aumento excesivo de alquiler en renovacion del contrato

[felipe1]

Estoy negociando un contrato de alquiler de una casa en Salta.

El dueño me ofrece un contrato a dos años, aunque a mí en realidad me gustaría quedarme a vivir mucho más tiempo en esa casa (para evitar mudanzas con todos sus efectos negativos a nivel financiero y sobre todo emocional para mi familia).

¿Hay alguna manera de protegerme de un aumento excesivo de parte del dueño en el momento de renovar el contrato (= dentro de 2 años)? ¿O sea, hay alguna regulación legal que por defecto le impida al dueño aumentar el alquiler más de lo que se considere la tasa de inflación en ese momento, o puede aumentar lo que quiera?

¿Y si no hay ley que me proteja a mí en este sentido, qué cláusula me recomendarían que pusiera en el contrato para conseguir esta protección de la manera más elegante?

Repito que estoy dispuesto a recompensarle al dueño por la inflación, pero también soy consciente de que dentro de 2 años yo estaré en una situación desfavorable de negociación (porque estaré “apegado” a la casa) y deseo prevenir tener que pagar un alquiler desproporcionado para poder renovar el contrato.

¡Muchísimas gracias de antemano por su asesoramiento sobre la manera más elegante de prevenir esta situación!

[Doncella_de_Orleans]

Estoy negociando un contrato de alquiler de una casa en Salta.

El dueño me ofrece un contrato a dos años, aunque a mí en realidad me gustaría quedarme a vivir mucho más tiempo en esa casa (para evitar mudanzas con todos sus efectos negativos a nivel financiero y sobre todo emocional para mi familia).

¿Hay alguna manera de protegerme de un aumento excesivo de parte del dueño en el momento de renovar el contrato (= dentro de 2 años)? ¿O sea, hay alguna regulación legal que por defecto le impida al dueño aumentar el alquiler más de lo que se considere la tasa de inflación en ese momento, o puede aumentar lo que quiera?

¿Y si no hay ley que me proteja a mí en este sentido, qué cláusula me recomendarían que pusiera en el contrato para conseguir esta protección de la manera más elegante?

Repito que estoy dispuesto a recompensarle al dueño por la inflación, pero también soy consciente de que dentro de 2 años yo estaré en una situación desfavorable de negociación (porque estaré “apegado” a la casa) y deseo prevenir tener que pagar un alquiler desproporcionado para poder renovar el contrato.

¡Muchísimas gracias de antemano por su asesoramiento sobre la manera más elegante de prevenir esta situación!

No, no hay forma. Pero podés pensar en alquilar por más tiempo, determinando desde ya el precio para los distintos períodos. Por ejemplo por 4 años:
del mes 1 al 12: tanto
del mes 13 al 24: tanto
del 25 al 36: tanto

[Doncella_de_Orleans]

y del 37 al final: otro tanto

[pablin]

Lo que dice Doncella es una opción, pero probablemente el dueño no la acepte porque, en nuestro país, no sabemos que va a pasar de acá a 1 mes, entonces no se va a arriesgar a fijar un valor para dentro de 3 años.
Ahora, te doy un consejo: si vos vas a ser cumplidro con el locador y no le vas a crear problemas, cuando finalice el contrato él va a ser el primero en querer renovar y hasta podría cobrarte menos del valor real de ese momento.

Salu2, Pablín.

[GU]

El dueño celebra un contrato de alquiler por el plazo minimo establecido por ley. Una vez vencido este contrato, el dueño alquiler a quien quiere y por cuanto quiera (sujeto a la oferta y demanda del mercado o del azar).

Sin perjuicio de esta cruda y capitalista realidad, lo cierto es que todo propietario considera seriamente la ventaja de tener un inquilino que cuida la propiedad, cumpla con el alquiler en tiempo y forma, y basicamente, no joda mucho.

Salutes!

[felipe1]

muchas gracias a todos por sus respuestas!

estuve pensando en sus comentarios, y pienso que lo óptima para mí (y supongo que también para el dueño) sería poder establecer un contrato a 5 años con alquileres que cada año se ajusten al nivel actual de inflación.

entiendo (corríjanme por favor si me equivoco) que lo que no me permite hacer eso son dos cosas:
(1) la actual prohibición de indexación de contratos de alquiler (¿alguien por cierto entiende qué sentido hace esa prohibición?)
(2) la falta de confianza general en el índex de inflación publicado por el INDEC (¡¡una lástima!!)

