USUCAPION

[ANDFER]

Hola!!!.... les hago una consulta, que clase de herederos son los que suspenden el curso de la prescripcion? por ej un nieto vivio con sus abuelos mas de 20 años, a la muerte de ellos puede invocar la usucapion a su favor??? si hubiera vivido mas de 10 pero sin alcanzar los 20? los herederos forzosos son los que la suspenden???
Desde ya muuuuuuuuuuuuchas gracias!!!! y.................. FELIZ AÑO NUEVO A TODOS....

[Mordisco]

Voy a resaltar algunos conceptos

Accesión de posesiones. Concepto y utilidad[/b]
La accesión de posesiones es un instituto que permite al poseedor, bajo determinadas condiciones, unir o sumar su posesión a la que detentaba el anterior poseedor de la cosa.
Esta figura, de carácter optativo o voluntario (el art. 2474 dice "el poseedor puede unir") para el sucesor particular, es sumamente útil, ya que le permite al poseedor:
a) Lograr la anualidad de su posesión. De esta manera, el poseedor que no cuente con la antigüedad que el artículo 2473 exige, adiciona su posesión a la del poseedor precedente, logrando acceder al uso de las acciones posesorias strícto sensu (arts. 2473, 2481, 2487, 2495).
b) Reunir la cantidad de años requeridos para usucapir. Así, por ejemplo, quien no alcance a reunir los veinte años necesarios para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, podrá adicionar su posesión a la de su antecesor (art. 4005 y su nota).

Sucesores a título universal
Como lógica consecuencia del principio de que la persona del causante es continuada por el heredero (art. 3417), éste sucede al difunto no sólo en la propiedad sino también en la posesión, la que le es transferida con todas sus ventajas y sus vicios (arts. 3418, 4004).
Por el contrario, en el caso del sucesor particular su posesión absorberá los vicios y cualidades de la antecedente, sólo si opta por unirlas

Requisitos
Para que pueda operar la accesión de posesiones los artículos 2375 y 2376 establecen una serie de requisitos:
a) Ausencia de vicios. El artículo 2475 infine establece que "Sólo podrán unirse ambas posesiones si no fuesen viciosas", es decir que no será posible recurrir a este instituto si una o ambas posesiones portan los vicios legislados en el artículo 2364. No se exige la ausencia de mala fe, pero deberá de tenerse en cuenta que si una de las posesiones es de mala fe, toda la posesión será de mala fe.
b) Que una posesión siga a la otra, sin interrupciones. Lo que interesa es que una posesión suceda inmediatamente a la posesión que se pretende adunar, es decir sin la interrupción o separación ocasionada por la posesión intermedia de un tercero (art. 2476).
c) Que una posesión proceda de la otra. Se exige, para que pueda tener lugar la unión de posesiones, que "procedan la una de la otra" (art. 2476 infine), o sea que estén ligadas por un vínculo jurídico, lo que ocurrirá si las posesiones están relacionadas por una venta, permuta, donación, etcétera. Consecuentemente, no podrá unir su posesión a la precedente, quien la haya adquirido unilateralmente.

Utilidad de la accesión de posesiones
a) Usucapión
Si el actor aduce ser cesionario de un anterior poseedor del bien, necesariamente debe probar la existencia de los actos posesorios ejecutados por su antecesor y, luego, por él mismo, pues el fundamento sobre el que reposa la figura de la denominada accesión de posesiones -que son distintas y separables entre sí- es que el autor traspasa a su sucesor a título singular los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión, y así, mediante la accesión, el segundo puede completar el plazo legalmente requerido para la prescripción adquisitiva a su favor (arts. 2475, 2476 y su nota, 3262 a 3265, y 4005 y su nota, Cód. Civ.) (CCC de La Plata, sala I, 15-9-92, "Mendeguia, Alberto O. y otra c/Díaz de Souza, José Luis s/Posesión veinteañal", 212.607, RSD-197-92-S, Base Juba.).

En materia de usucapión larga, también puede tener lugar la accesión, pero no rige la exigencia de que las posesiones que se unen sean legales, esto es, de buena fe. Así, un sucesor particular de mala fe puede unir su posesión a la de su autor de buena fe y completar de esta forma los veinte años. E, inversamente, puede resultar útil para el sucesor de buena fe ligar su posesión a la del antecesor de mala fe, ya que ello, y no obstante la calificación de la posesión, le permitirá llegar al término de la usucapión más rápidamente, al sumarse los años de posesión del autor (CCC de Morón, sala II, 29-2-96, "Artuso, Luis c/Berrotaran de Reyes s/Usucapión", 34.829, RSD-32-96-S, Base Juba.).

