UNA MANITO PARA ESTA NOVATA!

[dramacarena]

Hola foristas, soy nuevo en el foro y también en la profesión, aclaro esto ultimo por si les parece muy obvia mi consulta.

El tema es que tome un caso donde mi cliente esta por dejar una propiedad que alquilo hace 6 años, los primeros 2 años fueron con contrato escrito, y después siguió en el uso sin renovar por escrito. Dado que a la fecha la relación con la parte propietaria es muy mala, mi cliente decidió dejar la propiedad. El caso es que la parte propietaria no quiere recibir las llaves, aduciendo que se tiene que quedar con el mes de deposito, y un montón de cosas más, que realmente no tienen sentido (En materia de arreglos me refiero) y viene amenazando a mi cliente con iniciarle acciones civiles.

La pregunta en concreto es: La garantía sigue vigente?
Puede el propietario intimar pagos anteriores? Pregunto esto ultimo porque desde hace unos 3 años que el propietario no extiende ningún tipo de recibo por los alquileres abonados, solo se limita a cobrar y nada más. (Como demostrarían Uds. El pago de alquileres ya vencidos en el tiempo?)
Si me pueden ayudar diciendo que harían en este caso, mucho se los agradeceré. Gracias a todos!!!
Dra. Macarena

[Sailaw]

En realidad està en una situaciòn bastante comprometida, si no tiene los recibos, porque la locadora puede reclamar esos alquileres como caidos.

[dramacarena]

En realidad està en una situaciòn bastante comprometida, si no tiene los recibos, porque la locadora puede reclamar esos alquileres como caidos.

Mi cliente esta más preocupado por el garante que por el mismo, La garantía sigue vigente? O llegado el caso que actúen sobre el fiador puedo oponer la prescripción para el garante?
Otra: Puedo ofrecer testimonial sobre el tema de los pagos efectuados por mi cliente (Se admiten?)
Otra más: Consigno llaves? Ya que se quiere retirar de la propiedad cuanto antes

Desde ya, Gracias por responderme

[MELON]

COMO DECIA EL COLEGA LE PUEDE RECLAMAR LOS MESES QUE NO TIENE RECIBO, LA GARANTIA SIGUE VIGENTE, YO ARREGLARIA CON EL PROPIETARIO PORQUE SINO LE VA A COSTAR CARO. SUERTE

[dramacarena]

COMO DECIA EL COLEGA LE PUEDE RECLAMAR LOS MESES QUE NO TIENE RECIBO, LA GARANTIA SIGUE VIGENTE, YO ARREGLARIA CON EL PROPIETARIO PORQUE SINO LE VA A COSTAR CARO. SUERTE

Entonces comprendí todo mal! Me dijeron que la fianza ya estaba prescripta, esto no es así?
Y reitero: Sobre los pagos efectuados y que están sin recibo, es procedente aportar prueba testimonial? Se admite? Porfa, aclaren que cada vez estoy más perdida!

[scarlet]

Yo te diria desde mi humilde opinion que los pagos se prueban por escrito y creo que la fianza no esta vigenete. de todos modos segui averiguando. saludos.

[dramacarena]

Yo te diria desde mi humilde opinion que los pagos se prueban por escrito y creo que la fianza no esta vigenete. de todos modos segui averiguando. saludos.

Gracias Scarlet! Ahora si que estoy perdida y sin rumbo! Jaaaaaaa a mi también me dijeron que la fianza estaba prescripta, pero veo que hay dudas (ALGUN COLEGA QUE ME DESPEJE LA DUDA??????)
El otro tema que me intriga es el de los recibos no otorgados! Pude ser que después de estar 4 años pagando, ahora le salgan a mi cliente con que no pago nada, es decir que no hay manera de retrucar la avivada del propietario en cuanto a no emitir recibos?
Mmmmm sigo esperando haber si aparece una lucecita
Les aclaro que mi cliente viene pagando, ello me consta por que me comunique vía telefónica con la parte propietaria y no me desconoció los pagos, pero muy suelta de cuerpo me contesto que si había juicio no reconocían nada!
Alguna manera tiene que haber de parar estas bravuconadas! Sigo esperando vuestra ayuda colegas! Gracias!

[dramacarena]

Y estimados colegas? Esta novata sigue esperando una ayudita!

[MER_]

Hola dramacarena,

Antes que nada aclaro mi condición de estudiante...

En primer lugar considero que te tenés que despreocupar por el fiador. Porque él solo garantizó por el contrato bianual inicial. Su responsabilidad no puede extenderse una vez finalizado ese contrato y mucho menos sin su consentimiento.

Además, y fuera del tema fiador, como sabrás, en nuestro derecho no existe la llamada "tácita reconducción", con lo que una vez finalizado el contrato, si el inquilino y locador deciden continuar, perfecto. Pero no se vuelve a contar un nuevo plazo locativo (en este caso, el mínimo de 2 años para vivienda). Con lo cual, el locatario seguirá pagando en iguales condiciones (su obligación de abonar persiste), pero el inmueble se puede restituir en cualquier momento.

Por otro lado, respecto de la prueba del pago de las locaciones, lo estuve averiguando con abogados experimentados y todos coinciden en que no se puede hacer por testigos, sólo por escrito...o por lo menos en lo que su trayectoria han aprendido.
Recordá que el 1191 y el 1193 C.C. sólo es para la prueba del contrato en sí, no del pago.

Personalmente, iría con un escribano a hacer el depósito de la llave, y ante la negativa de recepción, dejar constancia de eso. Lo que sea materia de reparaciones a cargo del locatario habría que ver qué es lo que estipula el contrato precisamente, y en qué condiciones se recibió el inmueble. El desgaste propio por el uso es a cargo del locador, y si nada se estipuló en el contrato, habría que ver qué tipo de reparaciones se está reclamando y si se justifican.

Dejo en manos de tus colegas el corregirme si en algo erré...sería valioso el aporte para conocimiento de otros foristas que podrían estar interesados en el tema.

Saludos!

[Sailaw]

El fiador está fuera de toda responsabilidad, después de transcurridos los dos años que cubría el contrato, las sucesivas prorrogas de mes a mes ya no lo hacen responsable, a no ser que no se cuenten con recibos otorgados durante la vigencia contractual, en este caso si que lo hace responsable por la totalidad de los meses caídos, incluso los de después de la vigencia contractual.