VERDAD? gracias por confirmármelo!

PD. Si mi suposición se confirma, tendré que resignarme y optaré por el contrato a 2 años tal como me lo está ofreciendo el dueño ... y esperaré que el "capitalismo crudo" no me afecte negativamente ...

[enzo fernando costa]

No es sólo el "capitalismo crudo" el que tiene la culpa. La tienen los funcionarios y los representantes del pueblo que calientan sillas y no hacen nada. Hoy, frente a la tormenta económica que se avecina, los rioplatenses miramos con mal disimulada envidia a esos países que van a elecciones, rompen de un saque tabúes seculares, y tienen gobiernos que dictan con presteza y previa eficaz y ordenada discusión parlamentaria medidas claras y enérgicas para poner diques a la catástrofe. Quién sabe si esas medidas serán adecuadas y suficientes, pero HACEN. Nosotros ponemos diques canjeando calefones y electrodomésticos. Y discurseamos, discurseamos mucho. Y seguimos permitiendo piquetes y cortes de rutas. Y ponemos palos en la rueda para solucionar la terrible plétora del tránsito en Buenos Aires, dejando la red de subterráneos más o menos donde quedó en 1913.
No sólo en la Argentina hay crisis locativa; no nos la creamos, no somos los primeros. La tuvo Italia durante su recuperación industrial de postguerra, la tuvo España, la tuvo Alemania, la tuvo Francia. Pero también tuvieron políticos con cerebro, y encontraron la forma de ir regulando el mercado, para satisfacción de la mayoría, con soluciones equitativas. Acá, seguimos discutiendo pelotudeces, como si se puede o no se puede volver a la actualización de los alquileres conforme índices de costo de vida. ¡ Uufffaaaa !
Ahora me voy a ver si consigo un plan canje para mi bici, que está muy oxidada.

[marajj]

Hola tengo una pregunta sencilla pero dificil de saber su respuesta
la pregunta es: es LEGAL QUE EN UN CONTRATO DE ALQUILER COMERCIAL ME QUIERAN AUMENTAR CADA 6 MESES?
EL CONTRATO ES DE UN COMERCIO Y ES POR DUEÑO. DIGAMOS QUE DEBE HABER UNA LEY DE CONTRATOS QUE DIGA QUE SE PUEDE FIJAR UN INCREMENTO CADA 12 MESES VERDAD? PERO CADA 6 MESES?

QUE PASA SI ESTO LO INFORMO EN DEFENSA AL CONSUMIDOR? ME DARAN BOLILLA?

MIL GRACIAS PARA QUIEN ENTIENDA MI PREGUNTA Y ME SEPA RESPONDER DE LA FORMA MAS CLARA POSIBLE

EXITE LA POSIBILIDAD DE QUE ME AUMENTEN CADA 6 MESES MI CONTRATO?

YO HASTA EL MOMENTO NO FIRME NINGUN CONTRATO TODAVIA, PERO ESTOY A PUNTO DE HACERLO Y QUIERO SABER SI TENGO EL DERECHO DE NEGARME A FIRMAR HASTA TANTO NO MODIFIQUE ESA CLAUSULA.

SALUDOS!!

[Mordisco]

Art. 1.622. Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.

El sólo vencimiento del término contractual no determina la extinción automática del contrato de locación, según lo dispuesto por el art. 1622 Cód.Civ., pues para que ello se produzca es necesario que el locatario devuelva el bien o que el locador reclame la devolución. Mientras el art. 1604, inc. 1, Cód.Civ., dice que la locación concluye acabado el tiempo pactado contractualmente, dando una idea de extinción ipso jure, el art. 1622 del mismo cuerpo legal admite que si terminado el tiempo de la locación el locatario permanece en el uso y goce de la cosa locada, hay una continuación de la locación concluída, en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; esto implica admitir que al trascurso del tiempo convenido se debe sumar la solicitud de la restitución de la cosa por el locador, para poder reclamar la indemnización por indebida retención.

