CONTRATO DE COMODATO: DESALOJO O REIVINDICACION

[Paomath]

Hola! Soy nueva en el foro y quería comentarles una duda.
Estoy por iniciar un desalojo por vencimiento del contrato. Se trata de un comodato, que fue firmado por la comodataria hace casi 10 años, tenía por plazo un año pero con posibilidades de ser renovado, lo que de hecho ocurrió hasta el año pasado, en que mi cliente (comodante) le reclamó la devolución sin éxito.
Por una de sus cláusulas del contrato, la comodataria se obligaba a "hacerse cargo del cuidado del inmueble y del pago de los impuestos" y en otra cláusula "se le autoriza a que alquile la vivienda para con ello generar los recursos para cumplir con los respectivos pagos". Por lo tanto, la comodataria cuenta con comprobantes de pago municipales de casi 10 años, hasta el año 2008, contando mi clienta (comodante) sólo con los comprobantes del impuesto provincial y, respecto de los municipales, sólo con los comprobantes correspondientes al 2009.
Si opto por la accion de desalojo, ¿cómo juegan esos comprobantes? ¿Hay alguna posibilidad de que sean considerados como prueba a favor de la comodataria en una posible excepción de posesión? Entiendo que no, pero quisiera estar segura, ya que de lo contrario debería iniciar una accion reivindicatoria.
Gracias.

[Oscarman]

Estimada Paomath:

El primer requisito para que una prescripcion adquisitiva sea viable es que el poseedor haya iniciado la posesion en concepto de dueño. El contrato de comodato hace caer cualquier aspiracion del poseedor en ese sentido.

Espero que te sirva.
Saludos.
Oscar

[Paomath]

Oscar: Muchísimas gracias!!!!
Saludos. Paola.

[Mordisco]

Accion viable: desalojo por vencimiento de comodato

COMODATO. RESTITUCION DE LA COSA. PLAZO.

Cuando el comodante pide la restitución de la cosa en los términos del art. 2285 del Código Civil, la condena de desalojo se equipara al supuesto de vencimiento de plazo, según lo prescribe el art. 686 inciso primero del Código Procesal, no siendo procedente extender el plazo de desocupación pues ello sería tanto como desnaturalizar la norma de fondo (..." puede el comodante pedir la restitución de la cosa cuando quisiere" art. 2285 del Cód. Civ.).

Autos: LLEONART DE PAGNOTTA, SUSANA c/LIO, BRENDA MABEL Y/U OCUPANTES s/DESALOJO - Nº Sent.:57332- Magistrados:TEVEZ BRASA - Civil - Sala B - 28/12/1989

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ACCION DE DESALOJO. Lanzamiento preventivo. Art. 684 bis delCódigo Procesal. Vencimiento contractual del contrato decomodato.

1- Si el contrato de comodato que vinculó a las partes se encuentra vencido y además prohibía la locación del bien en favor de terceros, corresponde disponer el lanzamiento preventivo del inmueble en los términos del art. 684 bis del Código Procesal. No obsta a la procedencia de la referida medida el grado de verosimilitud del derecho invocado por el actual inquilino de la finca, si resulta "prima facie" inoponible al accionante. 2- La circunstancia de que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora no es óbice para disponer el lanzamiento preventivo del inmueble en los términos del art. 684 bis del Código Procesal, desde que cabría inferírselo de la privación del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta titular del dominio de un inmueble cuya restitución resulta "prima facie" exigible. (Sumario Nº15332 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº9/2003).

Autos: BUSCO, Juan G. y otro c/ CIOCIANO, Horacio y otro s/ DESALOJO. - Nº Sent.:BL:Fallo completo publicado en:.Rev. La Ley 25/4/2003, pág. 7.- Magistrados:Molteni, Escuti Pizarro. - Sala A. - 08/04/2003 - Nro. Exp.: R.105425

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CONTRATO DE COMODATO. Renovación automática. Restitución. Acciónde desalojo.

