Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • 27/11/1996 • Salvaneschi, Horacio H. c. Club de Pesca y Náutica "La Rotonda". • LA LEY 1997-C, 607 - DJ 1997-2, 385
-- El locador debe garantizar al locatario por la evicción de la cosa locada y responder por las turbaciones de derecho que aquél pueda sufrir por pretensiones deducidas por un tercero sobre la cosa locada.
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Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A(CNCiv)(SalaA)
Fecha: 27/11/1996
Partes: Salvaneschi, Horacio H. c. Club de Pesca y Náutica "La Rotonda".
Publicado en: LA LEY 1997-C, 607 - DJ 1997-2, 385
SUMARIOS:
La acción por cobro de la indemnización debida por el locador con fundamento en la garantía de evicción que aquél debe a cada uno de sus inquilinos puede ser ejercida de manera independiente por cada uno de éstos ( conf. art. 669, Cód. Civil), sin exigirse un modo imperioso la participación de los restantes sujetos que compartieron similar situación contractual.
La prerrogativa conferida al demandado para que cite a la litis al acreedor de una obligación divisible y simplemente mancomunada que se ha abstenido de ejercer la respectiva acción de cobro, con la finalidad de que a éste le sea oponible la cosa juzgada adquirida por la sentencia que, eventualmente rechace la acción (art. 96, última parte, Cód. Procesal), no debe ser confundida con el supuesto de intervención necesaria al que se refiere el art. 89 del mismo ordenamiento, y que alude a las hipótesis en las cuales no es posible pronunciar una sentencia útil si no se cuenta con la participación del omitido.
-- El locador debe garantizar al locatario por la evicción de la cosa locada y responder por las turbaciones de derecho que aquél pueda sufrir por pretensiones deducidas por un tercero sobre la cosa locada.
TEXTO COMPLETO:
2ª Instancia. -- Buenos Aires, noviembre 27 de 1996.
¿ Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
El doctor Molteni dijo:
1. La sentencia de fs. 134/139 admitió parcialmente la demanda entablada por Horacio H. Salvaneschi y condenó al Club de Pesca y Náutica "La Rotonda" a pagarle la suma de $40.000, en concepto de indemnización por la extinción intempestiva del contrato de locación que las partes habían celebrado, con relación a un espacio en la explanada de acceso a un espigón situado en la Costanera Norte, cuyo uso tenía concedido el club demandado y del cual fuera desalojado por decisión de la Administración General de Puertos.
Contra dicho decisorio se alzan las quejas de ambas partes. El accionante se agravia por no haberse admitido el actuar doloso de la emplazada y a su vez pretende que se eleve la partida reconocida, como que se concedan otros conceptos resarcitorios reclamados en la demanda, que la totalidad de la costas las soporte el demandado y también que se modifique la tasa de interés fijada en la sentencia y cese la revalorización de la condena al momento de la sentencia. El club demandado persigue en cambio que se analice su planteo referido a la falta de incorporación a la acción del restante inquilino que había participado en calidad de locatario conjuntamente con el actor y cuyo fallecimiento ocurriera antes de notificarle su incorporación como tercero, como asimismo que se establezca que la extinción de la locación ocurrió por razones ajenas a la imputabilidad de su parte. Subsidiariamente postula la reducción de la condena.
2. Si bien quedó subsanado el defecto que adolecía la notificación de la citación del tercero dispuesta mediante el auto de fs. 50, ya que los herederos del co-locatario Alfredo Alé finalmente se impusieron de esa integración procesal, estimo que de todos modos resulta desacertado el criterio del demandado cuando piensa que dicha parte configura un litisconsorte necesario, sin cuya presencia no podía dictarse un pronunciamiento de mérito o incluso en tanto supone, que si el mismo o sus actuales herederos no asumían el carácter de litisconsortes adhesivos del actor, no puede disponerse una condena válida contra su parte.
