adjudicacion de bienes hereditarios

[garf]

Necesito que me orienten en un tema sucesorio.
Sucesión con 3 herederos, ya se hizo particion y adjudicacion de bienes, aun no inscriptas a nombre de los herederos adjudicatarios.
Yo patrocino sólo a un heredero y estoy con el trámite de la inscripción pertinente, para ello retire del registro de la propiedad el certificado de dominio del inmueble que le fue adjudicado, y aparece un embargo por una deuda personal de otro de los herederos. Se habia inscripto la declaratoria de herederos en la sucesion de la madre, por ello el 50% estaba inscripto a nombre de los 3 herederos.
Podré presentar a mi cliente en el juicio ejecutivo y solicitar el levantamiento del embargo de la propiedad que le fue adjudicada, ya que aquel fue posterior a la adjudicación del inmueble, o la otra alternativa seria interponer una tercería de mejor derecho.
Les agradecería alguna opinion que me aclare un poco más el tema, desde ya muchas gracias. Garf

[Charlie]

Podré presentar a mi cliente en el juicio ejecutivo y solicitar el levantamiento del embargo de la propiedad que le fue adjudicada, ya que aquel fue posterior a la adjudicación del inmueble, o la otra alternativa seria interponer una tercería de mejor derecho.

Creo que la tercería de mejor derecho no dará resultado. Me parece que las mismas razones del fallo que cito abajo son aplicables a tu caso: al no estar inscripta la adjudicación del inmueble la misma no es oponible a terceros interesados, ya que no existe todavía publicidad registral.

Transcribo el mismo fallo y opinión que cité en otro hilo:

A mi entender la tercería no tiene posibilidades de prosperar, debido a lo normado por el art. 2505 C. Civil: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en lo registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

Y como tengo un caso similar, te transcribo la parte dispositiva de un fallo sobre el tema “Cabe desechar la tercería de dominio interpuesta por la ex esposa del ejecutado para obtener el resguardo de los acuerdos alcanzados en el juicio de divorcio que le adjudicaron el dominio exclusivo del inmueble embargado, si tal transmisión no fue inscripta, circunstancia que la hace inoponible al acreedor ejecutante (art. 2505, Cod. Civil ). Cámara Nacional de Comercio, sala E, noviembre 7 de 1994. “Barrios, Mariel, ,s/tercería de dominio, en Crescini, Juan, c/Lezcano, Carlos A. s/Ejecutivo”.

Saludos.

[garf]

Hola Charlie, gracias por su aporte. Estoy de acuerdo con vos en que el "dominio" de bienes registrables se perfeccionan precisamente con su inscripcion en el registro. Pero el fallo que indicas se refiere a una tercería de dominio.-
Yo estaba pensando en la de mejor derecho, es decir como dice el art.97 "...el derecho que el tercero tuviere a ser pagado con preferencia al embargante".-
Aca a favor de mi cliente tengo la adjudicación de un inmueble en un sucesorio que está homologada judicialmente, antes de la traba del embargo por el acreedor del coheredero (que tiene bienes suficientes en el sucesorio para hacer frente a su deuda pero no en capital), se encuentra en posesion del inmueble desde hace muchos años.
Si mal no interpreto su "dominio" sobre el inmueble adjudicado -aunque no este registrado aún- lo es desde la fecha de fallecimiento del causante, que fue antes inclusive de contraer la deuda su coheredero.-

Por eso pienso que hay elementos para pelear la tercería de mejor derecho, pero es el primer caso que tengo, y he leido mucho pero no alcanzo a definir si con los elementos que cuento podría intentarla con exito.-

Gracias y saludos. Garf

[abogado_1987]

Hola garf, creo entender las dos posturas en los siguientes fallos ...

SUCESION - TRANSMISION DEL DOMINIO. EMBARGO - EFECTOS.