Si bien, en el contrato de comodato, se pactó la renovación automática, si la parte actora, actual titular de dominio del bien, manifiesta su voluntad de no renovarlo al vencimiento del plazo, dejándolo sin efecto a partir de dicha fecha, el comodatario, quien reviste la calidad de tenedor de la cosa, debe restituirla a su vencimiento. Por lo tanto, en el caso el contrato de comodato se encuentra vencido y en consecuencia, la acción de desalojo resulta procedente. (Sumario Nº16351 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº7/2005).

Autos: MERLIN DE FENIK, Martha y otro c/ PEREZ, Marta Silvia s/DESALOJO. - Nº Sent.:BL:Fallo completo publicado en:.elDial.com del 22/03/2005.La Ley del 07/04/2005, pag. 7; Tomo 2005-B.- Magistrados:MORENO HUEYO, DEGIORGIS, MOLINA PORTELA. - Sala K. - 18/02/2005 - Nro. Exp.: L.93958

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DAñOS Y PERJUICIOS. PRUEBA. COMODATO. INCUMPLIMIENTO DEL COMODATO.

1. Si la pretensión de daños y perjuicios responde al incumplimiento contractual del comodatario (falta de restitución de la cosa dada en comodato), resulta aplicable el CCIV 519 y ss. 2. Los "daños e intereses" del CCIV 519 comprenden tanto el daño emergente como el lucro cesante causado por el incumplimiento del comodatario, originado en la finalización del contrato; lo que presupone que el comodante demuestre el perjuicio sufrido, y el nexo de causalidad entre el incumplimiento y el monto del daño.

Autos: GRANJA MACRIS SA C/ ARATA, LUIS S/ SUM. - Ref. Norm.: C.C.: 519 - Mag.: ARECHA - RAMIREZ - GUERRERO - 31/05/1991

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DESALOJO - LEGITIMACION ACTIVA.

Se lo considere o no propietario al comodante, puede, por virtud de la acción que deriva del comodato, reclamar la restitución de la cosa que él prestó, sin que el accionado pueda suspender la entrega amparándose en que el demandante no sería aquel a quien la cosa pertenecería (doct. arts. 2255, 2263, 2265, 2277 y conc. del Cód.Civil).-

CCI Art. 2255 ; CCI Art. 2263 ; CCI Art. 2265 ; CCI Art. 2277

CC0000 TL 8852 RSD-17-38 S 21-4-88, Juez MACAYA (SD)
Costanzo, Santiago c/ Goya, Juan E. s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Macaya - Casarini - Lettieri

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OBLIGACIONES: MEJORAS SOBRE COSA AJENA. CRITERIOS. EXISTENCIA DE UN CONTRATO. MEJORAS INDEMNIZABLES. MEJORAS NECESARIAS Y MEJORAS UTILES.

