Consulta Contrato de Locacion Renegociacion

[guilloboga]

Hola colegas... esta es mi primer consulta y es la siguiente:
Tengo un cliente que tiene locado un bien en barrio norte, el 1° de junio se cumplio 1 año de vigencia del contrato... el tema que mi cliente quiere renegociar el monto del alquiler ya que es un 2 ambientes y esta recibiendo de canon 750 pesos x mes... pretende 900 pesos... la locataria se presento la semana pasada con un abogado a pagar el alquiler y expreso que esta dispuesta a pagar 825 pesos ni un centavo mas...
otro dato es que en el contrato no hay clausula alguna de renegociacion lo unico que tiene es algo asi "Cada 12 meses las partes se reuniran con el proposito de revisar el canon locativo mensual y acordar posibles modificaciones. En caso de no llegar a un acuerdo, cada una de las partes solicitara la tasacion por un martillero matriculado. Si la diferencia entre ambas tasaciones fuese superior al 15%, debera laudar la Camara inmobiliaria Argentina. Lo mismo sucedera en el caso que una de las partes no designe al martillero dentro de los 15 dias habiles de la finalizacion del periodo semestral".

Preguntas:

1) Mi cliente se quiere sacar de encima a esta mujer ya que es muy conflictiva, existe alguna via??? si la hay como preceder???
2) En caso afirmativo hay modelos de carta documento???
3) Sugerencias???

Muchas gracias

[abogado_1987]

Hola guilloboga, mi metodo de resolución de conflictos como este, son 3 pasos ... 1. amigablemente, en el supuesto que fracase este medio 2. carta documento intimando cumplimiento, en el supuesto que fracase este medio 3. vía judicial.

[guilloboga]

oka... muchas gracias... pero amigablemente no creo que tenga solucion ya que la inquilina se presento con un abogado a pagar el alquiler... y mi clienta se vio en una situacion incomoda...

[DR RP]

Hola colegas... esta es mi primer consulta y es la siguiente:
Tengo un cliente que tiene locado un bien en barrio norte, el 1° de junio se cumplio 1 año de vigencia del contrato... el tema que mi cliente quiere renegociar el monto del alquiler ya que es un 2 ambientes y esta recibiendo de canon 750 pesos x mes... pretende 900 pesos... la locataria se presento la semana pasada con un abogado a pagar el alquiler y expreso que esta dispuesta a pagar 825 pesos ni un centavo mas...
otro dato es que en el contrato no hay clausula alguna de renegociacion lo unico que tiene es algo asi "Cada 12 meses las partes se reuniran con el proposito de revisar el canon locativo mensual y acordar posibles modificaciones. En caso de no llegar a un acuerdo, cada una de las partes solicitara la tasacion por un martillero matriculado. Si la diferencia entre ambas tasaciones fuese superior al 15%, debera laudar la Camara inmobiliaria Argentina. Lo mismo sucedera en el caso que una de las partes no designe al martillero dentro de los 15 dias habiles de la finalizacion del periodo semestral".

Preguntas:

1) Mi cliente se quiere sacar de encima a esta mujer ya que es muy conflictiva, existe alguna via??? si la hay como preceder???
2) En caso afirmativo hay modelos de carta documento???
3) Sugerencias???

Muchas gracias

ESTIMADO:

.- si judicializás el contrato con fundamento en esa cláusula perderás el reclamo judicial y con costas y perderá dinero tu cliente. El contrato de locación tiene que tener un precio completo, es decir por todo el contrato. Es nula y se tiene por no escrita esa cláusula de que "si no se ponen de acuerdo será un 3º el que bla bla bla..." NO SIRVE DE NADA ESE PACTO, SE TIENE POR NO ESCRITO.

.- de modo que como primera medida: ACEPTAR LOS $825 Y ACORDARLO ADEMÁS POR ESCRITO, SI NO EL INQUILINO SIEMPRE TE PODRÁ DECIR QUE TE DEBE EL MONTO PACTADO EN EL CONTRATO.

.- para el próximo contrato: el contrato tiene que tener un precio completo y determinable de antemano es decir al momento de firmar el contato. Si podés distribuir ese precio en diferentes alquieres mensuales, por ej.: 750 para el 1er año y $900 para el 2º: pero el contrato tiene que tener un precio por todos los meses del mismo. Y esto porque normas de orden público asi lo establen (las normas de la ley de convertibilidad no derogadas ver art 10 Ley 23.298 - http://www.bcra.gov.ar/pdfs/marco/Ley%2 ... ilidad.PDF - )


.- CARTA DOCUMENTO: NO MANDES NADA, TU CLIENTE PERDERÁ $30 MÁS EL TIEMPO QUE LE INSUMA ESTO EN IR AL CORREO. HABLALE CLARO Y DECILE QUE LAS COSAS FUNCIONAN ASI.

[abogado_1987]

Hola guilloboga, de nada ... es un gusto haber podido dar una mano

[miltriti]

Coincido plenamente con el DR RP, ya que en mi familia somos dueños de varias propiedades y en todas se pacta un precio de locacion escalonado, es decir se determina el precio total de la locacion y se distribuye en distintas cuotas o mercedes locativ, 1° semestre XXX 2°semestreXXX y asi sucesivamente.