Al margen del erróneo fundamento que contiene la providencia que dispuso la comparencia de Alé a este proceso, lo cierto es que por la naturaleza de la acción ejercida, dicha participación debe ser entendida como una mera intervención obligada que se dispusiera a instancias del demandado, toda vez que al tratarse de una acción resarcitoria de naturaleza contractual, la obligación que se reclama es divisible y simplemente mancomunada (conf. arts. 667, 669 y 699, Cód. Civil), lo que permite a cada uno de los acreedores entablar la demanda sin contar de manera imperiosa con la participación de los restantes sujetos que compartieron el mismo frente contractual. No se trata de un litigio donde se debata la configuración de alguna causal de extinción del contrato, cuya decisión hubiese involucrado al derecho de todos los sujetos del negocio y ni siquiera se acciona por el cumplimiento de las prestaciones que " in natura " serían acreedores los plurales locatarios, sino simplemente del crédito indemnizatorio derivado de la garantía de evicción que el locador debe a cada uno de los inquilinos, el cual, al traducirse en una obligación dineraria, a la que la ley ni el contrato impusieron una estructura solidaria, puede ser ejercida de manera independiente por sendos acreedores (conf. art. 669, citado).
Y si bien es innegable el derecho del demandado de pretender que en la litis intervenga quien se abstuvo de ejercer la acción indemnizatoria, para que le sea oponible la cosa juzgada que recaiga por el eventual rechazo de esa acción y no verse expuesto a una ulterior demanda de ese tercero (art. 96 última parte Cód. Procesal), no debe confundirse esa prerrogativa con el supuesto de intervención necesaria a que se refiere el art. 89 del mismo ordenamiento, la cual se brinda en las hipótesis donde no es posible dictar una sentencia útil si no se cuenta con la participación del omitido. Es lo que sucede, entre otros supuestos del ámbito contractual, con el ejercicio de acciones que reclamen el cumplimiento de obligaciones indivisibles irregulares que exigen la comparencia de todos los contratantes, dado que para poder ejecutar la condena es menester que la totalidad de los contratantes se hallen involucrados en ella (conf. Busso E., "Código Civil anotado", t, IV, p. 594, Nº 56). Pero el crédito que se debate en este caso no impone igual exigencia desde que es factible que alguno de los contratantes que fueren virtualmente acreedores del resarcimiento, no decidan emprender la acción indemnizatoria, dado que ese temperamento no incide sobre la suerte del reclamo entablado por el otro co-acreedor.
La naturaleza divisible de la prestación hace factible la gestión independiente de los derechos de los pretensos acreedores y, por ende, la defensa de falta de acción que el demandado ensayará porque el restante co-locatario no se sumara como accionante, no resulta aceptable.
3. De acuerdo a lo dispuesto por el art. 1532 del Cód. Civil, el locatario puede reclamar los daños por haberse visto privado del uso del objeto de contrato, porque el locador fuese vencido respecto de la cosa dada en alquiler, salvo si al concertar el negocio hubiese conocido el peligro de evicción.
La acreditación de este eximente que invoca el emplazado para enervar la responsabilidad que se le atribuye al club, debió ser sin duda aportada por su parte (art. 377, Cód. Procesal), ya que no se trataba de un hecho negativo, sino de la demostración del conocimiento que debía poseer el actor de la precariedad de la ocupación al momento de celebrar el contrato.
Este extremo, que pudo haber sido probado por cualquier medio, no podía presumirse por el sólo hecho de que el lugar dado en locación fuese el ingreso a un espigón sobre el Río de la Plata en las Costanera Norte, porque si bien ese emplazamiento hacía razonablemente inferir que el bien no pertenecía al dominio del club, nada indicaba sobre el derecho a la ocupación que esa entidad poseía, el cual venía siendo ejercido por varias décadas. Esa realidad sin duda debió inspirar confianza a los locatarios, respecto de quienes debe presumirse la buena fe con que concertaron el negocio. Correspondía en cambio al locador, alertar sobre el carácter precario del permiso del permiso, antes o al tiempo de dar en locación, para advertir que las obligaciones contractuales estaban en rigor sujetas a una suerte de condición resolutoria, configurada por la eventual decisión de la entidad estatal que tenía jurisdicción sobre el lugar, para poner fin al permiso de uso. Si bien no era tal vez esperable una medida de ese orden, porque el originario permiso databa del 30 de diciembre de 1959 y siempre se había respetado su continuación, no puede afirmarse que la decisión de la Administración General de Puertos de desalojar íntegramente el espigón --la zona locada y todas la instalaciones del club de pesca-- configuren un "casus", ya que para ser tal, el "hecho de príncipe" debió ser imprevisible y esa calidad no podía ser invocada por quien debía conocer que la situación legal de la ocupación era absolutamente endeble y que sólo dependía de la voluntad del órgano rector de poner fin al permiso precario, el cual podía ser llevado a cabo a través del rápido trámite que consagrara la ley 17.091.
