INCOMPETENCIA O ME PRESENTO???

[NATILU]

Abrí un nuevo post porque ahora tengo más datos. Mi clienta es la inquilina de una propiedad en Mar del Plata. Esta propiedad aparentemente va a remate ya que a su dueño le iniciaron un juicio ejecutivo.
A mi clienta, le quedan todavía 2 años para el vencimiento del contrato de alquiler y además está al día con el pago. Le llegó a Mar del Plata una cédula del juzgado de Marcelo T. ( capital) intimandola a que se presente a fin de acreditar causa y título de ocupación.
El plazo vence mañana y es bajo apercibimiento de lo dispuesto en el art. 589 del CP.

Como todavía no pude ver el exp. yo calculo que es al sólo efecto de exibir la documentación ( el contrato de alquiler) pero eso le demandará venirse hasta acá más los gastos de abogado para la presentación. Qué me recomendarían hacer teniendo en cuenta que yo sería su abogada?
Entiendo que es considerada como tercero en el ejecutivo, ya que ella no fue demandada.
Presento el contarto de alquiler o planteo la excepción de incompetencia????'
Gracias por la paciencia.

[abogado1987]

Hola natilu, incompetencia a mi entender > no, yo me presentaría en base a lo siguiente y acreditaría la locación ...

589.9. COMENTARIO. Para el desahucio de los inmuebles se requiere no el
perfeccionamiento de la venta (aunque en puridad ello sucede en la practica) sino que el adquirente se encuentre en condiciones de ser considerado propietario adquirente y no pueda realizar maniobras luego del desalojo, que finalicen con el fracaso de la subasta. Esta norma no se opone a que, si esta acreditada la ocupación con anterioridad al remate, se forme incidente para determinar la calidad de la misma, lo que constituye una medida previa admisible. La posibilidad de efectuar el desahucio corresponde cuando el adquirente no ostenta ningún derecho. Así por ejemplo si la ocupa el ejecutado tiene el deber de entregar la cosa libre de toda posesión (art. 1409, Cód. Civil) (C. Civ., Sala A, ED 19-393).
Pero aún en el supuesto de que el bien se halle ocupado (dice PALACIO, Der. Proc. Civil, VII, pág. 661) por terceros, tampoco es aplicable la disposición analizada si aquél se vendió según constancias de los edictos, como "ocupado" o "en el estado de ocupación que se encuentre" (C. Civ., Sala D, ED 42-600; C. Corn., Sala B, 1980-C-543; id., Sala C, ED 13-862), sin perjuicio de los derechos que contra el ocupante puede hacer valer el adquirente en un proceso independiente de aquel en el cual tramitó la ejecución (pues) la vía incidental solo procede cuando la ilegitimidad de la ocupacón resulta manifiesta o no se requiere un debate que en razón de su naturaleza o complejidad, desborde el marco cognoscitivo de esta vía (id. Cit. Pag. 662) .
De tal manera que si esta pendiente un contrato de locación, la subasta no lo afecta antes del cumplimiento del plazo (art. 1498 del Código Civil). En cambio es procedente el desalojo cuando ello surge de la escritura hipotecaria.
(Codigo Procesal Civil y Comercial de la nación, anotado, concordado, comentado, T. III , pag. 807 y 808 ,por Enrique M. Falcon)

1498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.

[abogado_1987]

natilu, aporto fallo ...

RESULTA IMPROCEDENTE DENEGAR LA PRETENSION DE QUIEN PERSIGUE LA DECLARACION DE
"LOCATARIO DEL INMUEBLE" PROPIEDAD DEL EJECUTADO POR SUBASTAR EN UNA
EJECUCION, CON FUNDAMENTO EN QUE EL CONTRATO DE LOCACION CARECE DE FECHA
CIERTA Y POR ESO RESULTA INOPONIBLE A TERCEROS, O SEA AL EJECUTANTE. ELLO
PUES, EL ESTADO DE OCUPACION DEL INMUEBLE POR SUBASTAR NO OBSTA A LA
REALIZACION, EN TANTO ESE ASPECTO SEA ADECUADAMENTE EXTERIORIZADO PARA
CONOCIMIENTO DE LOS POSTORES. ES INCUMBENCIA DEL JUEZ QUE MANDA VENDER EN
SUBASTA, DETERMINAR LA SITUACION DEL OBJETO, A FIN DE TRADIRLO ORDENADA Y
ADECUADAMENTE A QUIEN RESULTASE MEJOR POSTOR. A MAS, EN CASO DE ENAJENACION
DEL BIEN ARRENDADO, LA LOCACION SERA OPONIBLE AL SUCESOR DEL PROPIETARIO SIN
EVIDENCIA DE SER EXIGIBLE PARA ELLO EL RECAUDO DE LA FECHA CIERTA (CCIV
1498).
(EN IGUAL SENTIDO: SALA A, 25.10.00, "SANTOS, BLANCA HAIR C/ MATEOS, CRISTINA
BEATRIZ S/ EJECUTIVO").

ROTMAN - CUARTERO - ALBERTI

CASTILLO, DANIEL C/ DIAZ, LUIS S/ EJECUTIVO.
2/10/98

CAMARA COMERCIAL: D

CODIGO CIVIL: 1498

[abogado_1987]

NATILU, en el mismo sentido ...

Art. 588. [DESOCUPACION DE INMUEBLES.] — No procederá el desalojo de los ocupantes del inmueble subastado hasta tanto no se hubiere pagado el saldo del precio y hecho la tradición.
Las cuestiones que se suscitaren con motivo de la desocupación del inmueble se sustanciaran por el tramite de los incidentes ...

b) inmueble subastado "libre de ocupantes". Si en el edicto se indicó la existencia de los inquilinos, el adquirente debera respetar la locación concertada (art. 1498, Cod. Civil).

(Código Procesal Civil y Comercial de la provincia de Buenos Aires, comentado, anotado, y concordado, legislación complementaria, pag. 661 ,por Carlos Eduardo Fenochietto)

[NATILU]

Desde ya muchísimas gracias por tu amabilidad, abogado 1987. Te cuento que estos inquilinos no están con suerte. Hoy fui a ver el expte y resulta que hay una hipoteca constituída sobre el inmueble en cuestión y con fecha anterior al contrato de alquiler. Por lo cual ese inmueble no podría haber sido alquilado.
Yo igual presenté el escrito acreditando causa y título de la ocupación. Pero la verdad es que no puedo oponer excepciones, ya que habiendo hipoteca la cosa se complica.
Sólo cabe la acción de D y Perjuicios contra el locador llegado el caso, pero en este caso el agravante es que el tipo es un chanta y se fue a España sin intención de volver.( el locador)
Ahora tengo que esperar a ver que provee el juez.
Repito, muchas gracias.

[abogado_1987]

NATILU, de nada ... un gusto haber podido dar una mano y la mejor de las suertes