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 #318172  por DFP
 
Excelente sintesis...... en todo lo referente al derecho de familia estoy 100 % de acuerdo contigo pero tambén considero que el inmueble no le pertenece exclusivamente al comprador, pues si bien el terreno era propiedad del ex marido y por lo tanto bien propio, todo lo edificado sobre el fue ganancial pues se hizo durante el matrimonio y por lo tanto tiene un derecho real sobre ese inmueble.

Agradezco tu agudo analisis Mordisco.

Saludos.
 #318227  por Mordisco
 
DFP escribió:Excelente sintesis...... en todo lo referente al derecho de familia estoy 100 % de acuerdo contigo pero tambén considero que el inmueble no le pertenece exclusivamente al comprador, pues si bien el terreno era propiedad del ex marido y por lo tanto bien propio, todo lo edificado sobre el fue ganancial pues se hizo durante el matrimonio y por lo tanto tiene un derecho real sobre ese inmueble.

Agradezco tu agudo analisis Mordisco.

Saludos.
Disculpame DFP, cometi un error involuntario, me olvide de analizar el derecho de retención que puede ejercer por la mejoras introducidas
 #318232  por Mordisco
 
SOCIEDAD CONYUGAL. BIENES PROPIOS. MEJORAS. NO ALTERACION DE SUCARACTER. CREDITO.

Cuando las mejoras sobre un bien propio, tal como la edificación sobre un terreno, hayan sido realizadas con fondos gananciales, el mayor valor que dichas mejoras hayan dado al bien, reviste el caracter de ganancial. Pero ello no implica alterar el caracter propio del mismo al que se le han introducido las mejoras, sino que genera un crédito a favor del otro cónyuge, al momento de disolverse la sociedad conyugal.

Autos: DE MARCO, VICENTE C/ CATALUSCI, ROQUE S/ EJEC. - Mag.: GUERRERO - RAMIREZ - 09/03/1990

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SOCIEDAD CONYUGAL - BIENES GANANCIALES. SOCIEDAD CONYUGAL - BIENES PROPIOS.

Los principios contenidos en los arts. 1266 y 1272, ap. 6to. del C.C. respecto a las mejoras en el bien propio de uno de los cónyuges deben ser interpretados coordinadamente, por lo cual si las mejoras son inseparables sin deterioro tienen el carácter propio de la cosa principal a la cual acceden, sin perjuicio de que su realización mediante la inversión de dinero ganancial implique que sea ganancial su valor, generando un crédito o recompensa de la sociedad contra el cónyuge propietario.

CCI Art. 1266 ; CCI Art. 1272

SCBA, Ac 36522 S 11-11-86, Juez LABORDE (SD)
Orengo de Gennari, Lydia Amanda c/ Gennari, Humberto Oscar s/ Divorcio
OBS. DEL FALLO: cdf
AyS 1986 IV, 11 - DJBA 1987, 329
MAG. VOTANTES: Laborde - Mercader - Negri - San Martin - Cavagna Martinez

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SOCIEDAD CONYUGAL - REGIMEN DE LOS BIENES.

Si bien las mejoras en el bien propio de los cónyuges tienen el carácter propio de la cosa principal, su valor es ganancial. Al respecto el art. 1271, ap.6 del C.C. dispone que "son también gananciales...las mejoras que durante el matrimonio hayan dado más valor a los bienes propios de cada uno de los cónyuges", lo que interpretado en coordinación con el mismo artículo está referido no al bien en sí mismo, sino al valor de esas mejoras, generadoras de un derecho de recompensa de la sociedad contra el cónyuge propietario de él.

CCI Art. 1271 Inc. 6

CC0100 SN 950073 RSD-88-95 S 16-5-95, Juez CIVILOTTI (SD)
Alcover María Cristina c/ Alluchon Mario Luis s/ Incidente de reconocimiento de crédito
MAG. VOTANTES: CIVILOTTI-VALLILENGUA-MAGGI-

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SOCIEDAD CONYUGAL - DISOLUCION O LIQUIDACION.