No es dable identificar la mora con el efecto resolutorio que ella puede tener respecto de las obligaciones; la mora, en virtud de lo normado por el art. 509, Cód. Civ., se produce por el solo vencimiento del plazo, mas ello no significa que ese vencimiento del plazo contractual genere automáticamente la resolución del contrato, si no existe una expresión de voluntad de la parte en este sentido; el mero vencimiento del plazo convenido en el contrato de locación no autoriza al juez a ordenar el desalojo del locatario si no existe reclamo, en tal sentido, del locador, porque hasta tanto ello no se produzca, el contrato continúa vigente en sus mismos términos, aunque no implique tácita reconducción. Sin desconocer la norma contenida en el primer párrafo del art. 509 Cód.Civ., referida a la mora en las obligaciones a plazo, el régimen del contrato de locación de cosas resulta ajeno a tal principio y tiene su regulación específica, resultante de la conjunción de lo dispuesto en los arts. 1604, inc. 1, 1609 y 1622 del mismo Código. De éstos surge que, vencido el plazo de locación, el locador puede demandar la restitución de la cosa, puesto que el locatario carece de título alguno para retenerla; pero mientras no efectúe tal reclamo (lo cual cabe hacer ya en cualquier momento) el inquilino puede continuar en el uso y goce de la cosa, bajo los mismos términos del contrato concluído, aunque no se juzga, por ello, que exista tácita reconducción. Y será, entonces, a partir de dicho reclamo, que jugará la responsabilidad del locador por "las pérdidas e intereses de la demora"

[Mordisco]

Hola tengo una pregunta sencilla pero dificil de saber su respuesta
la pregunta es: es LEGAL QUE EN UN CONTRATO DE ALQUILER COMERCIAL ME QUIERAN AUMENTAR CADA 6 MESES?

SALUDOS!!

Este fallo aclara su caso

LOCACIÓN: Elementos - Precio - Canon locativo - Renegociación - Nulidad - Pago por consignación

1 - Se acepte o se discrepe con la posibilidad de establecer -a la vista de la prohibición de indexar que dispuso la ley 23928, y que ha mantenido la vigente ley 25561- alquileres progresivos o escalonados durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia, y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación.

2 - Cuando locador y locatario pactan alquileres escalonados o progresivos, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato cuál ha de ser el precio de la locación en cada período; en cambio, cuando cualquiera de las partes puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocando ante la eventual rescisión anticipada por parte del locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8, ley 23091.

3 - Si la renegociación de la cláusula relativa al precio de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones pactadas del arriendo durante el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, CCiv.), no parece que pudiera el juez convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del precio.

4 - Debe declararse la nulidad de la cláusula 3ª (renegociación del precio) del contrato de locación celebrado por las partes y, como consecuencia, hacer lugar a la consignación de las mensualidades de los arriendos al precio convenido.

C. NAC. CIV., sala F, 03/12/2008 - Kuschniroff, Víctor H. v. Mandelbaum, Slama W. (*)

(*) Ver nota de Antonio J. Rinessi.

<$IFALLO>
2ª INSTANCIA.- Buenos Aires, diciembre 3 de 2008.

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
<$IVOTO>
El Dr. Zannoni dijo:

1. El contrato de locación del local comercial sito en calle Vera ... de esta Capital Federal, que celebraron las partes de este pleito el 26/12/2003, previó un plazo de 36 meses de vigencia a partir del 1/1/2004. La cláusula 3ª fijó en $ 680 el precio mensual del arrendamiento y añadió: "Las partes acuerdan, asimismo, que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del presente, cualquiera de ellas podrá proponer un nuevo precio de alquiler, según las condiciones de plaza de ese momento, hoy imposibles de prever; si no hubiera acuerdo, este contrato será rescindible, dentro de los treinta días siguientes al inicio de la negociación, por voluntad de cualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones".

En el mes de septiembre de 2004, cuando el locatario, Sr. Víctor H. Kuschniroff, ofreció el pago del alquiler de ese mes, el locador, Sr. Slama W. Mandelbaum, invocó "cambios económicos que provocaron un total desacomodamiento con relación a los precios locativos fijados en plaza", e hizo saber a aquél que proponía aumentar el canon locativo a $ 1200 mensuales. A su vez le intimó a pagar los $ 680 pactados, que serían imputados a cuenta del monto que en definitiva se acordase (ver cartas documentos reservadas como Anexos C y D en el sobre 10.771). Kuschniroff se negó a realizar pagos a cuenta, pues pretendía liberarse de su obligación abonando el canon pactado.