La transmisión del dominio no puede serle opuesta al embargante aunque aquélla se hubiese operado "mortis causa" si se omitió inscribir en el Registro de la Propiedad la respectiva hijuela (arts. 2505, C. Civ.; 2, ley 17.801; 765, C.P.C.).

CCI Art. 2505 ; LEY 17801 Art. 2 ; CPCB Art. 765

SCBA, Ac 50272 S 21-11-95, Juez PISANO (SD)
Cantarelli, Juan Carlos s/ Tercería de dominio en autos: "Garrote, José c/Cantarelli, Marzio. Ejecución"
AyS 1995 IV, 336
MAG. VOTANTES: Pisano-Negri-Mercader-San Martín-Rodríguez Villar


SUCESION - TRANSMISION DEL DOMINIO.

El artículo 2.505 del Código Civil no impone la inscripción en el Registro de la Propiedad para que quede perfeccionada la adquisición hereditaria, pues ella se ha producido en el mismo momento de la muerte del "de cujus" (arts. 3410 y 3415, Cód. Civil), ni para hacerla oponible a terceros, ya que dicha transmisión opera respecto de estos últimos también desde el día del fallecimiento. La finalidad de la registración en cuestión se ciñe a dar continuidad a la cadena de transmisiones, por lo que su función está circunscripta a la mera preservación del tracto registral.

CCI Art. 2505 ; CCI Art. 3410 ; CCI Art. 3415

CC0002 SM 46656 RSI-271-99 I 14-9-99
Carballo, Rubén y otro c/ Salinas, Jorge Alfredo y otra y/u ocupantes s/ Acción reivindicatoria
MAG. VOTANTES: Cabanas-Occhiuzzi-Mares

[garf]

Hola abogado_1987, gracias por interiorizarte en mi consulta, analizaré los fallos que me indicas. Te comento que he leido muchos en los cuales un boleto de compraventa, con posesion y pago de precio ha prevelecido ante el embargante, por eso creía entender que mi cliente tenía una buena chance, ya que tiene tiene la adjudicación homologada judicialmente, previa a la traba de la medida y la posesion antes del fallecimiento del causante. Nuevamente gracias. Garf

[abogado_1987]

Hola abogado_1987, gracias por interiorizarte en mi consulta, analizaré los fallos que me indicas. Te comento que he leido muchos en los cuales un boleto de compraventa, con posesion y pago de precio ha prevelecido ante el embargante, por eso creía entender que mi cliente tenía una buena chance, ya que tiene tiene la adjudicación homologada judicialmente, previa a la traba de la medida y la posesion antes del fallecimiento del causante. Nuevamente gracias. Garf

Hola garf, de nada ... un gusto haber podido dar una mano

[Charlie]

Hola Charlie, gracias por su aporte. Estoy de acuerdo con vos en que el "dominio" de bienes registrables se perfeccionan precisamente con su inscripcion en el registro . . Pero el fallo que indicas se refiere a una tercería de dominio.-
Yo estaba pensando en la de mejor derecho, es decir como dice el art.97 "...el derecho que el tercero tuviere a ser pagado con preferencia al embargante".-

En el fallo que he citado se interpuso subsidiariamente, tercería de mejor derecho. No lo aclaré, pero así fue.

Si mal no interpreto su "dominio" sobre el inmueble adjudicado -aunque no este registrado aún- lo es desde la fecha de fallecimiento del causante, que fue antes inclusive de contraer la deuda su coheredero.-

Te transcribo un párrafo de la sentencia de la SCBA sobre el tema:

b) Tampoco asiste razón al recurrente en la denuncia de inaplicabilidad del art. 2505 del Código Civil.