Las medidas asegurativas previstas en el art. 1295 alcanzan a afectar sólo los bienes gananciales de la sociedad conyugal sino también los propios de cada cónyuge, ya que podría suceder que, en la liquidación del acervo matrimonial, los bienes gananciales resultaran insuficientes para resguardar la responsabilidad del consorte respecto a la administración de los bienes comunes o, incluso, los propios de su esposa que le haya encomendado administrar. Tampoco debe soslayarse la posibilidad de haberse efectuado mejoras en bienes propios con fondos gananciales como también las rentas de aquéllos que son gananciales.-

CCI Art. 1295

CC0002 MO 34450 RSI-408-95 S 19-10-95, Juez CONDE (SD)
F.T. c/ P.M. s/ Divorcio
MAG. VOTANTES: Conde-Calosso-Suares

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CIVIL - SOCIEDAD CONYUGAL BIENES PROPIOS-MEJORAS-BENEFICIARIO DE LA MEJORA

Cuando el art. 1272 del Código Civil se refiere a mejoras, en realidad debe entenderse el valor de ellas, por tanto, constituye bien ganancial el crédito consecuente de la inversión efectuada en el bien propio de un cónyuge, sin alterar la calidad de tal.

CORVALAN CARLOS MARIO C/ C/FABREGA MERCEDES S/ P/DIV (Nº Fallo 04190141)(Nº Expediente 28522)(Ubicacion A113-210)
Mag. : BARRERA-GARRIGOS-STAIB - 04/10/04 - TERCERA CáMARA CIVIL CIRCUNS.: 1

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 #318238  por Mordisco
 
Además, aclaro no es mi especialidad lo penal, podria configurarse un tipo penal de estafa u otras defraudaciones, porque pudo haber una maquinación fraudulenta para perjudicar economicamente a su clienta, y aportaria la acumulación de indicios graves, precisos y concordantes, como ser el parentezco entre las partes compradora y vendedora, pel precio vil (inferior a la tasación fiscal), insolvencia de la parte compradora, etcétera.-

O también podria atacarla en sede civil ejerciendo la acción de simulación, y por ese lado solicitar la nulidad de ese contrato y de la inscripción registral.-
 #318292  por Mordisco
 
Me olvide de mencionar que si la vivienda tiene plano de construccion y si en su oportunidad cuando solicito la prefactibilidad del plano de construccion en el departamento de obras privadas de la municipalidad, puso que el que solicitaba era de estado civil casado, estaria asado en su propio jugo, no obstante creo que con toda la info transcripta puede dar un buen litigio.


Éxitos.-
 #318594  por DFP
 
Mordisco, nuevamente gracias ...... repito excelente analasis sobre el resto del asunto. Yo lo encare por el lado del lado de la nulidad pues el bien contruido sobre el terreno, al ser de mas valor deja de ser accesorio para convertise en el principal (segun parte de la doctrina)
Pero tu descripción del asunto desde otro punto de vista fue mágnifico. Espero que salgan las cosas bien. Te deseo muchos exitos. Gracias.
 #318895  por Mordisco
 
CLASES DE SIMULACION
Simulación absoluta: cuando se celebra un acto jurídico que nada tiene de real.(956 CC)
Simulación relativa: cuando se emplea para dar a un acto jurídico una apariencia que oculta su verdadero carácter. (956CC)
Simulación lícita: cuando a nadie perjudica ni tiene un fin ilícito (957 CC).
Simulación ilícita: cuando en el acta haya en el acto oculto la intención de violar una ley, o causar un perjuicio a un tercero (957 CC).