Por ello coincido con el a quo, en que la escasa prudencia del demandado comprometió su responsabilidad contractual con una imputabilidad de grado culposo, en la medida que el locador debe garantizar al locatario por la evicción de la cosa locada y responder por las turbaciones de derecho de que puedan ser víctimas los inquilinos, por pretensiones deducidas por terceros sobre la cosa locada (conf. Rezzónico, L. M. "Contratos", t. 2, p. 217 y sigtes.; CNCiv., sala K, "in re" "Villarino A. J. c. Cascio V. A. s/ cobro de pesos" del 28/8/92).
Es por tanto inaceptable la pretensión eximitoria del club, al igual que la intención del actor de consagrar una actuación dolosa del mismo en la concertación de negocio, ya que ninguna prueba se ha rendido para mostrar que existió una intención defraudatoria al ocultar la fragibilidad de su derecho a la ocupación. La pacífica y prolongada permanencia de hecho en el lugar, fue sin duda lo que llevó a la demandada a celebrar un contrato sin adoptar las precauciones apropiadas para advertir sobre los límites o cortapisas que poseía su promesa de mantener a los inquilinos en la ocupación pacífica del sector arrendado, pero si bien ese actuar desaprensivo es el factor que permite tener por configurada su responsabilidad en orden a no haberse respetado la garantía de evicción que debía a quienes transmitía la tenencia del sector alquilado, no puede sin embargo inferirse que esa omisión obedeció a un obrar doloso de su parte, desde que el dolo no se presume y debe ser asertivamente demostrado para producir una convicción segura de su configuración (conf. Colmo, A., " Obligaciones en general ", Nº 103, p. 83; Busso, E. op. cit., t. III, p. 243, Nº 45; Borda, G. A., " Tratado de Derecho Civil Argentino. Obligaciones ", t. I, Nº 86, p. 80; Llambías, J. J., "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", t. 1, p. 186, Nº 155).
4. Tampoco me parecen atendibles los agravios del accionante relativos a la entidad que el sentenciante le asignara a las ganancias obtenidas por la explotación del restorán, para medir la importancia del lucro cesante inferido a su parte por la interrupción del contrato.
A tenor de lo dispuesto por el art. 477 del Cód. Procesal, bien hizo el sentenciante en ser cauteloso al sopesar los valores informados en la pericia de fs. 107/111, desde que al no haber llevado el actor una contabilidad ordenada, sino solamente poseer facturas aisladas o simples anotaciones sin ningún respaldo, cualquier elucubración que se formule sobre ese endeble sustento, puede resultar totalmente equivocada. De ahí, que los valores referidos a la rentabilidad bruta mensual que se informaran en dicha pericia, tiene un escaso valor para demostrar las efectivas ganancias perdidas, máxime cuando la propia experta pone de relieve que de la documentación no surge la cantidad de personal empleado, la antigüedad de los mismos, sueldos asignados, cargas sociales abonadas, remuneraciones al socio, amortizaciones, impuestos, previsiones sociales y fiscales, todo lo cual hace imposible a la perito determinar una rentabilidad neta.
Si bien puede encontrarse alguna referencia sobre el número de mozos en los testimonios rendidos a fs. 89/90, ese impreciso dato resulta sumamente insuficiente para formular un cálculo de ganancias que supere el monto adoptado en la sentencia, dado que la rentabilidad bruta mensual debía estar considerablemente mermada a través de todos los gastos referidos por la perito y los que el propio contrato ponía a cargo de los locatarios, como ser los impuestos, las tasas, las contribuciones (ver cláus. 6ta.), como también la luz y gas que se consumirían en el local y el mismo pago del alquiler.