El régimen de las mejoras sobre cosa ajena es encarado por el Código Civil con criterio parcialmente diferente. Uno se refiere a la obligación de restitución de la cosa proveniente de un título preexistente, generalmente un contrato, aun innominado, y queda regido por el artículo 589 de C.C. salvo las modificaciones propias de la locación (conforme: Arts. 1.539 y siguientes:) del mandato (Conf Art 2.297), del comodato (conf. Arts. 2.268, 2.282 y 2.287) y del usufructo (conforme: Arts 2.881 a 2.891 y 2.895 a 2.897). El otro, gobernado por los artículos 2.427, 2.440 y 2.441, resulta del conflicto de dos derecho reales, el dominio y la posesión: lógicamente cuando se dirime ese conflicto haciendo prevalecer el dominio, ello da lugar a una obligación de restituir la cosa que en lo relativo a las mejoras queda sujeta a lo dispuesto por estos últimos preceptos (CNCiv. Sala A. Agosto 23 1.968). ED 33-581 Record Lógico: 46670 Derecho en Disco Laser - (C) 1.998 Albremática S.A.).En el caso la situación queda planteada dentro de los términos del artículo 589 del Código Civil.Para el citado artículo son mejoras indemnizables por el acreedor las mejoras necesarias, aunque se haya prohibido al deudor su realización, las expensas necesarias que aunque no incrementen el valor de la cosa se rigen por los mismos principios que gobiernan a las mejoras necesarias y las mejoras útiles realizadas por el deudor de buena fe "siempre que no se le hubiese prohibido hacer mejoras". Fallando la buena fe o mediando tal prohibición no procede la indemnización de la mejora útil (CNCiv., Sala A. Agosto 23 1.968) ED, 33-582, Record Lógico: 46671. El Derecho en Disco Laser -(c) 1.998 Albrematica S.A.). La buena fe requiere el art. 589 del Código Civil consiste en la creencia del deudor en la legitimidad del titulo en virtud del cual detenta la cosa, tal como lo hace, y especialmente en la persuación de esta habilitado para efectuar esa clase de mejoras. Se trata, pues, de una buena fe relacionada con la ejecución de mejoras. Este concepto no se confunde con el similar referente a la posesión de buena fe (CNCiv., Sala A, Agosto 23 1.968) ED, 33-582; Record Lógico: 46672. El Derecho en Disco Láser (c) 1.998 Albremática S.A.). En cuanto a las mejoras necesarias, las mismas tienden a preservar el buen estado de conservación de la cosa pero, de algún modo, incrementan o acrecen su valor (art. 591, 1º parte del Código Civil) (C.N.Civ., Sala D, Agosto 10 1.982, ED, 102 - 828). Lógicamente a la construcción de un templo no cabe considerarla como mejora necesaria que correspondan a la conservación del inmueble, el que es, conforme se describe en la demanda, un baldío, (artículos 591, 2.375, 2.454, 2,466, 3.940 y su nota y concordantes del Código Civil; ED 73-365), por lo tanto no cabe que se reclame respecto a ella. Solo a mayor abundamiento, si hipotéticamente consideramos que al actor le cabría reclamar por las reformas útiles, cabe consignar que la ley define como mejoras útiles (art. 591 Código Civil) no solo las indispensables para la conservación de la cosa, sino también las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella, o dicho de otra manera, las que importan una modificación material de la cosa que aumenta su valor, pero no puede reconocer al deudor el derecho de introducir arbitrariamente cambios en la cosa debida y exigir luego su precio al acreedor, porque ello dejaría a su arbitrio la posibilidad de alterar los términos de la obligación de modo fundamental (CNCiv., Sala F, Agosto 19 1.971). ED, 41-295. Record Lógico 64485; El Derecho en Disco Láser - (C) 1.998 Albremática S.A.) Siguiendo este acertado criterio concluímos, que al respecto nada le cabe reclamar al actor ya que una construcción diseñada y realizada para ser destinada exclusivamente para un templo, no puede ser considerada como mejora útil, pues ello no es de manifiesto provecho para "cualquier poseedor" (C.N.Civil, Sala F, 19 de agosto de 1.971, Ed 41 - 293), en los términos del citado artículo 591 del Código de fondo.

DRES.: GONZLEZ DE PONSSA - ROBINSON.
SPUCHES ALBERTO CARMEL C/M.E.D.E.A. CLUB s/ESPECIALES, 09/05/00, Sentencia Nº: 186, Sala 2

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[Mordisco]

En el comodato, el derecho de retención por los gastos que el comodatario hiciera en la cosa para servirse, usar y gozar de ella, no procede (art. 2278 y 2282 del CC), salvo que se tratare de gastos extraordinarios y siempre que el comodatario ponga en conocimiento de ello al comodante antes de hacerlo, a excepción de necesidades de suma urgencia y grave peligro (art. 2287 del CC). En cambio, si estos gastos los hubiere hecho el cuidador, la aplicación analógica de las normas del depósito, en conjunción con el art. 2466 y la regulación propia del derecho de retención (art. 3939), puede llegar a permitir el ejercicio de este derecho, con las excepciones que fluyen del art. 2218 del CC.