Si bien es cierto que en las sucesiones el derecho real se transmite extrarregistralmente, también lo es que llegada la etapa de partición y adjudicación del proceso sucesorio, en la cual desaparece la comunidad hereditaria y el estado de indivisión de la herencia, pasando los bienes a determinados titulares de dominio, a través de la confección de las respectivas hijuelas, resulta de la naturaleza de éstas su inscripción en el Registro de la Propiedad, y para afirmarlo basta con leer el art. 765 del Código Procesal Civil y Comercial: "Antes de ordenarse la inscripción en el Registro de la Propiedad de las hijuelas, declaratoria de herederos o testamentos, en su caso, deberá solicitarse certificado sobre las condiciones de dominio de los inmuebles".
Armoniza con ello lo dispuesto en el art. 2 de la ley 17.801 que para la publicidad y oponibilidad a terceros establece en su inc. a) que deberán inscribirse "...los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles", por lo cual se debe concluir en que el dominio del bien, en el caso de autos, no puede serle opuesto al embargante, quien trabó la medida el 8 VI 87, cinco años después de la adjudicación del bien cuya hijuela se omitió anotar en el Registro desde tan dilatado lapso.

Te comento que he leido muchos en los cuales un boleto de compraventa, con posesion y pago de precio ha prevelecido ante el embargante, por eso creía entender que mi cliente tenía una buena chance, ya que tiene tiene la adjudicación homologada judicialmente, previa a la traba de la medida y la posesion antes del fallecimiento del causante. Garf

El caso del boleto de compraventa es un supuesto especial, legislado por el art. 1185 bis. A partir del caso “Penas”, la SCBA, ha entendido que el mismo es aplicable aun a las ejecuciones individuales, pero no se extiende analógicamente a otras situaciones.

Por último posteo íntegramente el fallo citado de la SCBA, que resolvió un caso idéntico, o muy parecido, al tuyo.

Dictamen de la Procuración General: La Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, Sala Primera, confirmó la sentencia de primera instancia que rechazó la tercería de dominio entablada por Juan Carlos Vantarelli en los autos "Garrote, José c/Cantarelli, marzio s/Ejecución", respecto de la unidad funcional nº 2 del plano PH 7 160 80, cuya nomenclatura catastral es Circunscripción I, Sección B, Manzana 25, parcela 26 a, Subparcela 2, Polígono 00 02, partida nº 007 140.958, con una superficie total de 293 metros 44 centímetros cuadrados (v. fs. 94/99; 74 y vta.).
El síndico en la quiebra del actor, impugnó dicho pronunciamiento por medio del recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley de fs. 102/106 vta.
Señala que la Cámara violó la doctrina de esa Corte en la causa "Penas, Ricardo Rodolfo s/Tercería de dominio", en auto: "Auzmendía, Rubén c/Urbarán, Raúl s/Cobro ejecutivo", respecto del art. 1185 bis del Código Civil. Refiere que se dan, en el caso, los supuestos exigidos por dicho artículo: buena fe, fecha cierta, crédito anterior y pago del precio, por lo que resulta de aplicación esa norma y la doctrina sustentada por V.E.
Cuestiona la aplicación del art. 2505 del Código Civil porque según el recurrente la misma se aplica en la transmisión de los derechos reales por actos entre vivos, pero no "cuando esa transmisión de derechos reales ocurre por actos 'mortis causa'..." (v. fs. 105 vta.).
Aduce que por los mismos argumentos el fallo es también violatorio de las disposiciones legales, al no hacer lugar a la tercería de mejor derecho deducida en forma subsidiaria.
En primer lugar, señalo a V.E. que tomo intervención en estos autos porque ha sido previa la del Señor Fiscal de Cámaras (art. 76 inc. 6, ley 5827), pero considero que no es un caso de los previstos en la ley (art. 299, Ley 19.551).
El recurso, en mi criterio, es insuficiente y por ende no puede prosperar.
Ello así, toda vez que no denuncia la violación de las normas que dieron fundamento legal al rechazo de la acción, los arts. 725, 2505, 3264 y 3417 del Código Civil, 97 del Código Procesal Civil ("Acuerdos y Sentencias", 1986 III, 38). Y lo referido al art. 2505 del Código Civil, es una mera opinión discrepante, que no logran controvertir los fundamentos del pronunciamiento ("Acuerdos y Sentencias", 1985 II, 614).
Sin perjuicio de lo dicho, he de señalar que la presunta violación de la doctrina de esa Corte que denuncia el recurrente, resulta ineficaz pues no se vincula con la cuestión controvertida en la causa, ni con las normas legales sustanciales actuadas en el fallo ("Acuerdos y Senencias", 1986 III, 484).
Así lo dictamino.
La Plata, 13 de octubre de 1992 Luis Martín Nolfi