QUIEN ACCIONA
Simulación ilícita: solamente los terceros interesados a menos que las partes que hayan intervenido decidan dejar sin efecto el acto simulado y no puedan obtener ningún beneficio de la anulación (art. 959 CC)

QUE SE DEBE PROBAR
Se debe probar: 1) la simulación: a) el acto simulado y ostensible, que cumple con el objeto y sus formalidades, pero hay algo que no es sincero, es decir exhibe una ficción; b) el acto disimulado, oculto bajo falsas apariencias, el cual no es percibido por quienes no han participado a su realización; c) acuerdo de partes que concurrieron a la celebración del acto simulado, estando de acuerdo en llevar a cabo ese acto o negocio simulado; d) el fin de engañar a terceros ajenos al acto o negocio simulado; e) la “causa simulandi”, el motivo o razón mediante la cual las partes deciden llevar adelante el negocio simulado.
2) El perjuicio: el daño patrimonial que irroga la simulación.

PROPÓSITO DE LA ACCION
Descubrir el acto verdadero, el objeto de la acción de simulación es que el juez sentencie que el acto objeto de la pretensión sea declarado nulo; tratándose de una simulación absoluta, la ineficacia esta dada por la declaración judicial de nulidad del acto simulado. Cuando la simulación es relativa, tendrá un doble efecto, declarar: 1) la nulidad del acto ostensible y 2) la existencia del acto que estaba oculto.

NATURALEZA JURIDICA
Para el Código Civil: los efectos de la acción es la nulidad relativa, una sanción legal que priva los efectos propios del acto, con carácter erga omnes, siempre en protección de un interés particular.
Para parte de la doctrina: los efectos de la acción debería ser la declaración de inexistencia del acto, puesto que al faltar la voluntad de cumplir con los términos del acto simulado, la ineficacia del mismo lo hace inexistente.

PRESCRIPCION
Art. 4030: “ ... Prescribe a los dos años la acción para dejar sin efecto entre las partes un acato simulado, sea simulación absoluta o relativa. El plazo se computará desde que el aparente titular del derecho hubiere intentado desconocer la simulación.”
 #318903  por Mordisco
 
Por la presente me tome la libertad de transcribir un pequeño extrato de “Dotal SACIFyA s. Musimessi, Emilio y otros s/ordinario.”


La doctrina y jurisprudencia han ido elaborando una serie de directrices de las cuales podría extraerse fundadamente la falta de buena fe o la simulación de los actos jurídicos. Tal lo que ocurre con la falta de sellado del boleto en la fecha de su celebración, la falta de medios económicos en quien aparece como adquirente, la persistencia del enajenante en la posesión de la cosa vendida –retentio possessionis- que es uno de los más graves indicios, las excesivas solemnidades o su contracara, las crasas negligencias incompatibles con un negocio serio y verdadero, el pago por entrega de bienes, la proximidad de la venta con la presentación del concurso, el silencio sobre al procedencia del dinero con que se pagó el precio de contado, el “pretium confessus” o precio no entregado de presente, la manifestación acerca del pago por anticipado, la conducta procesal de las partes entre las cuales se enuncia la excesiva parquedad, la reticencia, tanto en la exposición de los hechos como en la tarea de arrimar pruebas, que no condice con la normal actitud que adoptaría quien fuese acusado injustamente de algo tan grave como es la simulación de un acto jurídico . En todos estos casos la presunción de buena fe podría invertirse dando lugar no sólo a la inoponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra sino también a la revocación de la operación concertada por aplicación de las acciones de ineficacia, simulación o revocatoria ordinaria.

La prueba del acto ficticio tiene como objetivo demostrar la inexistencia de causa -en la simulación absoluta- o la virtualidad de otra causa cuando es relativa (arts. 956 y 958 Código Civil). Obviamente, aquellos que se proponen encubrir un acto jurídico procuran no dejar rastros; ergo, las presunciones graves, precisas y concordantes (art. 163 inc. 5° C.P.C.C.) también son medio idóneo -en ciertas oportunidades, el único- para demostrar la simulación, siempre y cuando no exista prueba contraria que brinde mayor persuasión al juzgador. Las circunstancias y las particularidades del acto cuestionado, son insoslayables para su ponderación, y los indicios deben valorarse dentro del cuadro presuncional general a la luz de la sana crítica (art. 386 C .P.C.C.; v. mi voto, in re “Perfumería Las Rosas s/ quiebra c/ Perfumería Las Rosas SA y otro”, del 22/12/95; LL 1996-C-289; idem , in re “Bevimar SRL s/ quiebra c/ Bevimar SRL y otros”, del 2/6/00).

