Hola Chelis, bueno, ahora si esta bien posteada la consulta. ( no lo tomes a mal, pero en el otro post te lo dije para que podamos tener el foro un poco más ordenadito).
Bueno, en torno a tu asunto, tendrías que ver bien el reglamento de construcción que rige en el municipio donde tu clienta tiene el problema, esto es importante, porque si dicha obra cumple con los requisitos y formalidades que le son exigidas, esto ( a mi criterio ) quiere decir que lo que está mal es el reglamento, por no contemplar los daños que pueden producirse a propiedades aledañas y haría responsable a la municipalidad. Claro que, esto no se aplicaría a casos de daños materiales que se produzcan por ejemplo por vibraciones, golpes, etc. que emanen de la obra.
Lo que no me queda claro es el tema de la desvalorización de la casa. Lo que querés decir es que si los daños materiales a la casa fueran reparados, y dejamos la casa en perfectas condiciones.....igualmente estaría disminuyendo su valor por tener el edificio pegado? o es sólo transitoriamente mientras se construye el edificio que no puede venderla?
Acá te dejo un voto de un fallo, que si bien es sobre un derrumbe, tiene algunos datos que podrían interesarte:
Jurisprudencia Nacional
DAÑOS. Derrumbe de un inmueble con motivo de las obras realizadas en edificio lindero. Ruina del inmueble que obedece a las excavaciones que provocaron el descalzamiento del muro divisorio. Responsabilidad de la propietaria del inmueble demandado y de la empresa constructora. RESPONSABILIDAD CONCURRENTE DEL GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES por haber omitido ejercer el poder de policía cuando se le requirió que tomara intervención y adoptara las medidas conducentes a impedir la prosecución de las obras que, antes de producirse el derrumbe, la actora denunció a la Dirección de Guardia y Auxilio y Emergencias al advertir el riesgo de que tal derrumbe se produjese. Reclamo del daño patrimonial. Procedencia.
"Gráfica Pinter S.A. c./ P & B Club S.A. y otros s/ daños y perjuicios" - CNCIV - 13/02/2007
"De un lado, lejos está de haberse acreditado que el edificio en que funcionaba la imprenta amenazara ruina por esa causa; dicho de otro modo, no se ha probado que el edificio se habría derrumbado aun cuando no se hubiesen realizado en el inmueble lindero las excavaciones que provocaron el descalzamiento del muro divisorio. Si la obra nueva no se hubiese emprendido no se habrían producido los daños, y es obvio que no mediaron actos o hechos imputables al actor, o a sus dependientes, que agravaran el riesgo inherente a dicha obra."
"Además, cuadra señalar que el caso fortuito sólo permitiría eximir de responsabilidad a los demandados si fuere extraño al riesgo inherente de las obras. Pero no lo eran, porque pesaba sobre ellos, cada cual en el ámbito de su incumbencia, realizar el estudio de suelo, análisis del estado de las construcciones linderas, etc., que permitiesen evitar su derrumbe. Como no ha sido así, es incuestionable que las obras fueron -res ipsa loquitur- la causa eficiente de la ruina. Discutir esto es contrariar el cúmulo de elementos objetivos, coincidentes, que vinculan causalmente el derrumbe con la obra, no con los "vicios ocultos"."
"Es claro que la Dirección Guardia de Auxilios y Emergencias contaba, a la sazón, con facultades suficientes para conjurar, de ser ello posible, el peligro inminente del derrumbe. Si bien el jefe del Departamento Técnico ha declarado que resultaba contradictorio clausurar la obra y, simultáneamente, intimar a realizar tareas de consolidación, lo crucial era evitar la producción del derrumbe. Constatado el peligro de ruina, por causa de las obras de excavación que se estaban llevando a cabo, no bastaba -estoy persuadido- una mera intimación a ejecutar en un "plazo inmediato" obras de apuntalamiento y limitarse a delegar en los dueños de la obra, en el constructor o en su director técnico, su ejecución. Esa mera intimación, incumplida por lo demás (por las razones que fueren), no fue suficiente. Era menester, en cambio, tomar por sí y de inmediato -a costa de los responsables, si era del caso- las medidas necesarias para neutralizar el peligro. Y si, como lo ha declarado el Arquitecto Saralegui, la Guardia de Auxilios y Emergencias no contaba con los medios o equipos propios suficientes para ello, debió solicitarse, por ser imperioso, la "colaboración de otras áreas de la comuna y/o equipamiento especial" para evitar el derrumbe, clausurar preventivamente la obra, y ordenar la evacuación del edificio lindero que amenazaba ruina."
"No se me oculta que, dada la inminencia del desastre (como quedó demostrado ex post facto), el derrumbe podría haberse producido igualmente. Pero, en ese caso, la comuna habría eximido su responsabilidad por haber dispuesto, por sí, todas las medidas conducentes, con la inmediatez que la situación exigía. Aunque todo esto resulta, al cabo, conjetural, lo que no es admisible es que la guardia se haya conformado con cursar -casi burocráticamente, diría- una intimación a los responsables de la obra para conjurar un peligro inminente que, en ejercicio del poder de policía, debió prever y evitar."
"Se ha considerado que resulta irrazonable responsabilizar a quien ejerce el poder de policía de la construcción más allá del área que, conforme a derecho, deba controlar los cálculos y la ejecución efectiva de las obras. Aun así en el caso han existido, en mi entender, omisiones de los funcionarios públicos del Departamento Técnico de la Dirección de Guardias y Emergencias en el ejercicio de sus funciones regladas expresamente por el antes citado decreto 6/95 (art. 1112, Cód. Civil) que, por eso, generan la responsabilidad del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en los términos de los arts. 43 y 1113 del Cód. Civil. Resulta pueril argumentar, como lo hace el Gobierno de la Ciudad al responder el agravio de la actora, que no es su función "intervenir en una obra en construcción cuando hay un profesional frente a ella". ¿Cómo es posible sostenerlo si en ejercicio del poder de policía tiene facultades para realizar el seguimiento de las edificaciones que originen peligros para personas y/o bienes privados o públicos y efectuar clausuras, desocupaciones y/o demoliciones en caso de peligro o inseguridad futura, disponer las medidas técnicas del caso, ordenar los trabajos necesarios para eliminar el peligro inmediato y solicitar, de ser ello imperioso, la colaboración de otras áreas y/o equipamiento especial?"
"Voto, en consecuencia, por acoger el agravio de la actora, y ampliar la condena contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires haciendo extensiva, a su respecto, la condena en costas."
Espero que algo de esto te sirva.
Saludos!