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 21 de noviembre de 1995, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Pisano, Negri, Mercader, San Martín, Rodríguez Villar, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 50.272, "Cantarelli, Juan Carlos. Tercería de dominio en autos 'Garrote, José c/Cantarelli, Marzio. Ejecución'".
A N T E C E D E N T E S
El Juzgado de Primera Instancia Nº 5 del Departamento Judicial de Bahía Blanca rechazó la demanda que por tercería de dominio se interpusiera en autos.
La Sala I de la Cámara Primera de Apelación departamental confirmó dicho pronunciamiento.
Se interpuso, por el síndico de la quiebra del actor, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.
Oído el señor Subprocurador General, dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente
C U E S T I O N
¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?
V O T A C I O N
A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Pisano dijo:
1. El tribunal a quo, al confirmar la sentencia de primera instancia que rechazara la tercería intentada estimó que:
a) No es análoga la situación del tercerista de autos a la de un comprador con boleto de compraventa no siendo aplicable la doctrina legal de esta Corte en la causa Ac. 33.251, "Penas, Ricardo Adolfo. Tercería de dominio", publicada en "Acuerdos y Sentencias", 1986 II 123, expresando que el legislador, al redactar el art. 1185 bis del Código Civil tuvo en cuenta con carácter excepcional al comprador que ha pagado el 25% del precio del inmueble para oponer su boleto de compraventa tanto en la quiebra o concurso como en ejecuciones individuales.
El derecho que invoca el síndico de la quiebra del aquí tercerista proviene de la adjudicación practicada en un proceso sucesorio, por lo cual los arreglos que en la partición hubiesen hecho los herederos, no puede asimilarse al precio a que alude el artículo citado.
b) Con apoyo en los arts. 3264 y 3417 del Código Civil, interpretados a través del art. 2505 del mismo cuerpo legal, así como con cita de doctrina legal de esta Corte acerca de la inscripción registral para que los derechos reales produzcan la plenitud de sus efectos, concluye la Cámara a quo en que la hijuela correspondiente al tercerista en el sucesorio de su señora madre, al no estar inscripta en el Registro de la Propiedad le es inoponible al embargante, José María Garrote.
c) Rechazó también la tercería de mejor derecho incoada en subsidio, que el apelante basara en la preferencia del derecho prioritario que le asistía como titular de un derecho real frente a la medida cautelar atacada, señalando que las compensaciones que según el mismo se efectuaron entre los herederos, no constituyen créditos a ser pagados con preferencia al embargante, según los arts. 97 y ccdtes. del Código Procesal Civil y Comercial.
2. Contra dicho pronunciamiento se alza el síndico de la quiebra de Juan Carlos Cantarelli quien expone:
a) Que se ha violado la doctrina legal de este Tribunal que surge de los autos caratulados "Penas, Ricardo Adolfo. Tercería de dominio en autos 'Auzmendia, Rubén P. c/Urban, Raúl. Ejecutivo'" respecto del art. 1185 bis del Código Civil.
Insiste el recurrente con el principio hermenéutico contenido en el art. 16 del mismo cuerpo normativo para que analógicamente se considere al tercerista en estos autos dentro de las previsiones del artículo citado, asimilándolo a un comprador con boleto de compraventa.
Expresa la buena fe del mismo, la fecha cierta de la transmisión dominial (muerte de la de cujus), la prioridad de la adjudicación del bien (29 XII 82), frente a la fecha de traba del embargo (8 VI 87) y considera que debe asimilarse al 100% del precio de su crédito en el caso la adjudicación en el sucesorio las compensaciones efectuadas por los herederos en la sucesión, estimando en exceso cumplido el presupuesto del 25% que requiere la norma alegada.