Otra manera es hacerlo mediante el sistema de bonificaciones, pero creo que la otra manera es más simple.-

Igualemte dejo aclarado que además yo agrego en el contrato la cláusula de renegociacion o repacto de las mercedes locativas, ya que si creo que es conveniente aumentarlas, hablo a mis inquilinos y se los comunico, en todos los casos, que no son pocos, ninguno nunca se quejó, quizas me pedian un poco de tiempo o hacer esos aumentos tambien en forma escalonada, lo que por supuesto se los otorgue. Quizas tuve suerte en los inquilinos que tengo.- suerte.-

ver esta página

http://www.garciaalonso.com.ar/de_inter ... ileres.htm[/url]

[Dr Rop]

TE RECOMIENDO QUE AGARRES poR LO QUE TE OFRECIO LA INQUILINA!, PARA COLMO LA ABOGADA dE LA INQUILINA!! ES UN DESASTRE PORQUE YO COMO ABOGADO EN TU CASO NO TE DOY AUMENTO!! PORQUE ESTA TODO A FAVOR DEL INQUILINO!.
POR MAS QUE PONGAS UNA CLAUSULA DE REGOCIACION! DE ESE TIPo O COMO COMENTARON POR AHI!! eN EL 99 porciento no funciona!!, DESDE LUEGO PUEDE PASAR QUE LA OTRA PARTE NO CONOZCA LA LEY! Y APROVECHAS!

[DR RP]

Coincido plenamente con el DR RP, ya que en mi familia somos dueños de varias propiedades y en todas se pacta un precio de locacion escalonado, es decir se determina el precio total de la locacion y se distribuye en distintas cuotas o mercedes locativ, 1° semestre XXX 2°semestreXXX y asi sucesivamente.

Otra manera es hacerlo mediante el sistema de bonificaciones, pero creo que la otra manera es más simple.-

Igualemte dejo aclarado que además yo agrego en el contrato la cláusula de renegociacion o repacto de las mercedes locativas, ya que si creo que es conveniente aumentarlas, hablo a mis inquilinos y se los comunico, en todos los casos, que no son pocos, ninguno nunca se quejó, quizas me pedian un poco de tiempo o hacer esos aumentos tambien en forma escalonada, lo que por supuesto se los otorgue. Quizas tuve suerte en los inquilinos que tengo.- suerte.-

ver esta página


hola, ¿a que te referís con "sistema de bonificaciones"

http://www.garciaalonso.com.ar/de_inter ... ileres.htm[/url]

HOLA
hola, ¿a que te referís con "sistema de bonificaciones" no se de que se trata

[miltriti]

El sistema de bonificación actúa de manera similar al escalonamiento de alquileres, es decir, con la diferecia que no se establece ab-initio el precio total de la locación, como se hace en el sistema escalonado, el cual se divide en cuotas escalonadas, sino que se establece que las mercedes locativas serán por ejemplo, de $ 1000, pero el locador le bonifica al locatario durante el primer semeste o año $ 200, por lo que el locatario pagará el primer año $ 800 y el segundo año $ 1000, en sintesis pagara de promedio $ 900 por mes durante toda la locación.

O se puede hacer a la inversa, es cecir cobrar el alquiler más alto durante el primer año, y bonificarle el segundo, como una manera de que ya en el primer año el locador esté cubierto por cualquier desfasaje que sufran los valores locativos generales.

Obviamente el locador debe estimar cuanto es lo que quiere obtener de promedio en los alquileres.

Este sistema sirve para evitarse poner el precio total del contrato y luego dividirlo en cuotas ya que ver esa suma total, genera en el futuro locatario una cierta resistencia o malestar, ya que haciendolo por bonificacion se siente un poco mas aliviado en el año en queu la bonificacion se va a hacer efectiva, aunque en definitiva a la finalizacion del contrato haya pagado lo mismo.-

Espero haberte aclarado aunque sea un poco el panorama respecto al sistema de bonificación. Nos vemos.. Miltriti

[DR RP]

El sistema de bonificación actúa de manera similar al escalonamiento de alquileres, es decir, con la diferecia que no se establece ab-initio el precio total de la locación, como se hace en el sistema escalonado, el cual se divide en cuotas escalonadas, sino que se establece que las mercedes locativas serán por ejemplo, de $ 1000, pero el locador le bonifica al locatario durante el primer semeste o año $ 200, por lo que el locatario pagará el primer año $ 800 y el segundo año $ 1000, en sintesis pagara de promedio $ 900 por mes durante toda la locación.

O se puede hacer a la inversa, es cecir cobrar el alquiler más alto durante el primer año, y bonificarle el segundo, como una manera de que ya en el primer año el locador esté cubierto por cualquier desfasaje que sufran los valores locativos generales.

Obviamente el locador debe estimar cuanto es lo que quiere obtener de promedio en los alquileres.

Este sistema sirve para evitarse poner el precio total del contrato y luego dividirlo en cuotas ya que ver esa suma total, genera en el futuro locatario una cierta resistencia o malestar, ya que haciendolo por bonificacion se siente un poco mas aliviado en el año en queu la bonificacion se va a hacer efectiva, aunque en definitiva a la finalizacion del contrato haya pagado lo mismo.-

Espero haberte aclarado aunque sea un poco el panorama respecto al sistema de bonificación. Nos vemos.. Miltriti

ok, creo haber entendido que se trata de un escalonamiento encubierto, salvo que las bonificaciones se hagan por no haber mora u otro buen cumplimiento del inquilino, en esos casos son una verdadera bonficación.
GRACIAS POR TU RESPUESTA