La modestia económica que poseía el accionante según los testimonios de fs. 12 y vta. del beneficio de litigar sin gastos, donde se asegura que Salvaneschi carece de bienes y que vive en un departamento alquilado junto a su madre, impide suponer que por la explotación del local de comidas tuviese un nivel de ganancias brutas de más de $13.000 mensuales, como indicaría la pericia y postula el actor en su recurso, sino que dicho nivel de vida, hace pensar que es más acorde con su situación patrimonial, el monto fijado por el sentenciante.
Es al damnificado a quien le compete establecer la magnitud del daño, y por ende, la deficiencia de la prueba referente al monto de los perjuicios, debe gravitar en contra de quien tiene la carga de la prueba (conf. Llambías, J. J. op. cit., t. 1, Nº 248, p. 309). De tal suerte, como la irregularidad en la contabilidad del actor fue el factor que en mayor medida impidió apreciar con alguna precisión la importancia de las ganancias anteriores al desalojo y en base a esos datos ciertos poder calcular el reclamado lucro cesante, debe dicho accionista soportar las consecuencias de su torpeza o de las deficiencias de la prueba rendida.
5. Desde otro ángulo, le asiste razón al emplazado cuando sostiene que en el lapso a resarcir no se debe computar sin más el año de prórroga que a opción de los inquilinos se preveía en la cláusula 1ª del contrato de fs. 124/5, toda vez que esa facultad debía ser ejercida conjuntamente por ambos locatarios, dado que el beneficio contractual a ambos incumbía. Si el señor Alé se había desvinculado del actor, como él mismo asevera a fs. 14 vta., ello no había sido con el consentimiento del demandado y por consiguiente en las obligaciones contractuales no se produjo una novación subjetiva, donde solamente quedase como inquilino el accionante (conf. arts. 814 y 815, Cód. Civil). De tal modo, no conforma una hipótesis segura que el club demandado permitiese que frente a una opción de uno de los beneficiarios de la prórroga, el contrato se prolongase con relación al mismo, dado que ello menguaba la garantía del locador al reducirse el número de deudores del pago del arriendo. De ahí, como la continuación del contrato dependía a su ves de una decisión no expresada por el propio inquilino, de su posibilidad personal de continuar explotando el negocio y de la discutible perspectiva de ejercer solo Salvaneschi un derecho cuya titularidad era compartida con el otro locatario inicial, no puede sino concebirse a dicho año adicional como una "chance" perdida por el actor y computarla a tenor de las relativas posibilidades de su concreción. Por ello propongo que para medir el daño solamente se calcule la mitad de ese periodo adicional.
De esa manera, los $40.000 aceptados para los veinte meses, se reducen a $28.000, al restársele $12.000, representativos de los seis meses del año optativo.
Pero a su vez, entiendo que la condena debe reducirse a la mitad de ese monto, puesto que al ser dos los inquilinos originales y al no resultar cabalmente probado que antes de su muerte Alé hubiese abandonado la locación, debe concluirse que Salvaneschi sólo tiene legitimación para reclamar la porción del daño que condice con su situación de co-locatario. Esa parcial ausencia de titularidad del derecho, que ahora el demandado destaca en los agravios, puede incluso ser opuesta de oficio, por lo que su tardía alegación no es óbice para su acogimiento (conf. esta sala, L. Nº 79.610 del 12/12/90 y sus citas).
De tal suerte, propongo que esta partida quede reducida a la suma de $14.000.
6. Al haberse concedido el lucro que el actor habría obtenido hasta el fin del negocio, resulta inexplicable el reclamo sobre el valor de las mejoras introducidas y que contractualmente debían quedar en beneficio del locador. Si al actor se lo colocó en la situación patrimonial que hubiese gozado si el contrato hubiese concluido del modo pactado, concederle alguna partida por dichas mejoras, implicaría un enriquecimiento sin causa, dado que si bien las mismas no pudieron utilizarse hasta la fecha pactada, se acogió el rédito que tales instalaciones prodigarían al explotarse el local.
Por ello entiendo que bien hizo el sentenciante al rechazar esta partida.
