PARCELA NO EXISTE

[colegalaplata]

Primero quiero dar las gracias a mordisco por la respuestas a mi consulta sobre venta con pagares.
El tema en este caso es el siguiente:

Un cliente quiere hacer un plano de posesión sobre una parcela baldía ubicada Berazategui, denominada parcela 2. ( No pongo datos catastrales por privacidad del caso)
El problema es que la parcela no existe a nivel datos, no tiene número de partida inmobiliaria ni municipal, ni tiene número de dominio.
La parcela no esta anexada a las parcelas linderas ( no existe un plano unión registrado, y las parcelas linderas no figuran como 1A, o 3A)

Los agrimensores no pueden pedir antecedentes para hacer el plano, dado que no existe la parcela catastralmente, tampoco pueden pedir cedula catastral, ni informe de dominio (no tenemos dominio y titulares)


Las curioso de este caso, es que la parcela existe a nivel planos.., tanto en el plano origen del loteo de la fracción, como en la plancheta del ministerio de economía.
Pregunto:

Que se puede hacer en este caso?
Se puede pedir que se le de numero de partida en el ministerio de economía?
Hay que hacer un plano para darle origen catastral?

Saludos

[colegalaplata]

Espero alguna respuesta de un agrimensor de experiencia.

[colegalaplata]

Parece que la consulta resulta complicada o no es interesante, ya que nadie la respondio.
Creo que es mas para un agrimensor que para un colega, igualmente espero ayuda en este caso.
Saludos Cordiales

[Mordisco]

Hace un tiempo me paso algo parecido, se trato de una cesion de boleto suscripto por escribania de aproximadamente 30 años, y no solo la parcela no figuraba en el plano oficial, sino que todo el lote estaba bajo un mismo numero de partida y matricula, hable con el director de catastro y me comento que el proyecto no fue aprobado en su oportunidad cuando fue presentado hace como 20 años, y el dueño desaparacio de la faz de la tierra y me dijo que la unica solucion seria hacer un plano de mensura, pero no me aceptaria la solicitud por una sola parcela, me exigio que parcele todas y cada una de las parcelas de la manzana.-

La presentacion del plano de mensura certificados por la autoridad competente,es un requisitos inexcusables e impuestos expresamente por la ley para dar curso formal a la demanda de usucapión, y el Director de Catastro (agrimensor) supongo considera que un juicio de usucapion es un caso de litis consorcio necesario.-

[Mordisco]

En el portal podes consultar con el Agrimensor Bernardo J. Saraví Paz

[Mordisco]

Espero me sepa disculpar el Agrimensor, por abusar de su amabilidad.

Éxitos

[Mordisco]

Decreto :1243/79 "NORMAS PARA APROBACIÓN DE PLANOS PARA ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN VEINTEAÑAL."

Ver en http://www.gob.gba.gov.ar/legislacion/l ... -1243.html

[Mordisco]

Art 1).- Establécese que la aprobación de los planos destinados a la adquisición del dominio por prescripción veinteañal estará sujeta al cumplimiento de los siguientes recaudos:

1. Requisitos sustanciales.

1.1. Todo plano exigirá la realización de la correspondiente operación de mensura no admitiéndose por lo tanto las planimetrías copia fiel de otro plano.

1.2. Ninguna parcela generada por posesión tendrá capacidad edíficatoria, es decir, no podrá ser edificada en tanto no cumpla con las dimensiones mínimas establecidas en la Ley 8912 y normas complementarias provinciales o municipales. Previa determinación por el Municipio de la existencia o no de capacidad edificatoria: el Ministerio de Obras Públicas aprobará el plano en su faz geométrica, verificando el cumplimiento de los recaudos reglamentarios y consignando las condiciones en las que se confiere la aprobación.

1.3. Quedan exceptuadas de lo dispuesto en el inciso anterior las parcelas pre-existentes aisladas, aunque las mismas no se adecuen a las dimensiones mínimas admitidas al momento de la aprobación. Dicha excepción será válida aunque se registren variaciones lineales en menos de hasta el cinco por ciento (5%) en el ancho y de hasta el diez por ciento (10%) en el fondo, con relaci6n a las dimensiones originales de la parcela preexistente.