Requisitos generales de la accesión de posesiones
Conforme señala la doctrina, para que haya accesión de posesiones es necesario: 1) que las dos posesiones no sean viciosas (art. 2475, Cód. Civ.); 2) que se liguen inmediatamente, sin que sean separadas por una posesión viciosa (art. 2476, Cód. Civ.), y 3) que se liguen por vínculos de derecho entre el autor y el sucesor (CCComún de Tucumán, sala 2", 29-7-91, "Firman, Bernardo c/Segundo M. Páez y Ots. s/Prescripción adquisitiva", sent. 229, Base LD-Textos).

Exigencia de que una posesión derive de la otra, sin interrupciones
A los fines del artículo 2476 del Código Civil, en su primera parte, para que dos posesiones puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido interrumpidas por una posesión viciosa, en cuyo caso la accesión de posesiones no puede ser llevada a cabo, perdiendo el sucesor singular el tiempo que su antecesor hubiera poseído (CNCiv., sala A, 2-10-2001, E.D. del 28-2-2004, N° 51.304, p. 4.).

Requisitos. Vínculo jurídico entre posesiones
Quien pretende unir a su propia posesión la ejercida por presuntos sucesores debe acreditar, no solamente el hecho de la posesión suya y la de aquéllos, sino el vínculo jurídico que pretende establecer un lazo de continuidad (CCC de Mar del Plata, sala II, 28-3-89, "Marina del Sur SA c/Magrane, Fairfield s/Usucapión", 72.131, RSD-63-89-S, Base Juba; CCC de Dolores, 16-6-94, "Camina de Rodríguez, E. c/Mondot y Costera, J. s/Adquisición de dominio", 68.777, RSD- 93-94-S, Base Juba; CCC de Mar del Plata, sala 1, 5-5-88, "Guanciarrosa, Luis Alberto c/Capurro, Osvaldo G. y otros s/Usucapión", 66.231, RSD-118-88-S, sentencia anulada por SCBA en Ac. 41.733 del 4-12-90, Base LD-Textos.).

Para acreditar la accesión de posesiones, constituye un presupuesto que medie un nexo jurídico de transmisión. Es decir que resulta indispensable la existencia del instrumento oneroso –venta permuta o gratuito -donación- que ligue al actor con el sucesor, de tal manera que procedan la una de la otra (arts. 2476, 4015 y 4016, Cód. Civ.) (CCC de La Plata, sala I, 23-4-96, "Pazos, Miguel Ángel c/Rivolta de Cabanes, Rosa s/Usucapión", B. 82.681, RSD-71-96-S, Base Juba.).

[Mordisco]

en materia de derecho sucesorio el régimen que adopta el Código Civil es el de la sucesión en la persona, por lo cual "el sucesor universal continúa la persona del causante ( art. 3417 ), y no solo lo sucede en la propiedad, sino también en la posesión, la que recibe con todas sus ventajas y sus vicios ( art. 3418 C.C. )". JUICIO DE USUCAPION - BEATRIZ AREAN - Editorial Hamurabi - año 1992 - pag. 128.
En consecuencia, la doctrina afirma que "en materia de sucesión universal no se puede hablar de accesión de posesiones, ya que las posesiones del causante y del sucesor se encuentran imperativamente unidas, sin que sea necesario ningún acto voluntario de parte de este último. Tan unidas están ambas posesiones que ni siquiera pueden separarse intentando comenzar una posesión nueva". Así lo señala el art... 2475: La posesión del sucesor universal se juzgará siempre unida a la del autor de l.a sucesión; y participa de las calidades que ésta tenga..." Ob cit".
Lo expuesto por la autora citada ut-supra nos define con claridad de contenido lo normado por nuestra ley de fondo; en materia de sucesión universal, no hay unión de posesiones; es una sola posesión iniciada por el causante y continuada por el sucesor. No hay posesión a unir o a separar.

Fallos sobre la materia han expresado “Quien pretende unir a su propia posesión, la ejercida por presuntos sucesores, debe acreditar no solamente el hecho de la posesión suya y la de aquellos, sino el vínculo jurídico que pretende establecer un lazo de continuidad. Marina del Sur S.A. c/ Magrane, Fairfield s/ Usucapión". Jurisprudencia extraída de la página jurídica – www. Eldial.com.