7. El desalojo del restorán se llevó a cabo a través de tres diligencias judiciales que comenzaron el 15 de noviembre de 1990 y finalizaron el 20 de diciembre de ese año (ver mandamiento de fs. 32/35 del juicio "Administración General de Puertos Sociedad del Estado c. Club de Pesca la Rotonda " ), de ahí que fundar el daño sufrido por los muebles en la premura de la diligencia, resulta antojadizo y no permite apreciar la existencia de ningún menoscabo patrimonial que deba enjugar la entidad demandada. Ello es así, porque los bienes muebles fueron reintegrados al locatario, quien incluso retiró instalaciones sanitarias y otros elementos que, en rigor, formaban parte del inmueble o eran las mejoras introducidas por su parte y que lejos de perjudicarlo, lo beneficiaron indebidamente (ver inventario de fs. 34/35 de los autos cit. y test. de fs. 90). Por ello tampoco debe aceptarse este renglón.
8. Al haberse concedido el lucro cesante desde el momento en que cesó la explotación, se le confirió al actor la ganancia de la que se vio privado y no cabe entonces admitir el valor de la posible mercadería perecedera que quedó en el negocio, ya que si en alguna medida ella fue recuperable --como por ejemplo los vinos-- ellos incluso debieron ser descontados de aquél perjuicio, como modo de compensar el daño con el lucro.
En la medida que el lucro resultó computado para medir el daño, no puede calcularse el gasto realizado para obtener esos dividendos, pues de lo contrario, lo que se otorgaría al actor serían los beneficios brutos del negocio.
9. La única posibilidad de que el actor hubiese podido percibir "valor llave", según la cláusula 8ª del contrato, radicaba en que durante su vigencia los locatarios decidiesen ceder sus derechos con la conformidad del locador, pero tal prerrogativa no existía si el contrato finalizaba en la fecha pactada, ya que el restorán se hallaba dentro de las instalaciones concedidas en uso al club demandado.
Siendo así, como en definitiva al concedérsele las ganancias esperadas, al actor se le enjuga la merma patrimonial por la extinción del contrato y se le confiere el daño al interés positivo --como si el negocio hubiese concluido normalmente--, no es dable reconocerle entonces un rubro al que no hubiese tenido derecho en caso de haber finalizado la explotación de acuerdo a las previsiones del contrato.
10. En cuanto al sistema de reajuste implementado en la sentencia para el futuro, entiendo que le asiste razón al actor cuando postula que la condena quede cristalizada a partir del fallo de primera instancia, que es el momento en que se definió el monto de la y que indemnización tradujo la deuda de valor en una dineraria. Reconocerle una posibilidad indexatoria de futuro, resultaría contrario a las imperativas disposiciones de la ley de convertibilidad.
Los intereses a la tasa pasiva bancaria que obligatoriamente establece el plenario "Vázquez c. Bilbao", comenzaran entonces a computarse desde la fecha de la sentencia de grado, siendo los del 6% anual los que correspondan con anterioridad a dicho momento.
11. En materia de costas la sala participa del reiterado criterio jurisprudencial que establece que dichas cargas deben ser soportadas por el responsable -contractual o aquiliano-, ya que su actuación antijurídica fue lo que motivo la iniciación del pleito. Ello es así, aun cuando no prosperen varios de los capítulos resarcitorios pretendidos por el actor, dado que las costas integran la indemnización y sobre su base se gradúan los honorarios ( conf. causa L. Nº 198.928, 24/9/96 y sus citas).
Por ello opino que debe modificarse el régimen de costas establecido en la instancia anterior.
12. En definitiva, correspondería confirmar la sentencia en lo principal que decide y reducir la condena a la suma de $14.000, sobre la que no se a su vez, modificar las costas de primera instancia, imponiéndolas íntegramente a cargo del emplazado y distribuir las de alzada por mitades, en atención a la pareja suerte de los recursos de ambos contendientes (art. 71, Cód. Procesal). Así lo voto.
Los doctores Escuti Pizarro y Luaces votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el doctor Molteni.
Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, se confirma la sentencia de fs. 134/139 en lo principal que decide, reduciendo la condena a la suma de $14.000, sobre la que no se efectuaran reajustes y cuyos intereses se calcularan del modo propuesto en el punto 9º del primer voto. Se modifican las costas de primera instancia, imponiéndolas enteramente a cargo del demandado y se distribuyen por mitades las de alzada. -- Hugo Molteni. --Jorge Escuti Pizarro. -- Ana María Luaces.
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