1.4. Los planos serán representativos de mensuras que involucran la totalidad de las áreas poseídas, en superficie continua, independientemente del estado parcelario vigente: no admitiéndose el replanteo de títulos o lotes preexistentes ni simultáneamente su remodelaci6n o subdivisión.

1.5. Cuando hubiere diferencias entre medidas de títulos vigentes y mensuras se aplicará similar criterio al de los planos comunes de mensura.

1.6. Cuando se trate de afectación parcial de titulo, no será necesario la mensura del remanente sin afectar.

2. Requisitos formales. (Sin perjuicio de los exigidos en general para todo tipo de planimetrías).

2.1. La carátula del plano deberá consignar los siguientes datos

2.1.1. En el encabezamiento se indicará en el rubro "Propietario", la leyenda "que pretende prescribir".

2.1.2. Se indicará como notas los titulares o inscripciones vigentes y designación de los inmuebles (según título y mensura) afectados por la fracción a prescribir.

2.1.3. Mención de la capacidad edificatoria al momento de la aprobación, según inciso 1.2. -

2.2. Croquis según titulo vigente: o sea de acuerdo a títulos de dominio inscriptos en el Registro de la Propiedad, afectados por la posesión.

2.3. Croquis demostrativo de la afectación: ubicando (dentro del croquis de títulos vigentes y para cada uno de ellos) los perímetros afectados por la fracci6n a prescribir con datos completos de mensura.

2.4. Balance: Se realizará entre la superficie de los títulos vigentes con respecto a la afectada por la pretendida posesí6n, consignando separadamente tantos balances como títulos se afecten.

3- Protocolización del plano:

Una vez aprobado el plano, la Direcci6n de Geodesia del Ministerio de Obras Públicas entregará al interesado una copia entelada la cual - en caso de prosperar la usucapión - deberá presentar en el Registro de la Propiedad juntamente con la sentencia judicial. En todos los casos se exigirá una perfecta identidad entre la sentencia y el plano en cuanto a la descripcí6n del inmueble. Si al momento de la inscripción se hubieran producido modificaciones dominiales con respecto a los inmuebles afectados, deberá solicitarse la actualización del plano mediante el procedimiento común de corrección.

[bjsaravipaz]

Colegalaplata:

Recién hoy leo este tema que me llama -poderosamente- la atención.

Es interesante que expreses que la parcela no existe, cuando realmente está. Si tiene nomenclatura catastral, como expones, existe como parcela.

La falta de información no ayuda mucho para esclarecer el tema. Entiendo las cuestiones que hacen a la privacidad.

A ver si puedo orientar el caso ...

Podría tratarse de un excedente superficial, encontrado y ubicado en un plano de mensura. Si así fuera, es posible que no tenga asignada número de partida, tampoco inscripción de dominio, pero habría que estudiar la legislación del caso. Demás está decir que todos los inmuebles tienen dueño, aunque puede no estar inscrito el dominio en el Registro de la Propiedad inmueble.

También podría presentarse alguna situación particular con inmuebles que lindan con el Río de la Plata. En este caso las opciones son varias y habría que estudiar el caso puntual. Las cosas han cambiado bastante con el paso de los años.

El partido de Berazategui tiene mucha tiene mucha superficie enmarcada por el Parque Pereyra Iraola, utilizada por numerosas personas (físicas y jurídicas). Se extiende esa tierra hasta la costa del Río de la Plata. En ellas, también podrían encontrarse situaciones especiales. Hace ya un par de lustros, o un poco más, se encaró un estudio del tema en la Fiscalía de Estado.

¿Los Agrimensores no pudieron dar solución al tema? ¿Serán tierras aluvionales?

Bueno, si necesitas alguna ampliación o precisión, puedes contactarme por mensaje privado o por correo electrónico. Si bien no se puede consignar por aquí, no te costará mucho encontrarme haciendo una simple búsqueda en google. Podría ser un tema interesante para plantearle a mis alumnos de la UNLP.

Un cordial saludo.

[cmarnni]

No existe res nullius....
La parcela tiene existencia y lo más probable es que también este inscripta en el Registro el tema es como encontrar los datos, para eso necesitas hacer un verdadero estudio de títulos con vinculación catastral.
Aprovecho para aclarar que el plano de mensura es un instrumento privado, pero cuando se encuentra aprobado se convierte en instrumento público.
Saludos.