“Para verificar la unión de la posesión del autor a la del sucesor particular, es indispensable que entre ellos exista un vínculo de derecho que transmita los derechos de posesión, y se considera tal, al acto destinado a transmitir o ceder al sucesor los derechos de posesión del autor (arts. 2475 y 2476 Cod. Civ.). Esta condición existe en los casos en que la posesión actual aparece como la continuación lógica y natural de la posesión anterior."Camiña de Rodríguez, E. c/ Mondot y Costera, J. s/ Adquisición de dominio- Juez GOMEZ ILARI. MAG. VOTANTES: Eyherabide - Gómez Ilari – Pegenaute. (Jurisprudencia extraída de la página jurídica – www. Eldial.com.)

[Mordisco]

Si los abuelos han poseido un inmueble por más de 20 años, los presuntos derechos- habientes o herederos (descendientes, ascendientes, conyuge) podrian abrir la sucesión para que en la sentencia declaratoria de herederos ellos sean declarados continuadores de la posesión ejercida por los abuelos y los habilite para iniciar un juicio de usucapion, presentando todas las pruebas en donde se acredite el animus domini y los actos posesorios a titulo de dueño de los abuelos + SDH, etc....

PD: No entiendo muy su pregunta pero pareciera que el nieto quiere reclamar el inmueble para si, por la simple razon que estuvo viviendo en el inmueble por mas de 20 años? ---- Si esa es su pregunta la respuesta es NOOPP, solo es viable la opcion citada anteriormente...

[ANDFER]

OK. muchas gracias MORDISCO, me has aclarado las dudas que tenia...
La situacion era la siguiente: un nieto "N"( mi hermano) vivio con sus abuelos por mas de 20 años,a la muerte de ellos quiere quedarse con la casa donde habitaban sosteniendo que puede usucapir. Ya se ha hecho la declaratoria declarando herederos al padre de N y a su hermana (tia de N) obviamente,... ellos ya con declaratoria en mano quieren proceder a la venta de la propiedad, pero N se opone alegando que la casa le pertenece por haber vivido alli por mas de 20 años, segùn el ha consultado con abogados y le han dicho que cuenta con este derecho; por ello yo tenia la duda si podia o no, me he fijado en el codigo cuales eran las causas de suspension de la prescripcion y me habia generado dudas respecto a que clases de herederos procedia la misma.

[ANDFER]

Ah ...una aclaraciòn mas, la casa era de propiedad de los abuelos, ellos la habian comprado legalmente. O sea......... el nieto no puede alegar la usucapion de la casa e sus abuelso sosteniendo que vivio con los mismo por mas de 20 años...

Te vuelvo a agradecer Mordisco, que suerte que existan personas tan solidarias como vos... Saludos

[mariajulieta]

Ola soy nueva en el foro y necesitaría saber si alguien sabe que prueba ofrecer aparte de la prueba instrumental y documental, en la contestación de una demanda por reinvindicación. Mi cliente le compró un lote por medio de boleto de compraventa a un señor que además le construyó la propiedad, en el año 1993. Quedaron saldos pendientes de pago de parte de mi cliente, pero el vendedor tampoco podía hacer la escritura porque debía una suma fuerte de dinero en concepto de servicios e impuestos. La cosa es que ahora el vendedor quiere reinvindicar la propiedad, pero el demandado, mi cliente no contestó la demanda, ni reconvino, pero debe ofrecer la mayor cantidad de pruebas posibles para demostrar que el es poseedor de buena fe, y que su posesión es pública, pacífica, desde hace más de 15 años. Tengo que ofrecer prueba irrefutable de que el no es usurpador, y que el vendedor no tiene derecho a la reinvindicación. En la prueba ofrecida por el actor no demuestra por ningún medio ( documental, instrumental, o informativo que es el titular registral ) Agradecería a quien pueda aportarme algo, y si mi cliente puede sumar la posesión del vendedor con la suya y adquirir por usucapión?
Muchas Gracias María Julieta

[Mordisco]

Quien es el titular registral y el vendedor en que calidad vende el inmueble, como propietario, cedente de boleto, cedente de derechos posesorios, etc

[LauraS]

CONSULTA:
Es suficiente a los efectos de hacer uso de la accesion de posesiones, que una persona haya adquirido por Escritura Publica un inmueble, del cual se pretende usucapir un terreno lindero que el "tradens" o vendedor ya venia poseyendo (con animus domini) por 5 años?? O Necesariamente la cesion de derechos posesorios sobre el lote lindero debio instrumentarse por separado?? (Sea mediante una cesion gratuita u onerosa)

En caso afirmativo, la posesion que aplicaria seria la breve o la veinteañal??

