Clausula de indexación

[Moniluj]

Gente: En los contratos de locación están prohibidas las cláusulas de index, pero si coloco un índice determinado (como índice de precios al consumidor) puede quedar en pie, ya que el precio pasa a ser determinable?
Es que la clienta quiere cubrirse x inflación y no acepta que se pacte un precio escalonado para la locación.
Con una claúsula de renegociación periódica respecto del precio del alquiler, puede obtener los mismos beneficios pero de forma legal?
Le dije cuáles eran las consecuencias de la cláusula de index al momento de tener que ejecutar el contrato o efectuar cualquier reclamo, pero no le importa, en tanto pueda continuar cobrando aumentos periódicos.
Los contratos son el pcia. de BA, puedo poner que se someten a la jurisdicción de Capital? , ya que ahí existe desalojo abreviado.
Gracias a los que puedan responder.

[claudiarf]

La actualización de los alquileres está prohibida por ley (la 25.561 si no me equivoco). Sí ponés esa cláusula te la pueden declarar nula. El canón tiene que estar determinado. Si podés escalonar.
Si bien el juicio debería tramitar en donde se encuentra el inmueble, se puede hacer prórroga de juridiscción.

[Moniluj]

Primero gracias x responder. Ya le dije a la señora que la indexación está prohibida pero insiste y no se como dejarla conforme:
me contrata para que controle todo: pago, problemas, etc; yo temo que con razón algun inquilino lleve el contrato a otro abogado y opine que mal asesoré a la señora al permitirle indexar.
Le dije que escalonar era la unica opción, pero no quiere.
Despues te cuento como arregle. Saludos.

[Mordisco]

Esta nota puede ayudarla

http://www.defiendase.com/muestranota.a ... acion&pag=

CUARTA: PRECIO DE LA LOCACION PRECIO, RENEGOCIACIÓN: Se establece como precio de la presente locación por los 6 (seis) primeros meses, de junio de 2008 a noviembre de 2008, en la suma de PESOS QUINIENTOS CINCUENTA ($550) y los siguientes 6 (seis) meses, de diciembre de 2008 a mayo de 2009, en PESOS SEISCIENTOS ($600), y los siguientes (6) seis meses, de junio de 2009 a diciembre de 2009, en PESOS SEISCIENTOS CINCUENTA ($650), y los últimos 6 (seis) meses, de enero de 2009 a junio de 2010, en PESOS SETECIENTOS ($700). RENEGOCIACIÓN DEL PRECIO DE LA LOCACIÓN: Las partes convienen, a sola propuesta de una de ellas, renegociar las condiciones contractuales referentes al valor locativo, conforme a lo prescripto por el Art. 1197 del Código Civil. Agotadas las tratativas de renegociación del valor locativo sin haber arribado a un acuerdo, y sólo por esta causa, tanto EL LOCATARIO como EL LOCADOR podrán disponer sin más la rescisión de la locación celebrada por este contrato debiendo para ello preavisar a la otra parte con una antelación no menor a treinta días, no debiéndose, en este caso, efectuar pago indemnizatorio alguno a la otra parte por este concepto. El mero pago de conformidad del alquiler en un monto distinto al fijado originalmente será considerado como aceptación del alquiler resultante de la renegociación efectuada por las partes y el recibo será tenido como instrumento probatorio de dicho acuerdo.-

RENEGOCIACION: Que las partes acuerdan cada 3 meses renegociar el precio sobre la base de 3 tasaciones de inmobiliarias del foro local y conforme a lo prescrito por el art. 1197 del código civil. Agotadas las tratativas de renegociación del valor locativo sin haber arribado a un acuerdo, y solo por esta causa, tanto LA LOCATARIA como EL LOCADOR podrá disponer sin más la rescisión de la locación celebrada por este contrato debiendo para ello preavisar a la otra parte con una antelación no menor a treinta días, no debiéndose, en este caso, efectuar pago indemnizatorio alguno a la otra parte por este concepto. Para el caso en que se modifique el régimen legal vigente, produciendo variaciones en el precio de la locación o fije pautas de ajuste o indexación, cualquiera de las partes podrá hacer uso de las condiciones de renegociación o, en su caso, del derecho de rescisión que contempla esta cláusula. El mero pago de conformidad del alquiler en un monto distinto al fijado originalmente será considerado como aceptación del alquiler resultante de la renegociación efectuada por las partes efectuada por las partes y el recibo será tenido como instrumento probatorio de dicho acuerdo.-

