urgente!!! AUDIENCIA X DESALOJO - GARANTE SOLIDARIO!

[samantas]

Hola gente, como estan??? necesito hacerles una consulta super urgente, espero me puedan ayudar!!!! El tema es asi:

Este señora le salio como garante a una chica por el contrato de locacion de un inmueble, el cual se celebro del 2006 al 2008. El tema es que la chica, q no es muy normal q digamos, no se q problema tuvo con el locador y decidio DEJAR DE PAGAR!!! esto hace mas de 1 año, creo q aun vive ahi.... Ahora le llega una citacion a una audiencia de mediacion a esta señora, la garante, y le dicen que tiene q asistir con patrocinio letrado.

Revisando el contrato, veo que la clausula 13 dispone que el GARANTE ES SOLIDARIO, SE CONSTITUYE EN PRINCIPAL FIADOR SOLIDARIO, CODEUDOR, LISO Y LLANO Y PRINCIPAL PAGADOR, con expresa renuncia a los beneficios de division y excusion por el cumplimiento de todas las obligaciones contraidas en el contrato y CON POSTERIORIDAD A SU VENCIMIENTO, y hasta la efectiva devolucion del inmueble locado en las condiciones pactadas, totalmente desocupado, libre de personas y/o bienes, asi como tb con todos los alquileres, servicios, impuestos y expensas al dia, multas e intereses q correspondiesen, honorarios y gastos del juicio q se promueva contra la locataria.

Esta chica trabaja en el mismo organismo que ella, quiso hacerle una gauchada y ahora flor de lio...

Mi pregunta es: QUE HAGO????????? obviamente que voy a acompañarla a la audiencia.... pero que significa esto, que el que va a tener que pagar va a ser la Sra si la loca se declara insolvente??? (ella tiene problemas mentales, se automedica con antidepresivos, etc etc) y lo mas factible es que "no quiera pagar"...

Es legal esta clausula tan severa?????

Por favor, apelo a su ayuda, es mi 1º audiencia y caso, y tengo miedo....

mil gracias!!!

[SALINASPAU]

Entiendo que si, la clausula es valida. Tendra que pagar y luego repetir contra esta chica con un embargo en el sueldo.
espera mas respuestas

[BRENDITA]

va a responder pero solo x las deudas originadas durante la vigencia del contrato, no las posteriores, ya q se agregó al codigo el art. 1582 bis q te lo dice claramente

[samantas]

muchas gracias... x lo q averigue la sra no tiene bienes a su nombre, con lo cual solo podrian embargarle el sueldo (es el 20 % verdad?)...

me estuve bajando bastante info sobre el articulo 1582 bis, hay bastante jurisprudencia dividida en el tema...

segun me conto la sra., cuando se vencio el contrato la locadora no se lo quiso renovar, pero la locataria se siguio quedando (Solo pago el mes posterior al vencimiento), y la locadora la llamo diciendole q no le estaba pagando, con lo cual ella le dijo q ya no tenia nada q ver, q la llame a la inquilina...

pero como dicen uds... no se puede alegar desconocimiento....

Alguno me recomendo rechazar la mediadora ofrecida (hay un lapso de 3 dias para elegir una distinta), ya q es mediacion privada y se desconfia que la mediadora este del lado de la actora... q dicen?

hoy viene la abogada de la loca, a verme... esperemos q se pueda hacer algo, porque al final la Sra x hacer un bien quedo bien prendida en el bolonqui.... Y para la proxima ya le dije QUE BUSQUE ASESORAMIENTO ANTES DE FIRMAR CUALQUIER PAPEL!!!!!

[samantas]

otra consulta... la Sra percibe una pension del marido fallecido, es embargable tambien????

[BRENDITA]

mirá ese art. es bien claro, si la inquilina se siguió quedando sin contrato y con el consentimiento de la propietaria pero sin garante, xq las prórrogas necesitan ser firmadas x el garante para q siga respondiendo.

[SALINASPAU]

Tal como dice mi colega, la prorroga no se presume tacitamente, debe ser firmada. la garante lo es durante el tiempo del contrato, si esta vencido, tenes que recharzar la demanda por falta de legitimidad pasiva.
en cuanto al mediador, utiliza el derecho de cambiarlo.
suerte

[samantas]

gracias, es lo q estuve averiguando... por las dudas hoy mande carta documento a ambas partes (inquilina y locador) planteando justamente lo que dicen... me baje un monton de doctrina y jurisprudencia, al q le interese se la mando...

el martes tengo la audiencia, ya hable con el abogado de la inquilina (q se ve q no le va a pagar xq lo note super desinteresado) y me dijo q no va a ir!!! yo creo q nosotros podemos ir tranquilamente, q dicen?

lo de cambiar el mediador, ya se paso el plazo...

[DAL]

Te sugiero que tu cliente pague RAPIDAMENTE los canones locativos adeudados hasta el vencimiento del contrato, situacion de la cual sin duda es responsable. A cambio que obtenga la desobligación del contrato, porque si la locadora inicia juicio de desalojo tal vez pueda argumentar con éxito que hubo mora en la restitucion y así cobrarle al garante los alquileres posteriores al vencimiento y los honorarios y gastos del desalojo.

Es importante que tu clienta entienda que "NO LE HIZO EL FAVOR DE FIRMARLE" sino que se constituyo en deudora solidaria. Es importante que la gente entienda el alcance de las obligaciones que asume.

Luego de pagado el credito y sin mayor tramite quedás habilitada a iniciar accion de repeticion contra la locataria por lo que pagó el garante, y te digo rapidamente que pagues para que rapidamente puedas iniciar la accion contra la locataria antes que la inicie la locadora y en consecuencia entres primera a trabarle un embargo de sueldo, y cobrás, y cobrás bien, con todos los accesorios (intereses, costas).