Si existiere cesion de derechos posesorios instrumentada, se considera justo titulo a los efectos de la usucapion breve, o de igual modo la prescrpicion adquisitiva operaria a los 20 años???

[zumo]

CONSULTA!
En el caso que (A) haya poseído por 25 años y luego le cede por escritura publica la posesión a (B). Esta persona (B) puede utilizar el instituto de la accesión de posesión por mas q el plazo de 20 años ya lo haya cumplido la persona (A) ????
Que alternativa tiene (B) en caso negativo??

[Tiburcio]

Si, puede porque la prescripción ya se produjo a los veinte años. La sentencia es declarativa, no constitutiva. De allí que sus efectos se retrotraen.

[danigross1]

Mordisco se ve que dominas bien el tema, te comento el caso. Mi cliente tiene un terreno baldio desde hace 30 años, en el año 87 firma un boleto de compra venta, pero nunca le pagaron, ahora, despues de haber transcurrido todo este tiempo, sin que nadie haya pagado ningun impuesto, o sea que nunca, nadie tomo posesion del terreno, ahora mi cliente quiere edificar o vender el terreno, pero cuando lo fue a ver, que aclaro es baldio, aparace una persona que dice que es el dueño, porque lo compro por boleto al hijo de la persona (fallecida) que mi cliente le firmo el boleto en el año 87, pero repito que nunca se pago. Esto ocurrio hace unos dias, el sabado volvio mi cliente al terreno y se da con que ya lo desmalezaron, seguramente lo van a querer cercar,Yo ya averigue en inmuebles y en el registro figura como titular mi cliente. Tengo tres preguntas:
a) Si el adquirente por boleto, en este caso el hijo del fallecido, tiene algun derecho, y si puede iniciar por ejemplo daños y perjuicios contra mi cliente si vende el terreno.
b) Que posibilidades tiene el adquirente actual por boleto, de usucapir (20 años), porque para mi que el hijo del fallecido le hizo una cesion de derechos posesorios, teniendo en cuenta que el terreno siempre estubo baldio, hasta el sabado que lo han desmalezado.
c) En caso de que se llegue a juicio de prescripcion, yo solo podria alegar como defensa que ellos nunca tubieron posesion, o se te ocurre algo mas, alguna exepcion?
Una cosa mas, el abogado del actual adquirente por boleto se comunico conmigo para que nos juntemos y lleguemos a un arreglo, segun el tiene la prueba del boleto que firmo mi cliente en el año 87, que deduzco debe hacer las veces de recibo de pago, aunque nunca se pago, es una deduccion, ya que mi cliente extravio su ejemplar del boleto. Desde ya muchas gracias.-

[danigross1]

Tiburcio, la consulta va para vos tambien. Gracias.-

[Mordisco]

Firmo un boleto hace más de 30 años, y el comprador no cancelo el saldo del precio, y sorpresivamente el vendedor jamás intimo el cumplimiento, cuando la acción prescribe a los 10 años.

Generalmente el cliente no cuenta toda la verdad, el soneto medio que no suena muy bien, lo más práctico sería acordar, calcular el porcentaje que pago del precio que originalmente se pacto, y trasladar ese porcentaje proporcional sobre una nueva valuación (precio de plaza) fijada por una par de inmobiliarias o de la que resulta de la valuación promedio.

Si tu cliente no acepta, seguir a full con la reivindicación, y con más razón si en el boleto se pacto un pacto comisorio expreso de pleno derecho, y en la medida que cuente con los suficientes emulentos para sopesar el trabajo que deberá afrontar el profesional que lo patrocine y/o represente.

[danigross1]

Gracias Mordisco, pero no contestaste mis preguntas, agrego algo mas, ayer mi cliente fue al terreno y ya levantaron una habitacion de bloques, mañ tengo que juntarme con el abogado, igualmente voy a presentar la denuncia por usurpacion, para que los desalojen, que pensas vos? Lo que mas me interesa saber es si tienen algun derecho con ese boleto, o sea pueden pedir la escrituracion, o esa accion ya prescribio?. Gracias.-