TRACTO ABREVIADO

[DIEGO1512]

HOLA les consulto sucesión, declaratoria dictada, se puso en venta el único bien inmueble del acervo, para después pedir inscripción por tracto. El tema es que el cliente ahora quiere subdividir la propiedad (única escritura con una casa adelante y otra al fondo) y después poner en venta cada casa en forma individual y recién ahí pagar tasa, sobretasa, estado parcelario y pedir los informes y cuando se venda alguna de las viviendas pedir el tracto. Pregunto se puede subdividir sin inscribir? cuales serian los pasos?? Aparte no corre el régimen de ph?. Gracias

[LawyerG]

HOLA les consulto sucesión, declaratoria dictada, se puso en venta el único bien inmueble del acervo, para después pedir inscripción por tracto. El tema es que el cliente ahora quiere subdividir la propiedad (única escritura con una casa adelante y otra al fondo) y después poner en venta cada casa en forma individual y recién ahí pagar tasa, sobretasa, estado parcelario y pedir los informes y cuando se venda alguna de las viviendas pedir el tracto. Pregunto se puede subdividir sin inscribir? cuales serian los pasos?? Aparte no corre el régimen de ph?. Gracias

Espera mas respuestas, pero no creo que puedas subdividir puesto que no es el titular. Ya seria demasiado beneficio el que pretende tu cliente.
Entiendo que si quiere subdividir va a tener que inscribir la propiedad a nombre de el y luego subdivirla y ponerla a la venta.

Saludos

[Mariche]

Opino de la misma manera. Para poder subdividir entiendo que tenés que ser el titular.
Esperá más respuestas a ver si alguien tiene otra idea.-

[Mordisco]

En un curso sobre actualizacion en derecho inmobiliario nos dieron un par de extractos de la revista la ley, y si mal no lo recuerdo contemplaba en una de las notas que lei la posibilidad de presentar un proyecto de subdivisión afectando una propiedad al regimen de propiedad horizontal, si te sirve avisame y busco entre mis papeles ese articulo

[Mordisco]

Este fallo tiene algunos datos de importancia

http://www.jusentrerios.gov.ar/123zx/pu ... RECCIO.htm

[alilla]

cuantos herederos son?

[Mordisco]

En la ciudad de Paraná, Capital de la provincia de Entre Ríos, a los catorce días del mes de JULIO de dos mil cuatro, reunidos en el Salón de Acuerdos los Sres. miembros del Excmo. Superior Tribunal de Justicia, a saber: Presidente: Dr. DANIEL OMAR CARUBIA, Vice-presidente: Dr. GERMAN REYNALDO F. CARLOMAGNO, y Vocales Dres. CARLOS ALBERTO CHIARA DIAZ, MIGUEL AUGUSTO CARLIN, JUAN CARLOS ARDOY, BERNARDO IGNACIO R. SALDUNA, JUAN JOSE PAPETTI, RICARDO ITALO MORENI Y JORGE ALBERTO PIROVANI, asistidos del Secretario autorizante, fueron traídas para resolver las actuaciones caratuladas: "DIRECCION GENERAL DEL NOTARIADO, REGISTROS Y ARCHIVOS s/INSCRIPCION PROVISIONAL EN AUTOS: 'LOPEZ, DORA ESTER - SUCESORIO".-

············Practicado el sorteo de ley, resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: DRES. PIROVANI, CHIARA DIAZ, SALDUNA, PAPETTI, CARLIN, MORENI, CARLOMAGNO, ARDOY, CARUBIA.-

············Examinadas las actuaciones, el tribunal se planteó la siguiente cuestión:

············¿Qué corresponder resolver?