[Mordisco]

Hay algunos casos que llegan a nuestras manos, y analizandolas con la metodologia y normativa imperante en este momento, entramos en una encrucijada por ej.

Antes de que se aprobase una solicitud de mensura de un LOTEO, se vendian las parcelas individualizandolas con un numero o letra, pero que de hecho aun no figuraban en el plano oficial de catastro, porque el proyecto no habia sido aprobado, pero si examinamos el proyecto de mensura se podia observar que en el contrato de compraventa las parcelas fueron individualizadas en base al proyecto de mensura, de tal manera que la escritura estaba supeditada a la terminación del tramite y aprobación de la mensura, en algunos casos tambien se mencionan el numero de expediente y año.

Incluso la direccion provincial de catastro recibia la declaracion jurada inmobiliaria de parcela urbana formulada por el contribuyente y/o responsable, de acuerdo a lo prescripto por la ley 661/78 (Ley provincial de Formosa) y en la cual se aclaraba que la recepcion de dicha declaración no implicaba conformidad de la direccion de catastro con los datos contenidos en la misma, y con esa declaración posiblemente se haya podido realizar algun tipo de inscripción y/o solicitar la aprobación de planos de edificación, sino de lo contrario no le veo el sentido de la necesidad de formular tal declaración jurada (Esta información la estoy formulando con un comprobante y contrato de las documentaciones que cite precedentemente)

[colegalaplata]

Gracias a todos por las respuestas al caso consultado.

Esta semana, los agrimensores solicitaran el valor tierra de la parcela, a fin de que al responder la misma, le informen el número de partida (siempre y cuando tenga).-
Si obtenemos la partida, ya estaría solucionado el tema, ya que podemos, solicitar los antecedentes catastrales y el correspondiente numero de dominio (para pedir informe de dominio).

Cuando tenga respuesta de los agrimensores, les comento que paso.

Saludos

[bjsaravipaz]

Mordisco:

En la Provincia de Buenos Aires, al menos desde hace casi ocho (8) décadas, no podría darse un supuesto similar. En efecto, en la década del ´30 se ejecutó el Catastro Provincial, abarcando el estudio jurídico, geométrico y económico de todos los inmuebles de la Provincia, hecho que jalonó la historia del Catastro Provincial poniéndolo a la vanguardia a nivel mundial (Lamentablemente hoy no se puede decir lo mismo).

Se hace referencia a que la parcela consta en un plano. Consecuentemente, ese Plano de Mensura (probablemente de "División") se hizo sobre un inmueble determinado, probablemente. Luego, si fue así, su antecedente tenía su título. Si no se transfirió, subsiste su titular de dominio y el inmueble estará designado como el lote x del plano xxx que afectó a la inscripción xxx del año xxx del partido xxx.

Un cordial saludo.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz

[susanav2008]

No se si llego tarde a responder, pero estoy con un caso muy parecido de Parcela Inexistente. No pude obtener datos en ningun lado para sacar el Numero de Partida y Nomenclatura y averiguar dominio original.
Buscando y buscando encontre una resolucion de ARBA ( Pcia de Buenos Aires ) la 4908/07 y le hice solicitar a mi clienta el Alta de Partida Impositiva y Nueva Nomenclatura, para hacer el plano de Mensura.

En Pcia de BA cuando se fusiono Catastro con Rentas ( ARBA) ingresaron a Catastro solo las parcelas catastradas por plano. Los inmuebles viejos baldios generalmente no tenian plano y solo se consignaban medidas en el titulo que se registraba en el Registro de la Propiedad.
De ahi que Montoya se dio cuenta que habia inmuebles que no tributaban impuestos y nadie hacia los planos. Y sacaron esta resolución que para mi es la que da la solucion al tema, hasta tanto se hace el plano.
Espero te haya servido.

[susanav2008]

colegalaplata, trata de contestarme en cuanto puedas a ver como te fue con el tema. Y yo te comento como va el mio.
No sabes como me rompi la cabeza con ese tema !!!
Ni los agrimensores pudieron darme una solución, porque es un caso increible.

Encima calculamos que el dominio data del año 1930, ya que los inmuebles linderos tienen mas o menos esa fecha de dominio original. Y esa epoca las escrituras se hacian sin muchos datos, no se especificaba datos de los linderos, solo se ponia linda con lote tal y tal o propiedad de tal o cual.
Saludos...