AGUA y SERVIDUMBRE DE PASO

[amg]

Necesito orientación para el siguiente caso:
Dos parcelas lindantes, en provincia de buenos aires, ocupadas por más de 20 años, comparten un pasillo que atraviesa ambas parcelas trangiversalmente dejando parte de ambas viviendas de uno y otro lado del pasillo (Imaginen dos rectángulos pegados en su lado más largo y atravesado en forma horizontal por un pasillo, cada vivienda se puede describir como una especie de chorizo compuesto por cocina, detras comedor, detras pasillo, detras habitación)

1) El pasillo mencionado es el único acceso a la vivienda de mi consultante (2da. parcela). El ocupante de la 1ra parcela obtiene la propiedad por usucapión y pretende aprovechar el pasillo como otra habitación de su vivienda, dejando a mi consultante sin ingreso a su vivienda. Que puedo hacer, me surge la idea de la servidumbre de paso, pero no se como implementarla.

2) Lá única toma de agua esta en la 1ra parcela, mi consultante no pudo hacer que Aysa le de agua porque carecen de papeles de la vivienda, los dueños de la primera parcela le dan el agua mediante una conexión, pero cuando se enojan le cierra la llave de paso y mi consultante se queda sin agua. Que debo hacer?

[amg]

Explique el tema lo mejor que pude, pero se que es engorroso, por lo pronto pedí índice de ambas parcelas para tener la seguridad de quienes son los dueños.

Mientras espero los informes quisiera saber que se puede hacer respecto del agua:
Mande a mi cliente a Aysa para ver si le daban una solución y le dijeron que ellos le ponen una toma de agua y el medidor y le traen el agua desde la calle,pero él tiene que pasar los caños para que le llegue el agua hasta su vivienda, esto implica atravesar la vivienda de la vecina, quien se niega a permitirlo.

Agradecería cualquier orientación al respecto, porque estoy totalmente desorientada....

[Mordisco]

Analiza sobre los modos de extinsion de las servidumbres o sea por el no uso, en su caso no se observa el presupuesto, y además dale especial importancia a MODOS DE CONSTITUIRSE LAS SERVIDUMBRES

Existen diferentes modos para la constitución de las servidumbres: pueden ser por contrato, por disposición de ultima voluntad, por destino del padre de familia, por prescripción, o por disposición de la ley.

Vi que marque en negrita "por destino del padre de familia", esa se conserva y restablece a pesar de las transmisiones o transferencias.

Otro item a analizar es obligaciones del fundo sirviente

1. El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposición o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa esta obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer.
2. El dueño del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguna el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, si el lugar designado primitivamente por el dueño de ella llegare a serle incomodo o le privase hacer en él reparaciones importantes, podrá ofrecer otro lugar cómodo al dueño del predio dominante, y este no podrá rehusarlo
3. El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, está obligado a reestablecer a su costa, las cosas a su antiguo estado más daños y perjuicios. Si la heredad sirviente hubiese pasado a manos de un sucesor particular, éste está obligado a sufrir el restablecimiento del antiguo estado de la cosa; pero no podrá ser condenado ha hacerlo a su costa, salvo el derecho del propietario de la heredad dominante, para recuperar los gastos y los daños y perjuicios del autor de los trabajos que forman obstáculos al ejercicio de la servidumbre.
4. El propietario de la heredad sirviente, cumpliendo con la obligación de tolerar o abstenerse, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la propiedad. Así puede hacer construcciones sobre el suelo que debe la servidumbre de paso, con condición de dejar la altura, el ancho, la luz, y el aire necesario a su ejercicio.
5. El propietario del predio sirviente tiene el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo esta gravado con una servidumbre de paso, cuya fuente o pozo de agua en su heredad, esta gravado con la servidumbre de sacar agua de él, conserva la facultad de pasar él mismo para sacar agua que le sea necesario, contribuyendo en la proporción de su goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso.
6. Puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante, de las ventajas a que tenga derecho.
7. Si el poseedor de la heredad sirviente se hubiese obligado a hacer obras o gastos para el ejercicio o conservación de la servidumbre, tal obligación sólo afectará a él y a sus herederos, y no al que sea poseedor de la heredad sirviente.
8. Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o más poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella solamente las otras partes quedan libres.
9. En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad

[Mordisco]

Destino del padre de familia Es la disposición que el propietario de 2 o más heredades ha hecho para su uso respectivo. El propietario de dos heredades ha sujetado la una respecto a la otra con servidumbres “ continuas y aparentes” y haga después una desmembración de ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el cto tenga convención alguna respecto a la servidumbre, se juzgará a ésta constituida como si fuese por título.
Para que nazca el DR tácito deben cumplirse las siguientes etapas:
a) Una persona es dueña de dos fundos
b) Sujeta un fundo con respecto al otro, con lo que sería una servidumbre en caso de que ambos pertenecieran a propietarios distintos, por ej: instala un acueducto en uno que lleva agua al vecino.
c) No hay servidumbre
d) Si luego enajena uno de los fundos o los dos pero a personas distintas , se entiende que ha quedado constituida la serv. Por destino del padre de familia

Para que ello ocurra deberán concurrir los siguientes recaudos
a) Debe tratarse de una servidumbre continua y aparente
b) En el título no tiene que haber referencia a la servidumbre, porque entonces tendría origen convencional
c) En el título no debe decirse nada en contra de la existencia de la servidumbre, porque así no quedaría constituida. La ley presume que la voluntad de las partes ha sido que nazca la servidumbre , pero si del título surge una voluntad contraria deja de funcionar la presunción.