············A LA CUESTION PROPUESTA EL SR. VOCAL DR. PIROVANI DIJO:

············I.- La Sra.Directora Gral. de la Dirección General del Notariado, Registros y Archivos eleva las presentes actuaciones en virtud de lo previsto por el art.41º de la Ley 6964, y atendiendo a lo resuelto por ese Registro en fecha 9 de octubre de 2001 por Resolución Nº 021 D.G.N.R.A. mediante la cual se dispone "Ratificar la Inscripción Provisional" dispuesta por la Sra. Jefa del Registro Público de Rosario del Tala en los autos "LOPEZ, Dora Ester -Sucesorio-" tramitados por ante el Juzgado de Primera Instancia Civil y Comercial de la Ciudad de Rosario del Tala a cargo de la Dra.Ana M.Zapata B.de Kachizky, Secretaría del Dr.E.Petre, por considerar incumplido lo previsto por el art.9º de la Ley 13.512 que regula el régimen legal de la Propiedad Horizontal.-

············Recepcionadas las actuaciones por el Tribunal y, ordenada vista al Ministerio Público Fiscal, éste se expide a fs.74/75 opinando que corresponde ratificar la cuestionada Resolución Nº021 D.G.N.R.A.-

············II.- Examinadas las constancias glosadas en la causa y, tal lo puntualiza la representante del Ministerio Público Fiscal, la decisión tomada por la Sra.Directora General de la Dirección Gral. del Notariado, Registros y Archivos por Resolución Nº021 D.G.N.R.A. de fecha 09 de Octubre de 2001, obrante a fs.69/70, mediante la cual se ratifica la Inscripción Provisional dispuesta por la Sra. Jefa del Registro Público de Rosario del Tala respecto de la adjudicación del inmueble inscripto bajo matrícula Nº104.346 por "adjudicarse unidades funcionales sin estar inscripto el Reglamento de copropiedad y administración" cuenta con la debida fundamentación legal, y ha sido adoptada conforme las atribuciones conferidas, a dichos organismos de publicidad registral, por los arts.9º inc.b) de la Ley Nº17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble y 9º de la Ley Nº13.512 de la Propiedad Horizontal.-

············III.- Lo expuesto me conduce a proponer la ratificación de la Resolución Nº021 D.G.N.R.A. (9/10/01) de la Directora General del Notariado, Registros y Archivos que luce a fs.69/70 de las presentes actuaciones.- ASI VOTO.

············A SU TURNO EL SR. VOCAL DR. CHIARA DIAZ DIJO que adhiere al voto del Dr. Pirovani.-

············A SU TURNO EL SR. VOCAL DR. SALDUNA DIJO:

············Debo expresar mi disentimiento con el dictamen fiscal de fs. 74/75 así como con el voto de los colegas preopinantes:

············A los efectos de clarificar el tema en cuestión es conveniente repasar acerca de los conceptos de "propiedad horizontal" y "prehorizontalidad".

············El primero es el derecho cuyo objeto es siempre "un inmueble edificado, en el cual sobre ciertas partes cada consorcista tiene un derecho exclusivo y sobre otras un derecho común, concretado en una cuota parte o parte indivisa o "porcentual", derecho común que se establece al solo efecto de hacer posible el primero"(VIDAL de MARIANI Marina "Curso de derechos Reales", Ed. De Zavalía, T. II, pag. 120).

············Su regulación en general se encuentra comprendida en la Ley Nº 13.512.

············La "prehorizontalidad" se refiere al "estado o situación en que se encuentra un inmueble en que se proyecta construir, se construye o se ha construido un edificio con el fin de someterlo al régimen de propiedad horizontal" (MUSTO Jorge Néstor "Derechos Reales", Ed.Rubinzal-Culzoni, T. III, pag. 121).-

············La ley Nº 19.724, reguladora del tema dispone en su art. 1º la obligación de todo propietario de edificio construido o en construcción que se disponga a adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal de hacer constar en escritura pública su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.-

············Es decir, para que se entienda: el régimen de propiedad horizontal es una forma especial de dominio sobre un edificio común, sobre el cual, en algunas partes se tiene, por parte de los consorcistas, un derecho exclusivo y sobre otras un derecho a una cuota parte indivisa.-

············La prehorizontalidad es un paso previo a la propiedad horizontal instituido fundamentalmente -así lo dispone la ley- en el caso que el propietario del inmueble se proponga "enajenarlo o adjudicarlo a título oneroso".-