b) Discurre luego acerca de la inaplicabilidad del art. 2505 del Código Civil al presente caso, ya que explica que la norma citada sólo considera los derechos reales transmitidos por actos entre vivos y no por actos mortis causa. Cita en abono de su tesis los arts. 2373, 3265, 3282 y su nota, 3410 y 3415.
Considera que el derecho real nace extrarregistralmente en las sucesiones mortis causa, y que por ello la inscripción en el Registro de la Propiedad sólo se limita al cumplimiento de un requisito de carácter formal que no hace al título y modo de la adquisición del derecho real, para lo cual cita jurisprudencia.
c) Finaliza el recurso reiterando que el art. 1185 bis del Código Civil es de aplicación al caso y que por los mismos argumentos el fallo viola las disposiciones legales al no hacer lugar a la tercería de mejor derecho que se interpusiera en subsidio.
3. Como lo dictamina el señor Subprocurador General, el recurso es insuficiente, aunque no sólo por no rebatir los argumentos del sentenciante, ni citar como violadas las normas legales actuadas en el fallo (conf. Ac. 33.342, sent. del 23 X 84, entre otras), sino también por las siguientes consideraciones:
a) No ha infringido el fallo del a quo como lo pretende el síndico recurrente la doctrina legal de esta Corte en Ac. 33.251, que invoca.
La interpretación del art. 1185 bis del Código Civil no admite la analogía que impetra el recurrente, ello en cuanto su ratio legis ha sido la protección de los compradores de inmuebles en cuotas, con boleto, frente a la reiterada quiebra de empresas constructoras en determinada época, de allí la condición del pago del 25% del precio que contiene, el que, como bien lo señala la Cámara a quo, no puede asimilarse a presupuesto alguno que derive de un proceso sucesorio.
b) Tampoco asiste razón al recurrente en la denuncia de inaplicabilidad del art. 2505 del Código Civil.
Si bien es cierto que en las sucesiones el derecho real se transmite extrarregistralmente, también lo es que llegada la etapa de partición y adjudicación del proceso sucesorio, en la cual desaparece la comunidad hereditaria y el estado de indivisión de la herencia, pasando los bienes a determinados titulares de dominio, a través de la confección de las respectivas hijuelas, resulta de la naturaleza de éstas su inscripción en el Registro de la Propiedad, y para afirmarlo basta con leer el art. 765 del Código Procesal Civil y Comercial: "Antes de ordenarse la inscripción en el Registro de la Propiedad de las hijuelas, declaratoria de herederos o testamentos, en su caso, deberá solicitarse certificado sobre las condiciones de dominio de los inmuebles".
Armoniza con ello lo dispuesto en el art. 2 de la ley 17.801 que para la publicidad y oponibilidad a terceros establece en su inc. a) que deberán inscribirse "...los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles", por lo cual se debe concluir en que el dominio del bien, en el caso de autos, no puede serle opuesto al embargante, quien trabó la medida el 8 VI 87, cinco años después de la adjudicación del bien cuya hijuela se omitió anotar en el Registro desde tan dilatado lapso.
c) Por último, tampoco puede prosperar la tercería de mejor derecho que en subsidio interpusiera y ello por las mismas motivaciones desarrolladas precedentemente.
Voto por la negativa.
Los señores jueces doctores Negri, Mercader, San Martín y Rodríguez Villar, por los fundamentos expuestos por el señor Juez doctor Pisano, votaron también por la negativa.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente
S E N T E N C I A
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, de conformidad con lo dictaminado por el señor Subprocurador General, se rechaza el recurso extraordinario interpuesto; con costas (art. 289, C.P.C.C.).
Notifíquese y devuélvase.



Saludos. (Y suerte )