NULIDAD DE ESCRITURA

[DFP]

Hola amigos/as :
quisiera saber si ante una demanda de desalojo, al contestar el desalojo puedo pedir la nulidad (acción de nulidad) de una escritura traslativa de dominio en la misma contestación de demanda. Si es así me tendrían algunos escritos referentes al tema.

[viko]

Hasta donde sé, no puedes. es un proceso aparte de redargucion de falsedad de escritura publica. No lo veo apto como defensa ante un desalojo. saludos

[Mordisco]

Podria ser mas especifico, con la demanda se adjunto una escritura????

[msal]

Hola amigos/as :
quisiera saber si ante una demanda de desalojo, al contestar el desalojo puedo pedir la nulidad (acción de nulidad) de una escritura traslativa de dominio en la misma contestación de demanda. Si es así me tendrían algunos escritos referentes al tema.

Ojo tené en cuenta que en el desalojo no se discuten derechos reales, es decir la propiedad del bien.El desalojo es una acción personal nacida de una relación contractual, no interesa si el locador es o no propietario, ya que el derecho de dominio no tiene nada que hacer en este juicio y las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos (art. 1177CC). “Quien entrego el inmueble en virtud de un contrato de locación, está legitimado para promover juicio de desalojo, sea o no propietario a titulo de dueño. Dentro de los principios de nuestro derecho, nada se opone a que se de en locación cosas ajenas, de modo tal que si el actor promovió la demanda atribuyéndose, no la calidad de propietario, sino la de locador, ninguna obligación tenía de acreditar el dominio por ser extremo que no se refería a la constitución de su derecho.
saludos

[Mordisco]

Supongo quien esta ejerciendo la accion de desalojo no es el locador, sino el nuevo adquiriente de la propiedad

[DFP]

Amigos gracias por los comentarios. Pero el caso es que mi clienta ha recibido una demanda de desajo por parte del hermano de su ex marido (en la vivienda que antes era conyugal y el ex se habia comprometido a dejarla a vivir a ella en el juicio de divorcio). El terreno es del ex marido pero lo construido es conyugal.
La cuestion que el ex vende la casa a su hermano por su cuenta , (o sea falta la firma de mi clienta) a un precio irrisorio (10.000 pesos) y dice que se entrego el dinero antes, no en presencia del escribano.
Y ahora el hermano del ex marido le inicia juicio de desalojo.

[DFP]

Me olvidaba ..si adjunto la escritura tralativa de dominio (del ex esposo a su hermano)

[Mordisco]

Art. 1.277. Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria, aportes de dominio o uso de dichos bienes a sociedades, y tratándose de sociedades de personas, la transformación y fusión de éstas. Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo previa audiencia de las partes.

También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial.

El juez podrá autorizar la disposición del bien si fuere prescindible y el interés familiar no resulte comprometido.

[Mordisco]

SOCIEDAD CONYUGAL - ASENTIMIENTO CONYUGAL.

En el supuesto de disposición de un inmueble propio, sede del hogar conyugal y con hijos menores o incapaces, quien dispone es el cónyuge titular del bien, aunque también se requiera el consentimiento del otro (art.1277, C.C.).

CCI Art. 1277

SCBA, Ac 40238 S 22-8-89, Juez LABORDE (SD)
Carou de Demianiuk, María c/ Sapowicz de Demianiuk, Agafia y otros s/ Nulidad de compraventa
ED 138, 490 - AyS 1989-III-66
MAG. VOTANTES: Laborde - Cavagna Martínez - Negri - Mercader - San Martín

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BIENES PROPIOS - DISPOSICION-REQUISITOS.

Para que uno de los cónyuges disponga de un bien propio se requiere el consentimiento del otro, siempre que: a)en él esté radicado el hogar conyugal y b) hubiere hijos menores o incapaces.

CC02 SE, C 10460 S 3-12-97, Juez NUNEZ (SD)
CORIA, RAUL ALFREDO c/ GEREZ, SELVA MERCEDES Y/U OTROS s/ REIVINDICACION
MAG. VOTANTES: CONTATO-BRUCHMAN DE BELTRAN-NUÑEZ

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ACTO JURIDICO - NULIDAD.

Si bien la ley no prohibe absolutamente al cónyuge titular de un bien propio disponer del mismo, le coarta sí, celebrarlo con su sola intervención. Se trata de una nulidad relativa, establecida en interés del cónyuge que tiene que prestar el asentimiento. Desde este punto de vista, la nulidad del acto de disposición que es otorgado sin el consentimiento del cónyuge, solo puede ser invocado por éste en cuyo interés se lo estableció o por sus herederos. El efecto de la declaración de nulidad no será otro que el establecido por el art. 1050 código de fondo.

LEY 340 Art. 1050

OBS. DEL SUMARIO: ZANNONI E. "DERECHO DE FAMILIA" T. I., PAG. 554

CC02 SE, C 10460 S 3-12-97, Juez NUNEZ (MA)
CORIA, RAUL ALFREDO c/ GEREZ, SELVA MERCEDES Y/U OTROS s/ REIVINDICACION
MAG. VOTANTES: CONTATO-BRUCHMAN DE BELTRAN-NUÑEZ

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HOGAR CONYUGAL - VENTA.

La venta del inmueble donde se asienta el hogar conyugal, que es bien propio del cónyuge que lo enajena, sin consentimiento del otro cónyuge, es un acto jurídico que, si bien consumado imperfectamente, resulta válido entre las partes. La falta de consentimiento no hace a la validez intrínseca del acto sino que lo torna inoponible al tercero que debía prestar el mismo.