Éstos son los antecedentes fácticos que determinan la demanda del aquí actor, Víctor H. Kuschniroff. El actor consignó en pago la suma de $ 700 ($ 680 + $ 20, que estimó para imputar a eventuales intereses), consignación que amplió durante el transcurso de la causa. Asimismo, como pretensión principal, el actor solicitó se declarase la nulidad parcial del contrato de locación -la cláusula 3ª, recién transcripta- considerando, en lo sustancial, que la cláusula en disputa viola de modo indirecto la prohibición de actualizaciones de precio establecidas por la ley 23928 (art. 7), amén de permitir al locador fijar un precio elevado, e indirectamente violar el plazo mínimo legal para la contratación de la locación. Subsidiariamente, pidió se declarara de mala fe la actuación contractual del locador, y se fijara por el tribunal el precio justo del contrato de locación.

Al contestar la demanda, Slama W. Mandelbaum consideró que la cláusula 3ª del contrato de locación, lejos de vulnerar el plazo mínimo legal de la locación, es tan sólo una cláusula en la que se fijan las pautas "para un reacomodamiento de común acuerdo del canon locativo a través de una negociación entre las partes". Cuestiona que se trate de una cláusula nula por cuanto no fue una imposición unilateral de su parte, aunque pidió que ante la imposibilidad de un acuerdo sobre el monto del canon locativo, fuese el juez quien fijase el precio locativo teniendo en consideración las características del local comercial y del lugar en que se encuentra.

2. La sentencia dictada a fs. 470/475, desestima la acción de nulidad, la consignación de los alquileres y la declaración de mala fe de la parte demandada, intentadas por Víctor H. Kuschniroff contra Slama W. Mandelbaum. En cambio, hace lugar a la demanda en subsidio por la fijación del precio de la locación en $ 1050 mensuales. Impone las costas por su orden ante la forma en que se resuelve, y la existencia de vencimientos parciales y mutuos.

3. De lo decidido apelan el actor y el demandado.

En su memorial de fs. 506/507, el demandado cuestiona exclusivamente el monto del canon locativo fijado por el sentenciante por considerarlo anacrónico y desfasado con los valores determinados por el mercado inmobiliario. El actor, en su memorial de fs. 496/502, cuestiona íntegramente el pronunciamiento, tanto porque rechaza la nulidad de la cláusula 3ª del contrato de locación, como porque desestima la consignación intentada y entiende que ambas partes han actuado en contradicción con sus propios actos. Se agravia además del modo en que fueron impuestas las costas.

4. Los agravios del actor permiten un nuevo análisis, en esta instancia, de la cuestión de fondo que suscita el presente caso.

El actor planteó como acción principal la nulidad de la cláusula 3ª del contrato de locación y éste es el tema prioritario que nos convoca: si, por hipótesis, este tribunal llegase a la conclusión de que la cláusula es nula, distinta sería la suerte que correrá la consignación y, a todo evento, el reajuste que ambas partes requirieron, en subsidio, como ultima ratio de su pretensión.

5. Para dar una respuesta a la cuestión es menester situarse en el contexto de las normas de orden público que regulan el contrato de locación. Y para irnos aproximando al tema, es interesante analizar lo relativo a las eventuales variaciones del precio de la locación durante los plazos legales mínimos establecidos en beneficio del locatario.

La ley 23091 establece los plazos mínimos para las locaciones con destino a vivienda y para otros destinos -dos y tres años, respectivamente (art. 2)- y el art. 8 prevé, sólo en favor del locatario en las locaciones destinadas a vivienda, la facultad de rescindir de modo unilateral y anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su vigencia. La ley 24808 extendió esta facultad en favor de los locatarios en los contratos de locación de comercio, de profesionales o de industria. Sin embargo, en cualquier caso rige el párr. 1º del art. 1507, CCiv. (texto dispuesto por la ley 11156), según el cual durante la vigencia de los plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo.

Cierto es que la ley 23091 permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3), pero no es menos cierto que a partir del 1/4/1991, y en virtud de la ley 23928 -llamada de Convertibilidad del Austral-, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, y se derogaron las disposiciones legales que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7 y 10, ley cit.).

Este panorama replanteó la vigencia de un plenario de la ex Cámara Nacional de Paz, dictado en 1971, que es de aplicación en nuestro fuero (conf. art. 5, ley 23637), según el cual, a propósito de lo establecido en el in fine del párr. 1º del art. 1507, CCiv., se consideró como doctrina legal obligatoria que en principio son válidas las cláusulas del contrato de locación que establecen anticipadamente alquileres escalonados para regir durante el plazo del art. 1507, CCiv. (Cámara Nacional de Paz, en pleno, in re "Revello, Pacífico v. Fernández, Lorenzo y otro", del 1/6/1971, ED 37-473 y LL 143-299).