CCI Art. 2278 ; CCI Art. 2287 ; CCI Art. 2282 ; CCI Art. 2466 ; CCI Art. 3939 ; CCI Art. 2218

CC0103 LP 222171 RSD-126-96 S 2-5-1996 , Juez RONCORONI (SD)

CARATULA: Castro, Ana c/ Castro, Juan y otro s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Roncoroni-Perez Crocco

Sumario Nº B201185 ver en JUBA

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No pueden los comodatarios demandados, resistir la entrega del inmueble alegando ser acreedores del comodante por los gastos y mejoras necesarias y útiles supuestamente realizadas, pues de acuerdo con el art.2278 del Código Civil carecen del derecho de retención y, además, porque el retentor no puede, salvo pacto en contrario, utilizar la cosa que retiene.

CCI Art. 2278

CC0002 QL 1517 RSD-36-98 S 17-3-1998 , Juez REIDEL (SD)

CARATULA: Invernizzi Isabel c/ Esteban Alejandro y Otra s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: REIDEL - MANZI - CASSANELLO

Sumario Nº B2950438 ver en JUBA

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Si el accionado invoca ser tenedor de la posesión de la actora, agregando que ésta le facilitó gratuitamente utilizar el bien, su situación jurídica puede entenderse comprendida dentro de los lineamientos del contrato de comodato o préstamo de uso que contemplan los arts. 2255 y sigts. del Código Civil, a cuyo respecto y tal como lo dispone el art. 2278 del mismo ordenamiento, el derecho de retención no resulta procedente.

CCI Art. 2255 ; CCI Art. 2278

CC0001 QL 356 RSD-11-96 S 15-8-1996 , Juez CELESIA (SD)

CARATULA: Galván, Rocío Margarita c/ Bazarnik, Nicanor s/ Cobro ordinario
MAG. VOTANTES: Celesia-Señaris-Busteros

Sumario Nº B2900124 ver en JUBA

[juanca]

Paomath. No te compliques. Por lo visto la cuestion viene retorcida y va a ser peleada. Con el desalojo van a chicanearte. Y eventualmente tendras que empezar de nuevo. La via adecuada es la Accion Reivindicatoria. Es una accion real - a diferencia de la otra que es personal - y no exige otra cosa que el titulo de propiedad. Tarda un poquito mas pero obtenes tarde o temprano la restitucion del bien.

[Mordisco]

Yo creo que al permitir la locacion del inmueble, se complica el panorama un poco y resultaria conveniente promover diligencias preliminares para individualizar a los ocupantes del inmueble, en que calidad poseen, etc... para luego promover la accion que corresponda

[Paomath]

Gracias gente por todos los aportes.
Detallando más el caso, hay un acta de constatación donde el actual ocupante dice que la ´Sra. XX (comodataria) le pidió que cuide'
Entiendo que no afecta el contrato de comodato, ya que la obligación de restituir sigue en pie, y la sentencia debe hacerse efectiva aún contra los ocupantes.
El caso es en Entre Ríos, y de optar por el desalojo iría por la vía monitoria.
Nuevamente, mil gracias. Paola.

[Adso]

Hola foristas.
Consulta:
Tengo un caso similar. Comodato precario, voy por la parte actora.
La realidad es que la relación entre las partes surgió por una locación, sin contrato. La idea de interponer una acción de desalojo por comodato precario, me parece la estrategia más acertada.
Ahora bien, la hipótesis de conflicto, es que los ocupantes manifestarán la existencia de ánimus dóminis, lo cual complicará y extenderá el proceso, o no?
Por ello, considero oportuno, solicitar previamente la constatación del estado del inmueble.
Si manifiestan contrato (comodato/alquiler), hago un desalojo.
Si dicen que son dueños, acción reivindicatoria.

Qué les parece?
Agradecería sus comentarios.
Buena feria. Saludos,