············"La denominación de "prehorizontalidad" -apócope de pre-propiedad horizontal- que, aunque no exenta de reparos, es la usualmente empleada, indica que los problemas contemplados bajo esta designación son justamente los que se plantean previamente a la sujeción al regimen de propiedad horizontal y sobre todo los atinentes a la comercialización de la propiedad horizontal" (GATTI-ALTERINI "Prehorizontalidad y Boleto de Compraventa", ed.1973, pag.113). En el mismo sentido ADROGUE - MOLINARIO, estudio en LL 3/4/72, quienes prefieren la denominación de "presometimiento a la Ley Nº13.512".-

············Los autores en general coinciden que el propósito de la normativa fue la de asegurar los derechos de los terceros posibles adquirentes, ante la posibilidad de fraudes ya sea por caer el propietario o constructor en estado de insolvencia, porque el edificio no llegara a construirse, o por la existencia de gravámenes o hipotecas sobre los mismos, que no se comunicaban a los compradores de buena fé. (MUSTO, op. Cit. Pag. 119).-

············Por eso, la exigencia minuciosa de una serie de requisitos formales, aplicables dice el art. 1º Ley Nº 19.724, cuando el propietario se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el regimen de propiedad horizontal.-

············Pero cuando no persigue ese objeto -la adjudicación o enajenación a título oneroso- tales requisitos no son indispensables.-

············Y así conforme a la Ley 20.276 art. 1, quedan excluídas de las disposiciones de la Ley Nº 19.724, y, por consiguiente de la obligación de someterse al régimen de afectación previsto en ella: a) La adjudicación de unidades particulares de inmueble que se haga a los condóminos, socios o asociados, por partición o división de condominio, comunidad hereditaria, sociedad o asociación.-

············"En este caso -dice BORDA- no se justificaría ajustarse al régimen de la Ley Nº 19.724, que está pensado para proteger a terceros adquirentes, y no a los condóminos, socios o comuneros que dividen un inmueble común" (BORDA Guillermo "Derechos Reales", Ed. Abeledo Perrot, T.I, pag. 602).-

············Surge claro de la transcripción de las hijuelas agregadas a fs. 21 a 45, pertenecientes a los autos "LOPEZ DORA ESTER-SUCESORIO", que no se trata, en el caso, de la afectación de un inmueble al régimen de propiedad horizontal con el objeto de enajenarlo a un tercero por vía onerosa. Se trata simplemente de una división de herencia, y el sistema de propiedad horizontal no es más que un instrumento tendiente a facilitar la adjudicación de los lotes a los herederos, lo que justifica holgadamente incluirlo dentro del régimen de excepciones del art.1º de la Ley Nº 20.276.-

············Tratándose de una partición de herencia, el art. 1184 inc. 2 del Código Civil permite expresamente prescindir del requisito de la escritura pública en caso de mediar "convenio privado presentado al Juez de la Sucesión", lo que es aplicable tambien a la división de condominio en virtud de la disposición del art. 2698 del Código Civil.-

············"Ya no se hace de la escritura pública un requisito "sine qua non" se admite también el instrumento privado presentado al Juez de la sucesión. Era ya la solución admitida por la jurisprudencia predominante que procuró suavizar la rigidez de exigencias formales injustificadas" (BORDA Guillermo "La Reforma de 1968 al Código Civil", Ed.Ab.Perrot, pag. 566)

············"Es evidente que lo que hace definitiva y formalmente válida la partición privada es su presentación (ante el juez) que la convierte en escritura pública" (FORNIELES, T.1, Nº 262).-