En dicha ocasión, la mayoría del tribunal, en seguimiento del voto del Dr. Fornés, quien a su vez adhería al pensamiento de Serantes Peña, entendió que el plazo mínimo legal del contrato de locación asegura al inquilino su permanencia en la cosa locada, y si no hay contrato escrito que establezca lo contrario, asegura también la estabilidad del precio; pero si se han previsto en el contrato variaciones en el arriendo que han de operarse durante el plazo asegurado, el orden público del dispositivo legal no las impide, pues éste está dirigido a resguardar el plazo y no el precio. "Cabe agregar a ello -decía el Dr. Fornés- que el actual fenómeno inflacionario y la pérdida del valor constante de nuestro signo monetario, aconseja también admitir la validez de alquileres escalonados, puesto que así se hará posible mantener a través del tiempo el nivel de rentabilidad que las partes acordaron al contratar".

Desde el dictado de la ley 23091 que, como antes señalé, permitió la actualización monetaria de los arriendos, esta doctrina legal, si bien subsistente, perdió virtualidad puesto que más práctico que establecer alquileres escalonados era prever la actualización periódica del arriendo original mediante la aplicación de índices.

Pero después de dictada la ley 23928 la cuestión volvió a renovar su interés, aunque con otro matiz. Una cuestionada -e inconstitucional- resolución del Ministerio de Economía y Obras Públicas del año 1993 (resolución 144/1993) con la pretensión de interpretar la ley dispuso que la fijación de alquileres diferentes en distintos meses o períodos de un contrato constituye repotenciación prohibida por el art. 10, ley 23928. Si bien hubo acuerdo en que la resolución no podía erigirse en una suerte de "interpretación auténtica" de la ley (que sólo podría hacer el Congreso de la Nación mediante otra ley), hubo autores que consideraron que la prohibición de toda actualización monetaria en los contratos de ejecución continuada requería renovar el examen y en su caso la subsistencia de la doctrina legal dictada in re "Revello v. Fernández". Si bien en nuestro fuero la jurisprudencia mayoritaria de las salas mantuvo el criterio del plenario (ver vgr., sala A, del 19/12/1995, ED 169-132; sala E, del 11/10/1995, LL 1997-D-839; íd., del 10/9/1996, LL 1997-C-58; sala M, del 5/6/1996, LL 1997-B-803; sala B, del 21/9/1994, JA 1995-III-345; sala D, del 30/11/1994, JA 1995-IV-391; sala H, del 6/5/1995, aunque con disidencia del Dr. Kiper, JA 1996-II-431), existieron pronunciamientos disidentes de otros fueros como el dictado el 22/8/1995 por la Cámara Primera en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, con primer voto del Dr. Salvatori Reviriego al que adhirieron los restantes colegas del tribunal (ED 166-483, con nota de Enrique A. Ramos Mejía).

6. Se acepte o se discrepe con la posibilidad de establecer -a la vista de la prohibición de indexar que dispuso la ley 23928, y que ha mantenido la vigente ley 25561- alquileres progresivos o escalonados durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia, y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación.

La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato.

Adviértase que una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato; otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato. Cuando locador y locatario pactan alquileres escalonados o progresivos, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el precio de la locación en cada período; en cambio, cuando cualquiera de las partes puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocando ante la eventual rescisión anticipada por parte del locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8, ley 23091.

7. Cierto es que el locador demandado no pretendió prevalerse de la cuestionada cláusula 3ª del contrato lo que, con coherencia, le habría exigido reconvenir por rescisión anticipada de la locación ante la falta de acuerdo con el locatario. Por el contrario, el locador no se atrevió a eso: peticionó que, a todo evento, fuese el juez quien estableciese el precio justo de la locación. En este aspecto su petición coincidió con la del actor. Me veo obligado a advertir, sin embargo, que en el presente caso no se da un supuesto que permita al juez recomponer las bases del contrato. Si la renegociación de la cláusula relativa al precio de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta -como hemos explicado antes- contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones pactadas del arriendo durante el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, CCiv.), no parece que pudiera el juez convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del precio.