En algunos casos el acuerdo simulatorio tiene lugar entre dos personas, aunque sólo una de ellas aproveche el negocio simulado; ello acontece en los casos de simulación ilícita, v.g., el deudor que simula vender sus bienes a un tercero para perjudicar a sus acreedores. En esa hipótesis el tercero “ es arrastrado, como cómplice, a participar del acto aparente que el primero ideó para burlar a sus acreedores” (Morello, Augusto, “Dos aspectos del Código Civil en materia de simulación ” , en “Examen y crítica de la reforma del Código Civil”, La Plata , 1971, tomo 1, p. 316 y nota 10).

La acción de simulación es declarativa al tener por objeto que la declaración que el negocio jurídico es simulado (CNCiv., Sala E, 13/8/64, ED, 10-590; idem, 25/6/65, ED, 12-17; idem Sala A, 25/7/69, ED, 31-187; idem , Sala C, 29/8/68, ED, 31-104; idem Sala F, 9/9/73, JA, 22-1974-227, entre otras). La acción tiende a establecer el “modo de ser” del negocio que se integra a través del acuerdo simulatorio; para definir a través de la sentencia, una falta de certeza acerca de la existencia o modalidades del negocio oculto o disimulado (cfr. Carnelutti, F., “Sistema del derecho procesal Civil” , traducción de Santiago Sentís Melendo, Bs. As., 1944, tomo I, p. 161).

En las acciones de simulación el demandado debe adoptar una conducta que le sea jurídicamente exigible; cual es prestar su colaboración en el esclarecimiento de la verdad para llevar a la conciencia del juez la convicción de la licitud del acto sospechado (v. CNCom., Sala A, in re : “Bocalandro, Norberto H. y otra c. Villa Muhueta SA y otros”, del 10/6/98; CApelCC Junín, in re : “Lalla, Roberto c. Ceres, Pompeo” del 7/6/90).

Si uno de los otorgantes del acto ignoró que el otro actuó de mala fé, no existe simulación, sino reserva mental, lo que no afecta la validez del acto en virtud de la actuación de buena fe del otro celebrante (CNCiv., Sala F, febrero 28-961, ED, 1-363, fallo 157; C1ºCC Rosario, diciembre 27-956, ED, 3-412, entre otros).

Para que exista reserva mental debe tratarse de un negocio serio, real, en el que una de las partes desconoce que la otra declara voluntariamente querer su realización y sus efectos, no queriéndolos -intencionalmente- en realidad (cfr. Belluscio-Zannoni, “Código Civil…”, p. 394). Corresponde a la parte que acusa la simulación probarla; extremo que no considero cumplido por la accionante.
 #318907  por Mordisco
 
En google podes buscar con el siguiente termino: INDICIOS DE SIMILACION
 #318921  por DFP
 
Espectacular lo suyo Mordisco. Siempre dando catedra. Muchas gracias.
 #319214  por Doncella_de_Orleans
 
Más allá de los comentarios anteriores respecto del las circunstancias del caso, me limito al título del post y a tu consulta inicial para recordar que una cosa es nulidad de la escritura (como te dijeron) y otra la redargución de falsedad que puedas instar.
 #319224  por docthos
 
tal cual y una cosa es nulidad del acto y nulidad de la escritura te aconsejo que te lo diferencies bien porque te rechazan la redargucion prima facie
 #319230  por Mordisco
 
Considero oportuno al contestar la demanda, una reconvencion por simulacion y fraude, y ademas presentan un incidente de inoponibilidad
 #319241  por DFP
 
Es lo que voy a hacer. Creo que tengo bastante pruebas para demostrar eso. Gracias y felicito tu la capacidad de sintesis.