ni el locador (el es el propietario con su correspondiente título). Las obligaciones naturales tienen la característica de que no confieren acción para exigir su cumplimiento no obstante sí el deudor las cumple autorizan al acreedor para retener lo que se ha dado en razón de ellas. (art. 515 CCIV). Iniciá un proceso de desalojo conf. 680 bis CPCCN.
Me llegó un caso parecido en donde hacía ya más de 30 años que los inquilinos seguían pagando el "alquiler" y muerto el "locador" mejor dicho el propietario del edificio los herederos ya empezaban a reclamar la propiedad y los "inquilinos" se iban pasando el dato que cuando se incribiera la declaratoria después les llegaría la notificación de desalojo. Estas personas no tenían el contrato de locación algunas se habían olvidado de que existía prácticamente y sólo el hecho de haber pagado los alquileres... bueno- con eso te digo todo. Lo más dramático que es gente que tuvo ahí a sus familias además de haber hecho las reformas que las propiedades necesitaban. Después de eso no sé que pasó.
Espero haberte sido de utilidad
clarmarzzzxxx
saludos.
Pero tené en cuenta que no existe la tácita reconducción más bien está prohibida pero de hecho sucede. Eso implica que el contrato de locación finalizó.
Lo que pagan los "inquilinos" en concepto de "alquiler" ya no sería una renta sino una obligación natural y ellos ya no serían locatarios ni el locador (el es el propietario con su correspondiente título). Las obligaciones naturales tienen la característica de que no confieren acción para exigir su cumplimiento no obstante sí el deudor las cumple autorizan al acreedor para retener lo que se ha dado en razón de ellas. (art. 515 CCIV). Iniciá un proceso de desalojo conf. 680 bis CPCCN.
Me llegó un caso parecido en donde hacía ya más de 30 años que los inquilinos seguían pagando el "alquiler" y muerto el "locador" mejor dicho el propietario del edificio los herederos ya empezaban a reclamar la propiedad y los "inquilinos" se iban pasando el dato que cuando se incribiera la declaratoria después les llegaría la notificación de desalojo. Estas personas no tenían el contrato de locación algunas se habían olvidado de que existía prácticamente y sólo el hecho de haber pagado los alquileres... bueno- con eso te digo todo. Lo más dramático que es gente que tuvo ahí a sus familias además de haber hecho las reformas que las propiedades necesitaban. Después de eso no sé que pasó.
Espero haberte sido de utilidad
clarmarzzzxxx
saludos.
Clarmar...ya hemos participado juntos en otros topic, sin ánimo de faltarte al respeto (y teniendo en cuenta mi condición de estudiante) dejame hacer dos aclaraciones en las cuales no coincido...Una obligación tiene por una de sus fuentes el contrato, es por ello que extinto el plazo de su existencia, podríamos decir que este muere, empero si la relación fáctica persiste, con ello la obligación...si solo el término del plazo implicase pasar de una obligación contractual a una natural, (desposeida de toda acción), estaríamos dejando sin resguardo al locador, que ha sido vulnerado en su buena fe de extender amistosamente el término del contrato. En segundo término, no estoy de acuerdo conque vencido el contrato la prerrogativa de la acción de desalojo esté solo en manos del propietario, puesto que el único requisito para locar es tener capacidad para ello y ser poseedor de la cosa.
Espero haber servido de algo. Respetuosamente.
Espero haber servido de algo. Respetuosamente.
NO ME OFENDES
QUE ME QUERES DECIR? QUE NO SOY COMPETENTE. NO... YO CREO QUE ME SUGERIS QUE TENES UNA OPNIÓN DIFERENTE.
PERO SIN ANIMO DE OFENDERTE... SÍ BIEN ES MUY CIERTO QUE LAS OBLIGACIONES NACEN DE LOS CONTRATOS Y DE LA LEY TAMBIÉN. Y EL CONTRATO ES LEY PARA LAS PARTES. EN ESTE CASO EL CONTRATO FINALIZÓ Y POR LO TANTO LA OBLIGACIÓN DE PAGAR LOS ALQUILERES TAMBIÉN SÍ LAS PERSONAS QUE UNA VEZ ESTUVIERON INVOLUCRADAS EN EL CONTRATO SIGUEN RESPONDIENDO COMO SÍ SIGUIERA EXISTIENDO NO ES POR QUE HALLA UNA OBLIGACIÓN CIVIL CON LA QUE CUMPLIR. LA OBLIGACIÓN CIVIL QUE SURGÍA DEL CONTRATO DE LOCACIÓN SE EXTINGUIÓ CON EL MISMO CONTRATO. SI NO ES CIVIL ENCUADRA DENTRO DE LAS OBLIGACIONES NATURALES. Y EL PRINCIPIO ES QUE SÍ EL DEUDOR LAS CUMPLE AUTORIZAN AL ACREEDOR DE RETENDER LO QUE SE HA DADO EN RAZÓN DE ELLAS.