CUARTA: PRECIO DE LA LOCACION: REAJUSTE EL precio de la locación se conviene de común acuerdo en la suma mensual de PESOS TRESCIENTOS ($ 300,oo). REAJUSTE DEL PRECIO: 1- Cuando por derogación expresa, tácita o desuetudo, las prohibiciones o restricciones legales a la actualización o estabilización monetaria o actualización de precios por desvalorización del poder adquisitivo de la moneda cayeren y quedaran liberados los ajustes, el alquiler en pesos ($) o la moneda de curso legal y forzoso que eventualmente lo suplante se reajustará, desde el último día del mes de derogación en adelante y así sucesivamente, cada nuevo período semestral 2- Se aplicará el método matemático acumulativo, tomando como pauta el aumento de los precios de la construcción acaecidos desde el semestre anterior inmediato anterior a los hechos que tornaron activa esta cláusula. 3- Para los ajustes se utilizará el “número índice” respectivo si existiera o de lo contrario el porcentaje de aumento, según estadísticas elaboradas por el INDEC según publicación oficial del mismo o la información de su estadística, editada por el diario Clarín 4- Queda entendido que esta cláusula quedará latente y en suspenso mas sólo se aplicará a períodos posteriores a la caída de la prohibición de actualizar o reajustar de precios, en caso alguno tendrá efecto retroactivo. 5- El precio resultante por aplicar esta cláusula no podrá en caso alguno superar al de mercado o plaza. 6- Conforme a lo prescrito por el art. 1197 del código civil. Agotadas las tratativas de renegociación del valor locativo sin haber arribado a un acuerdo, y solo por esta causa, tanto LA LOCATARIA como EL LOCADOR podrá disponer sin más la rescisión de la locación celebrada por este contrato debiendo para ello preavisar a la otra parte con una antelación no menor a treinta días, no debiéndose, en este caso, efectuar pago indemnizatorio alguno a la otra parte por este concepto. Para el caso en que se modifique el régimen legal vigente, produciendo variaciones en el precio de la locación o fije pautas de ajuste o indexación, cualquiera de las partes podrá hacer uso de las condiciones de renegociación o, en su caso, del derecho de rescisión que contempla esta cláusula. El mero pago de conformidad del alquiler en un monto distinto al fijado originalmente será considerado como aceptación del alquiler resultante de la renegociación efectuada por las partes efectuada por las partes y el recibo será tenido como instrumento probatorio de dicho acuerdo.-

[claudiarf]

te comento que esas cláusulas están consideradas abusivasy leoninas, más con la crisis de alquileres que existe en este momento.

[Mordisco]

Alquileres escalonados. “Se da cuando inquilino y propietario pactan aumentos predeterminados de antemano, cada tanta cantidad de meses. Por ejemplo, el propietario puede incluir en el contrato una cláusula que diga que los primeros tres meses se pague $500, los siguientes tres meses $550 y así. Este pacto es legal”, explicó el abogado Rafael Cerutti.

- Renegociación periódica del contrato. Se trata de fijar una cláusula que establezca que cada cierto período de tiempo locador y locatario se sienten a repactar el contrato. Esta renegociación tendrá como intermediarios a tasadores, u otras inmobiliarias que determinen un monto promedio que remplazará al anterior y que busque beneficiar a ambos. La diferencia con la opción anterior es que en este caso no se dispone como dato del monto total de la operación. Esta cláusula también es legal y presenta la posibilidad de resolver el contrato renunciando a plazos, preaviso e indemnización, si alguno de los dos estuviera disconforme con el nuevo precio.

Los nuevos valores pueden ser establecidos tomando como referencia el promedio de los precios de los alquileres de tres inmobiliarias conocidas, especificadas en el contrato. De esta manera se pauta un precio más justo y acorde al mercado y se ahorran los ofrecimientos de las partes, que suelen ser muy subjetivos.

Fuente: www.defiendase.com

PD: Ademas se deja constancia entre las clausulas la vigencia del art 1197

[enzo fernando costa]

Hola, Moniluj:
Ya otros foristas han aportado enfoques técnicos, así que me ahorro tener que ir a mis archivos de cartulina (yo soy chapado a la antigua) para contribuír al tema. Pero permitime que te haga una sugerencia, fruto de unos años de ejercicio en dos profesiones: lo de que "el cliente siempre tiene la razón" es para el comercio. En el ejercicio profesional siempre hay que escuchar al cliente, y estar atento a lo que quiere (cuando realmente lo tiene claro); de ahí a tomarle el caso en las condiciones desaconsejables en que lo quiere...hay una distancia. La que se prestigia o desprestigia, a la larga, por el patrocinio brindado, sos vos. Informate a fondo, meditá jurídicamente con todas las neuronas propias y prestadas que tengas disponibles, y fundá tu dictamen profesional. Después, si al cliente le gusta, bien, y si no...
Cordialmente: EFC

[Mordisco]

Coincido con EFA y tambien aprecio la postura de Moniluj (analize algunos de sus posteos y denota sapienza y mucha preocupación en sus comentarios) porque la gran mayoria dice lo que el cliente quiere escuchar sin realizar un estudio pormenorizado del caso (se conforman con cobrar la consulta), en realidad se deberia brindar un informe por escrito, con todos los pormenores, citando doctrina y jurisprudencia.


Yo pienso que no hay abuso de derecho porque hay certidumbre sobre el alcance de las obligaciones, también hay consenso y no acto arbitrario de algunas de las partes, y además esta inserta la posibilidad de rescindir el contrato despues de los 6 meses sin tener que abonar indemnización por resolución anticipada prevista en el art 8 de la LCU, si media aviso con una antelación de 30 días.

Artículo 8. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.