Es por tales fundamentos que creo que la sentencia apelada debe ser revocada, que corresponde declarar la nulidad de la cláusula 3ª del contrato de locación celebrado por las partes y, como consecuencia, hacer lugar a la consignación de las mensualidades de los arriendos al precio convenido, que ha intentado el actor. Si mi criterio fuese compartido por los colegas de la sala, las costas de ambas instancias deberán ser impuestos al demandado, que resulta vencido (art. 68, CPCC.).
<$IVOTOFIN>
<$IVOTO>
Los Dres. Posse Saguier y Galmarini, por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
<$IVOTOFIN>
<$IRESOL>
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se revoca la sentencia apelada y se declara la nulidad de la cláusula 3ª del contrato de locación celebrado por las partes y, como consecuencia, se hace lugar a la consignación de las mensualidades de los arriendos al precio convenido, que ha intentado el actor. Las costas de ambas instancias se imponen al demandado, que resulta vencido (art. 68, CPCC.).

Toda vez que este tribunal ha revocado lo decidido por el a quo, de conformidad con lo establecido por el art. 279, CPCC., deberán adecuarse los honorarios de los profesionales intervinientes en autos.

Por ello, en atención al monto del proceso; trabajos realizados apreciados por su importancia, extensión y calidad; etapas cumplidas, y lo dispuesto por los arts. 6, 7, 10, 26, 37, 38 y concs., ley 21839 -modif. por ley 24432-, se regulan los honorarios de los Dres. Eduardo R. Stordeur y Ezequiel Stordeur, letrados patrocinantes de la actora, en conjunto, en $ ... y los del Dr. Horacio R. Currais, letrado patrocinante de la demandada, en $ ...

Por la labor de alzada (art. 14, LA.), se regulan los honorarios del Dr. Eduardo R. Stordeur en $ ... y los del Dr. Horacio R. Currais en $ ... Notifíquese y devuélvase.- Eduardo A. Zannoni.- Fernando Posse Saguier.- José Luis Galmarini.
<$IRESOLFIN>
<$IFALLOFIN>
Jurisprudencia anotada

Las cláusulas sobre modificación del precio en las locaciones

Antonio J. Rinessi

Un tema reiterativo ha sido siempre el concerniente al precio en las locaciones, porque indudablemente constituye un elemento esencial en la estructura de los intereses en juego en este contrato. Se puede decir que también el plazo lo acompaña, por lo que son dos cuestiones definitorias en esta materia.

El fallo de la Cámara Nacional Civil, sala F (nota), que comentaré trata sobre una cláusula insertada en un contrato de locación referida a la modificación del precio, que incide también sobre el plazo, por lo que el tema a considerar resulta sumamente interesante por el criterio que se sostiene en el fallo, sobre todo de un tribunal que se destaca por el prestigio de los jueces que lo integran.

El análisis que se realiza sobre la cláusula pactada es novedoso. Se trata de la estipulación por la cual "las partes, transcurridos los primeros seis meses de vigencia, cualquiera de ellas podrá proponer un nuevo precio de alquiler, según las condiciones de plaza; y si no hubiera acuerdo, sería rescindible el contrato dentro de los treinta días siguientes al inicio de la negociación, por voluntad de cualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones".

Sostiene el Dr. Zannoni en su voto que la cuestión no se vincula con la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato. No es lo mismo prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato, que pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una de las partes no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato.

En el fallo que comentamos se hizo una correcta diferenciación entre la posibilidad de pactar alquileres escalonados durante el plazo de ocupación del inmueble, que sean conocidos por el locatario desde el inicio del contrato, conforme doctrina de la Cámara Nacional de Paz, en pleno, in re "Revello, Pacífico v. Fernández, Lorenzo y otro" (nota), y lo pretendido en la causa, de imponer al locatario que acepte un nuevo precio de la locación, bajo apercibimiento de rescindir el contrato.

La ley 23091 de Locaciones Urbanas, que permitió el reajuste de los alquileres, ha sido alcanzada por las leyes 23928 y 25561, que prohibieron tales reajustes. La normas en cuestión, si bien no se referían expresamente a la Ley de Locaciones Urbanas, sin embargo, teniendo sus disposiciones el carácter de normas de orden público económico que imponían el principio nominalista de la moneda, incidieron en aquéllas, resultando derogadas tácitamente. En consecuencia, la prohibición de indexar quedaba subsistente con relación al rubro precio en los contratos de locación urbana.

La problemática que debió estudiar el tribunal para dictar su pronunciamiento ha sido si la cláusula pactada afectaba o no los elementos esenciales del contrato, en las condiciones que resultaron de las leyes mencionadas, o sea, de la prohibición de reajustar el precio. Frente a la prohibición de indexar el precio no cabía la alternativa de aceptar una cláusula que lo permitiera si ella constituía una modificación del precio no conocida por la otra parte, en este caso, el locatario.