ESPERO NO HABERTE OFENDIDO ESPERO LA IRONÍA LA DEJEMOS ATRÁS PARA MANTENER LA PAZ DENTRO DE ESTE FORO QUE TANTAS SATISFACCIONES DA A TODOS LOS QUE PARTICIPAN EN EL.
SALUDA ATTE
CLARMARZZZXXX
QUE ME QUERES DECIR? QUE NO SOY COMPETENTE. NO... YO CREO QUE ME SUGERIS QUE TENES UNA OPNIÓN DIFERENTE.
PERO SIN ANIMO DE OFENDERTE... SÍ BIEN ES MUY CIERTO QUE LAS OBLIGACIONES NACEN DE LOS CONTRATOS Y DE LA LEY TAMBIÉN. Y EL CONTRATO ES LEY PARA LAS PARTES. EN ESTE CASO EL CONTRATO FINALIZÓ Y POR LO TANTO LA OBLIGACIÓN DE PAGAR LOS ALQUILERES TAMBIÉN SÍ LAS PERSONAS QUE UNA VEZ ESTUVIERON INVOLUCRADAS EN EL CONTRATO SIGUEN RESPONDIENDO COMO SÍ SIGUIERA EXISTIENDO NO ES POR QUE HALLA UNA OBLIGACIÓN CIVIL CON LA QUE CUMPLIR. LA OBLIGACIÓN CIVIL QUE SURGÍA DEL CONTRATO DE LOCACIÓN SE EXTINGUIÓ CON EL MISMO CONTRATO. SI NO ES CIVIL ENCUADRA DENTRO DE LAS OBLIGACIONES NATURALES. Y EL PRINCIPIO ES QUE SÍ EL DEUDOR LAS CUMPLE AUTORIZAN AL ACREEDOR DE RETENDER LO QUE SE HA DADO EN RAZÓN DE ELLAS.
ESPERO NO HABERTE OFENDIDO ESPERO LA IRONÍA LA DEJEMOS ATRÁS PARA MANTENER LA PAZ DENTRO DE ESTE FORO QUE TANTAS SATISFACCIONES DA A TODOS LOS QUE PARTICIPAN EN EL.
SALUDA ATTE
CLARMARZZZXXX
Clarmar....lejos estoy de polemizar cuestiones con ironia y la verdad es que no acostumbro reñir, lo que pasa es que a veces al no estar de acuerdo con algún criterio aportado teniendo en cuenta que soy estudiante me suele ser dificil como hacerlo para no confrontar con nadie, pero como me cuesta permanecer callado, trato de hacerlo respetuosamente...vuelvo a insistir lejos estoy de hacer una valuación de tu competencia como profesional.
Bueno retomando el tema, sigo sin entender entonces, como es que extinto el plazo del contrato le asiste al acreedor la prerrogativa de accionar, si a devenido en una obligación natural? Para mi, la obligación persiste como civil puesto que facticamente tiene vida y con ella toda las acciones pertinentes que le asisten.
Pensando ahora, puedo ver otra posibilidad ayudado por lo que me explicas en tu anterior respuesta. A ver....terminado el contrato, el locatario nada debería en calidad de alquileres, pero teniendo en cuenta que permanece en la locación su dueño o poseedor tendrá derecho primero a pedir su desalojo, y luego a ser indemnizado en cada uno de los meses en los que no ha podido disponer del bien, que normalmente se estipula con el mismo valor de lo pactado como canon locativo más sus intereses legales, sin perjuicio de que si entre ambos consienten un pago sucesivo luego del efectivo vencimiento del contrato, esto sea como una obligación natural y no contractual...ahí creo estar más acercado en la cuestión , no? Bueno, te agradezco, me ayudaste a pensar. Siempre con buena onda.
Bueno retomando el tema, sigo sin entender entonces, como es que extinto el plazo del contrato le asiste al acreedor la prerrogativa de accionar, si a devenido en una obligación natural? Para mi, la obligación persiste como civil puesto que facticamente tiene vida y con ella toda las acciones pertinentes que le asisten.
Pensando ahora, puedo ver otra posibilidad ayudado por lo que me explicas en tu anterior respuesta. A ver....terminado el contrato, el locatario nada debería en calidad de alquileres, pero teniendo en cuenta que permanece en la locación su dueño o poseedor tendrá derecho primero a pedir su desalojo, y luego a ser indemnizado en cada uno de los meses en los que no ha podido disponer del bien, que normalmente se estipula con el mismo valor de lo pactado como canon locativo más sus intereses legales, sin perjuicio de que si entre ambos consienten un pago sucesivo luego del efectivo vencimiento del contrato, esto sea como una obligación natural y no contractual...ahí creo estar más acercado en la cuestión , no? Bueno, te agradezco, me ayudaste a pensar. Siempre con buena onda.
En respuesta a Luhen...el garante no responderá por incumplimientos posteriores al vencimiento del cotrato, solo por los incumplimientos del locatario dentro del contrato, si estos ameritacen la acción de desalojo, el garante será responsable solidario del locatario en costas judiciales, pero siempre dentro del contrato.