············Un principio general del derecho establece que "quien puede lo más puede lo menos" y así, no resulta lógico ni coherente que pudiendo dividirse el condominio- es decir adjudicar el pleno dominio en propiedad de los lotes- sin requerir de la escritura pública, se exija indefectiblemente ésta para la redacción del Reglamento de Copropiedad y Administración, que no es más que un requisito formal para arribar al fin propuesto. Ya hemos visto que no existen intereses de terceros que deban resguardarse, la división de condominio en este caso solo incumbe a las partes que siendo mayores de edad, estando presentes y gozando de capacidad la pueden hacer en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente (art. 3462 Código Civil). Es evidente por lo demás que la presentación del Reglamento de Copropiedad y Administración ante el juez de la Sucesión, que, previo cumplimiento de los recaudos de ley, aprueba las operaciones realizadas cumple acabadamente con los requisitos de garantizar la publicidad del acto y resguardar plenamente los derechos de las partes interesadas, además de convertir en instrumento público aquel convenio (art. 1026 Código Civil).-

············No se advierte que interés, público o privado, puede verse afectado, como no sea el corporativo de quienes ejercen la profesión de Escribano Público, muy respetable por cierto, pero no más importante que el de los condóminos herederos quienes, al elegir esta forma de partición expresamente autorizada por la ley, han tenido en cuenta seguramente razones de índole práctica y de economía.-

············Sostiene Néstor Musto que, la instrumentación, tanto en el caso de venta como de división de condominio debe hacerse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la propiedad inmueble a los efectos de su oponibilidad a terceros, pero agrega: "En caso de Sucesión se inscriben directamente las actas judiciales que contienen la partición o -en su caso- el testamento debidamente protocolizado o aprobado judicialmente (en sus formas)" (MUSTO Néstor, op.cit.pag.34).-

············El art. 3º inc. a) de la Ley 17.801 que se cita a fs. 69 establece que "Para que los documentos mencionados en el art. anterior puedan ser inscriptos o anotados debe reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura pública o resolución judicial o administrativa según legalmente corresponda".-

············Resulta evidente de conformidad a lo que se expone en párrafos precedentes, que se da en el caso el segundo de los supuestos, y, por tal razón, no resulta debidamente fundada la oposición de la autoridad registral denegando la inscripción definitiva.-

············Por lo tanto, soy de opinión que se debe ratificar la resolución de fecha 14 de setiembre de 2.001, del Sr. Juez subrogante Dr. Daniel Olarte, transcripta en el oficio de fs. 67 y vta., ordenando la inscripción definitiva de las hijuelas libradas en los autos sucesorios referidos.-

············A SU TURNO LOS SRES. VOCALES DRES. PAPETTI, CARLIN, MORENI Y CARLOMAGNO DIJERON que adhieren al voto del Dr. Salduna.-

············A SU TURNO LOS SRES. VOCALES DRES. ARDOY Y CARUBIA DIJERON que hacen uso del derecho de abstención previsto en el art. 33 de la L.O.P.J..-

············Con lo que no siendo para más, se dio por finalizado el acto quedando acordada la siguiente sentencia: Fdo.: Dres. CARUBIA-CARLOMAGNO-CHIARA DIAZ (En disidencia)-CARLIN- ARDOY- SALDUNA-PEPETTI-MORENI-PIROVANI



SENTENCIA:

············PARANA, 14 DE JULIO DE 2004.-

Y VISTO:

············Por los fundamentos del Acuerdo que antecede;

SE RESUELVE:

············ DIRIMIR la cuestión aquí planteada en favor de lo resuelto por el Sr. Juez subrogante Dr. Daniel Olarte el 14 de setiembre de 2001 -transcripto en el oficio Nº 1531 librado en autos "LOPEZ, DORA ESTER -SUCESORIO" ( Expte. 430-Fº 268)- ordenando la inscripción definitiva de las hijuelas expedidas en los autos referidos.-

················Regístrese, comuníquese al Juzgado Juzgado Civil y Comercial de Rosario del Tala y oportunamente devuélvase al organismo de origen.-

Fdo. Dres.:CARUBIA- CARLOMAGNO- CHIARA DIAZ(En disidencia)-CARLIN- ARDOY- SALDUNA- PAPETTI- MORENI- PIROVANI.Ante mi: Dr. FERNANDO ITURRIZA-SECRETARIO.-



ES COPIA.-

[dramarcela]

gracias a todos.