El acierto del tribunal, que hizo suyas las apreciaciones del voto preopinante, ha sido considerar que la no aceptación del locatario de la modificación del precio lo colocaba en la alternativa de no poder gozar del plazo mínimo establecida por la ley, en razón de haberse dispuesto en la cláusula que su negativa comprometía la duración de la locación porque entraba a funcionar la rescisión contractual. En este sentido, el fallo la consideró abusiva, toda vez que su aplicación impedía que el locatario pudiera ejercer un derecho asegurado por la ley (plazo mínimo legal).

El tribunal en los aspectos señalados ha permitido resolver el caso con acierto y claridad en una cuestión confusa por la superposición de leyes con disposiciones diversas, no siempre correlacionadas.

Se ha hecho una interpretación correcta de la cláusula incorporada al contrato, que ha permitido que el tribunal, con gran suspicacia, haya podido descubrir que detrás de una redacción aparentemente neutra de la cláusula existía un propósito engañoso por el cual quedaba afectado el plazo de duración de la locación, violándose de esta manera el plazo mínimo obligatorio de la ley.

Sin desmerecer lo valioso y correcto del fallo, quisiéramos introducir una cuestión que puede ser opinable, y es la apreciación que se realiza por el juez preopinante acerca de la no posibilidad de recomponer las bases del contrato. Estimamos que en el presente caso se hubiera podido recomponer la cláusula mediando su nulificación. No compartimos el criterio del fallo en el sentido de que en el presente caso no se da un supuesto que permita al juez recomponer las bases del contrato. No hay que olvidar que actualmente la locación urbana se encuentra transvasada por la ley 26361 de Defensa del Consumidor, disponiendo ésta en su art. 37, in fine, que cuando el juez declare la nulidad parcial del contrato de una o más cláusulas, simultáneamente integrará el contrato si ello fuere necesario. Esta facultad no regía mientras estuvo en vigencia la ley 24240, porque estaban excluidas de sus normas las locaciones urbanas, pero no sucede lo mismo con la actual ley 26361, que la incluye. Por lo tanto, cabe aceptar que dicha facultad se encuentra vigente.

Hubiera sido loable que se recompusiera el negocio contractual con la regla que resultara adecuada a los intereses en pugna, permitiendo colocar a las partes en una relación contractual justa, sobre todo, habiendo un pedido de ambas partes en tal sentido.

NOTAS:

C. Nac. Civ., sala F, "Kuschniroff, Víctor H. v. Mandelbaum, Slama W.", 3/12/2008.

C. Nac. Paz, en pleno, "Revello, Pacífico v. Fernández, Lorenzo y otro", del 1/6/1971, ED 37-473 y LL 143-299.

[marajj]

Hola Mordisco!! la verdad que no me aclara nada es mas hasta te diria que me confunde aun mas, a ver.. "Si bien como dice tu nota, si ambas partes se ponen deacuerdo en pactar el monto del alquiler y eso......" no me esta queriendo decir Nada, digamos que la pregunta la voy a formular nuevamente"

ES LEGAL (independientemente de que haya o no firmado el contrato)QUE ME AUMENTEN EL CONTRATO DE MI COMERCIO CADA 6 MESE???

Quier creer que si FIRMO estoy aceptando pagarlo, y como no firme NADA todavia, deseo saber si me corresponde PAGAR CADA 6 MESES O NO? Digamos que voy Mañana y hablo con el Dueño osea con el locador, y le digo SR: "no voy a aceptar ese incremento que usted dispuso cada 6 meses" El SR me va a decir OK, porque no acepta?- ehhhhhhhhhh, ehhhhhhhhhh porque No! que se yo...
a diferencia no es lo mismo SR no voy a aceptar el incremento que usted dispuso cada 6 meses EL SR me va a decir OK porque no acepta! Porque es ilegal porque segun la ley (*) el aumento va en contra del contrato de locacion comercial.

ES ILEGAL O EL LOCADOR TIENE TODO EL DERECHO DE AUMENTARME CADA 6 MESES?????

[Mordisco]

Si y No.... Depende deberia tener el contrato a la vista para ver a que evento esta sujeto el reajuste, y si afecta por igual a ambas partes.

Cuando locador y locatario pactan alquileres escalonados o progresivos (Por ej 1º seis meses $ 100, 2º seis meses 200, y asi sucesivamente), ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato cuál ha de ser el precio de la locación en cada período (este contrato es válido).