CC02 SE, C 10460 S 3-12-97, Juez CONTATO (MI)
CORIA, RAUL ALFREDO c/ GEREZ, SELVA MERCEDES Y/U OTROS s/ REIVINDICACION
MAG. VOTANTES: CONTATO-BRUCHMAN DE BELTRAN-NUÑEZ

[DFP]

Gracias amigo, por el aporte (lo voy agregar a la demanda) pero puedo interponer en la misma contestación de la demanda la accion de nulidad de la escritura como defensa, por las razones que te detalle mas arriba.

[Mordisco]

El artículo 1277 cubre el bien propio de uno de los cónyuges en que esté establecido el hogar conyugal, con posible autorización judicial, mediando los requisitos que establece para la configuración del caso y la procedencia de la suplencia del asentimiento conyugal.

La finalidad es tuitiva de los hijos o del único hijo, pero no protege al cónyuge del propietario.

Antes de la sanción de la ley 23.264 pudo entenderse que el precepto contemplaba a los hijos matrimoniales o adoptivos comunes o de uno de los esposos, no así a los extramatrimoniales,
si bien no faltaron expresiones doctrinarias favorables a éstos.

En la actualidad y teniendo en cuenta el principio de unidad de la filiación consagrado por la legislación de 1985 y con base constitucional, debe interpretarse que el artículo 1277 protege también a los hijos extramatrimoniales del titular y a los de! no titular que conviven en el hogar familiar con consentimiento del cónyuge de su progenitor.

Es suficiente con que el hijo esté concebido. Es innecesario aclarar que no se requiere el consentimiento de los hijos protegidos para la celebración del negocio de disposición: el único asentimiento indispensable es el del consorte del propietario.

Las circunstancias que tipifican el "hogar conyugal" (existencia de hijos menores o incapaces, extensivo a los inhabilitados civiles del art. 152 bis, convivientes) y que encauzan la intervención judicial (que el bien sea prescindible y que el interés familiar no resulte comprometido) pueden ser difíciles de comprobar y son relativamente fáciles de eludir. Generalmente se recurre a un acta notarial para demostrar que el inmueble en cuestión no es la sede familiar o que no hay sujetos legalmente protegidos, pero en la Ciudad de Buenos Aires, y en ciertas provincias, se considera suficiente la manifestación del titular, que no podría evitar la sanción de nulidad del acto por la falsedad que hubiera cometido. Mayor valor reviste la conformidad del no titular con respecto al hecho negativo implicado (Belluscio, Zannoni). La fijación de la residencia familiar por acuerdo de los esposos (ver art. 200) impide que el propietario la traslade por sí solo a los efectos de asumir plenos poderes dispositivos con respecto al inmueble habitado hasta el cambio.


PD: Amplia esta info con un codigo civil comentado

Éxitos

[docthos]

hola ojo mira bien las causas de nulidad y de anulabilidad de las escrituras publicas en el codigo, una cosa es la nulidad o anulabilidad del acto y otro del instrumento, salvo el caso de nulidades reflejas, te lo digo porque fui ayudante de notarial y esa justamente es una pregunta clave en los finales que haciamos para ver si se saben diferenciar. Saludos y espero que te haya sido util

[docthos]

estas son las causas de nulidad de la escritura

Art. 1.004. Son nulas las escrituras que no tuvieren la designación del tiempo y lugar en que fuesen hechas, el nombre de los otorgantes, la firma de las partes, la firma a ruego de ellas cuando no saben o no pueden escribir y la firma de los dos testigos del acto cuando su presencia fuese requerida. La inobservancia de las otras formalidades no anula las escrituras, pero los escribanos o funcionarios públicos, pueden ser penados por sus omisiones con una multa que no pase de $ 300.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 15.875 B.O. 6/10/1961.)

Art. 1.005. Es nula la escritura que no se halle en la página del protocolo donde según el orden cronológico debía ser hecha.



en este caso esa escritura estaria instrumentando un acto nulo pero para atacarlo tenes que encontrar argumentos en el titulo pertinente del codigo

[DFP]

Hola: creo que por las razones que les comente para mi la escritura es nula de nulidad relativa porque no compromete el interes publico, pero puedo en la misma contestación de la demanda de desalojo iniciar la accion de nulidad de la escritura?
Saludos.

[Mordisco]

Yo opino que el articulo 1277 cuando dice "También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial."

En virtud de los fallos y la doctrina citada anteriormente se impone una regla de caracter tuitivo a favor de los hijos menores de edad y no a favor de la esposa cuando se enajena un inmueble de caracter propio por uno de los conyuges, y en virtud de lo cual la esposa podria presentar un incidente de oponibilidad, ejerciendo la representacion de su hijo menor de edad, acreditando los siguientes presupuestos:

a) En él esté radicado el hogar conyugal y;
b) Hubiere hijos menores o incapaces.

También destaco que el inmueble le pertenece al otro cónyuge, y es válida la operación, pero el nuevo propietario no podrá ejercer la posesión del inmueble, porque además de solicitarse el informe de la condición de dominio también (y con mucha anterioridad) se suele visitar el inmueble para observar las comodidas del inmueble y examinar la estructura edilicia, y el ocmprador debio constatar que alli habitaba un grupo familiar y bajo que titulo ejercian la posesión del mismo.

En sintesis considero que el propietario sigue siendo el propietario, y podra disponer de sus bienes, pero el nuevo comprador no podra ejercer la posesión hasta que el hijo del propietario siga siendo menor de edad, y solo podra ejercer una acción por daños y perjuicios contra el vendedor