-renacimiento Si el propietario de 2 heredades , entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra , dispone de una de ellas sin que el cto contengta ninguna convención relativa, esta continua existiendo activa y pasivamente a favor del fundo enajenado o sobre el fundo enajenado, si luego ambos fundos se enajenan a la misma persona esta se extingue por confusión. Cuando los fundos vuelven a pertenecer a titulares distintos se entiende que la servidumbre renace. Para ello basta que sea aparente y que el título no la mencione.

-prescripción : Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por título o por la posesión de 20 años.
Las continuas no aparentes y las serv discontinuas y aparentes o no aparentes pueden establecerse sino por títulos, la posesión inmemorial no basta para establecerlas. Por ello solo son usucapibles las continuas y aparentes y por prescripción larga.

[Mordisco]

Incluso debido a la importancia y gravedad del tema puede promover una una accion declarativa con medidas autosatisfactivas o medida cautelar, amparo, ... (supongo se iran sumando más propuestas)

[amg]

MORDISCO, agradezco tu intervención en el tema, me has dado la orientación que necesitaba, ahora me pongo a leer más al respecto.

[Mordisco]

Tambien podria examinar en el registro si sobre la propiedad en cuestion pesa un gravamen de servidumbre de paso o de agua, en el registro cada propiedad tiene su folio y alli este folio esta seccionado en 4 partes o columnas (antecedentes del dominio, restricciones y gravámenes, levantamientos de restricciones y por ultimo certificaciones)

En la columna que trata sobre las restricciones cerciorese si figura la servidumbre, traigo a colacion una experiencia, cuando fi a verificar la condicion de dominio de una prop, me llamo mucha la atencion que en la columna de las restricciones figuraba un texto que decia "serv. Ag" y no sabia que miercoles era, y ,me dijeron que era una servidumbre de agua.


Tambien tendria que echarle un ojo al tema de las acciones reales en concreto la confesoria de servidumbre de paso y agua

[Mordisco]

Art. 3.068. El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio.

Art. 3.069. Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación.

Art. 3.070. Una heredad no se considera cerrada por las heredades vecinas, cuando una parte no edificada de esta heredad, está separada de la vía pública por construcciones que hacen parte de ella.

Art. 3.071. La servidumbre de tránsito es impuesta a todas las heredades contiguas al predio encerrado, sean habitaciones, parques, jardines, etcétera.

Art. 3.072. El propietario de un fundo de tierra no puede, levantando construcciones sobre el fundo, crearse un derecho de tránsito más extenso que el que le competía según la naturaleza originaria de su heredad.

Art. 3.073. Si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo poseían "pro indiviso", y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino público, se entenderá concedida a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna.

Art. 3.074. El tránsito debe ser tomado sobre los fundos contiguos que presenten el trayecto más corto a la vía pública. Los jueces pueden sin embargo separarse de esta regla, sea en el interés de las heredades vecinas, o sea aun en el interés del predio encerrado, si la situación de los lugares, o las circunstancias particulares así lo exigen.

Art. 3.075. El tránsito debe ser concedido al propietario del fundo encerrado, tanto para él y sus obreros, como para sus animales, carros, instrumentos de labranza, y para todo lo que es necesario para el uso y explotación de su heredad.

Art. 3.076. Si concedida la servidumbre de tránsito llega a no ser indispensable al predio encerrado por haberse establecido un camino, o por la reunión del fundo a una heredad que comunique con la vía pública, el dueño del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al establecerse ésta se le hubiese pagado por el valor del terreno. Pero si el encerramiento del predio es el resultado de una partición o enajenación parcial, la servidumbre de tránsito constituida por las disposiciones de este Capítulo, continuará subsistiendo a pesar de la cesación del cerramiento.

Art. 3.077. El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo con la condición de satisfacerle cualquier perjuicio que se le cause.

Art. 3.078. La servidumbre de tránsito que no sea constituida a favor de una heredad cerrada, se juzgará personal en caso de duda. Es discontinua y no aparente cuando no haya algún signo exterior permanente del tránsito.

Art. 3.079. Si en la constitución de la servidumbre de tránsito no se expresa el modo de ejercerla, el derecho de tránsito comprende el de pasar de todos los modos necesarios, según la naturaleza y destino del inmueble al cual se dirige el paso. Si no se hubiere determinado el tiempo del ejercicio de la servidumbre, sólo se podrá pasar de día, si el lugar fuere cercado, y a cualquier hora, si no lo fuere. Cuando el derecho de tránsito tuviese determinado el modo de ejercerse, el dominante por ninguna causa o necesidad, puede ampliarlo ejerciéndolo de otra manera, o haciendo pasar personas o animales que no comprenda la servidumbre.

Art. 3.080. Habrá renuncia tácita del derecho de tránsito, si el dominante consiente en que el poseedor del inmueble sirviente cierre el lugar del paso, sin reservar de algún modo su derecho.

Art. 3.081. La servidumbre de tránsito no se extingue aunque el paso llegue a no ser necesario para el inmueble al cual se dirige, o aunque el dominante hubiese adquirido otro terreno contiguo por donde pudiese pasar.

Le recomiendo que analize los articulos mencionados y demas articulos ss del CC (servidumbre acueducto, etc) en un CODIGO CIVIL COMENTADO

[amg]

Muchísimas gracias, por tu entusiasmo y colaboración.