En cambio, cuando cualquiera de las partes puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento (no es válido).

Más detalles no le puedo dar, porque como lo exprese anteriormente no tengo copia del contrato, asi que le recomiendo, consulte con su abogado.

[Mordisco]

Ajustes.
Artículo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

[marajj]

bUENO MUCHAS GRACIAS MORDISCO POR LA INFO
DIGAMOS QUE SI!!! es legal ES DECIR QUE SI el locador ME LA PONE.. ME LA PONE BIEN PUESTA Y ESTOY OBLIGADA A PAGAR... ES DECIR QUE SI HAY ABUSO, TENGO QUE CERRAR MI BOCOTA AGARRAR MIS PETATES E IRME SI NO ACEPTO
ES DECIR QUE EL EXESIVO AUMENTO SOLO PARA ENRIQUECERSE A EL MISMO, YO LO DEBO PAGAR CON MI TRABAJO SOLAMENTE PORQUE SI!

A VER UNA COSA, SI CONSULTO EN ESTE PORTAL ES PORQUE NO SOY ABOGADA Y NO TENGO UN ABOGADO pero realmente no me quedo tan conforme (Nada en contra de tu respuesta Mordisco que has sido muy amable en responderme) Digo que no me queda claro ESO "DE QUE SEA DEPENDIENDO DEL CONTRATO" DESDE MI IGNORANCIA TOTAL Y ABSOLUTA CREO QUE TODOS LOS CONTRATOS DE ESTE TIPO COMERCIALES TIENEN EL MISMO FIN CON DISTINTAS CLAUSULAS, VERDAD? DE AHI EN MAS ALGUNAS SE MODIFICAN Y OTRAS NO

ACA EL QUE MANDA ES EL LOCADOR Y EL QUE OBEDECE ES EL LOCATARIO ASI LO VEO YO
EL CONTRATO QUE EL LOCADOR ME OFRECE ES POR TRES AÑOS Y TODAVIA NO FIRME NADA SOLAMENTE ME HIZO REFERENCIA EN QUE CADA 6 MESES ME IBA A AUMENTAR...ASI PORQUE SI.. ASI DE SENCILLO Y ASI DE IMPOSIBLE.. O QUIZAS POSIBLE OSEA QUE SEGUN VOS MORDISCO ES LEGAL ESTO? UN CONTRATO COMUN QUE DICE TODO LO QUE ME ENTREGA, QUE DICE QUE DEL 1 AL 10 DEBO PAGAR, QUE DICE LOS GASTOS QUE DEBO PAGAR DE IMPUESTOS LO QUE DICEN TODOS LOS CONTRATOS POR IGUAL..Y QUE SEGURAMENTE VA A DECIR QUE ME VA A AUMENTAR CADA 6 MESES.. QUE HAGO? FIRMO? ACEPTO? Y DESPUES NO HAY RECLAMOS?

[sole10]

Hola Mordisco!! la verdad que no me aclara nada es mas hasta te diria que me confunde aun mas, a ver.. "Si bien como dice tu nota, si ambas partes se ponen deacuerdo en pactar el monto del alquiler y eso......" no me esta queriendo decir Nada, digamos que la pregunta la voy a formular nuevamente"

ES LEGAL (independientemente de que haya o no firmado el contrato)QUE ME AUMENTEN EL CONTRATO DE MI COMERCIO CADA 6 MESE???

Quier creer que si FIRMO estoy aceptando pagarlo, y como no firme NADA todavia, deseo saber si me corresponde PAGAR CADA 6 MESES O NO? Digamos que voy Mañana y hablo con el Dueño osea con el locador, y le digo SR: "no voy a aceptar ese incremento que usted dispuso cada 6 meses" El SR me va a decir OK, porque no acepta?- ehhhhhhhhhh, ehhhhhhhhhh porque No! que se yo...
a diferencia no es lo mismo SR no voy a aceptar el incremento que usted dispuso cada 6 meses EL SR me va a decir OK porque no acepta! Porque es ilegal porque segun la ley (*) el aumento va en contra del contrato de locacion comercial.

ES ILEGAL O EL LOCADOR TIENE TODO EL DERECHO DE AUMENTARME CADA 6 MESES?????

Estimado,con todo respeto,lo ideal sería que consulte con un abogado de confianza ya que,como bien le dijeron,habría que ver qué contrato firmó y en qué condiciones.