A veces discutir con el acreedor no es la mejor opcion.

[inviguiatti]

Te sugiero que tu cliente pague RAPIDAMENTE los canones locativos adeudados hasta el vencimiento del contrato, situacion de la cual sin duda es responsable. A cambio que obtenga la desobligación del contrato, porque si la locadora inicia juicio de desalojo tal vez pueda argumentar con éxito que hubo mora en la restitucion y así cobrarle al garante los alquileres posteriores al vencimiento y los honorarios y gastos del desalojo.

Es importante que tu clienta entienda que "NO LE HIZO EL FAVOR DE FIRMARLE" sino que se constituyo en deudora solidaria. Es importante que la gente entienda el alcance de las obligaciones que asume.

Luego de pagado el credito y sin mayor tramite quedás habilitada a iniciar accion de repeticion contra la locataria por lo que pagó el garante, y te digo rapidamente que pagues para que rapidamente puedas iniciar la accion contra la locataria antes que la inicie la locadora y en consecuencia entres primera a trabarle un embargo de sueldo, y cobrás, y cobrás bien, con todos los accesorios (intereses, costas).

A veces discutir con el acreedor no es la mejor opcion.

Coincido totalmante, agruegando que si desgraciadamete es insolvente la locataria y tu cliente no puede cobrar, igual conviene arreglar con el locador asi termina con el problema, ya al dilatarlo eñ problema se va a poner mucho peor!!
saludos y suerte

[samantas]

muchas gracias, el tema es que aparentemente, durante la vigencia del contrato, y segun dice la "loca", ella pago todo (incluso 1 mes mas luego de vencido el contrato), con lo cual las supuestas deudas son posteriores al vencimiento del contrato.... no se, la verdad es q es un despiole, la mande a la sra que le pida TODOS los recibos q tenga esta chica, pero por ahora nada y la audiencia es mañana...

como les decia, el abogado de esta chica me dijo q mañana NO va a ir a la audiencia, yo no se, me conviene ir??? con la copia de la carta documento q envie el viernes???

la verdad es q no se q corno hacer ya, esto de trabajar en el aire me molesta mucho...

y si, desde ya q NO LE HIZO UN FAVOR DAL, ahora q se embrome por firmar cosas q deberia haberse asesorado previamente.... ahora ya esta...

[DAL]

Necesitas cierta colaboracion de esta chica, que te aporte por lo menos fotocopias de los recibos de los alquileres que dice haber pagado. Porque hay locadores que se abusan. Pero si hay recibos firmados por la dueña, es muy raro que se largue a reclamarlos como impagos.

Ahora, si la locataria es una loca, entonces su palabra no nos merece mucha fe, y si no trae los recibos, listo, le creemos a la locadora y arreglamos. Podrias imputarlos bien, a canones locativos durante la vigencia del contrato y si queres alguna clausula que te cubra si luego aparece que sí pago. En mi experiencia te digo, que si no hubo en el medio alguna situacion rara, como que haya intervenido una inmobiliaria y se hayan peleado (lo que justifica pensar que la inquilina sí pudo haber pagado, y la dueña efectivamente no haber recibido nada), en general los que no han pagado son los más remolones a la hora de aparecer. El que tiene recibos, enseguida te los saca a relucir.

[samantas]

Hola Dal, te cuento que ayer hable con la inquilina y ella dice que tiene todo pago, incluso los servicios.... me va a buscar todos los comprobantes...que dejo de pagar luego de vencido el contrato (pago un mes mas, del cual la locadora supuestamente le dio un recibo), y que asi lo hizo porque tuvo un monton de problemas con el depto (le cortaron el gas 4 meses, se cayo parte del techo, etc etc), y que encima le subieron el alquiler muchisimo....

Te cuento asimismo que la "supuesta dueña" es extranjera y esta en el exterior, nunca la vieron, con lo q el depto lo tiene una inmobiliaria (y el que nos cita justamente es un supuesto apoderado de ella)... segun hable con el abogado de la inquilina, me dijo que EL CREE Q HAY ALGO RARO, Q ESTA GENTE NO TIENE PODER NI NADA... que si voy a la audiencia pida que acrediten personeria....

Ahora, la audiencia es en 2 hs.... si la locataria y su letrado NO ASISTEN, la audiencia se celebra igual? (es una mediacion privada) yo considero que no porque falta una de las partes... pedire q se labre acta, y llevare las copias de las CD que les envie a ambas partes.... mi idea era ir hoy y dejar asentado que mi cliente carece de legitimacion pasiva, por esto que segun el 1582 bis solo responde por el termino locativo, y que dado que no se registraron deudas por el periodo, y que ante la ausencia de consentimiento expreso del fiador y la falta de accion del locador, no se le puede reclamar nada.... q les parece?

[DAL]

Ufffffffff ya deberias haber vuelto. Espero qeu te haya ido bien.
Es muy rara la actitud del abogado, si tiene todo bien como dice, por que no va????


CONTÁAAAAAAAAAAAAAAAAAA TODOOOOOOOOOOOOO APENAS LLEGUES!!!!!!!!!!!!!

[samantas]

Hola Dal, perdon q no conteste antes, es q estaba en casa enferma y no tenia la compu... Les cuento que fuimos a la audiencia, la locataria obvio q no asistio, y todo super relajado (yo esta are trranqui x ser mi 1º audiencia sola!!!)... la gente parece q tiene intenciones de resolver las cosas "por las buenas", parecen ser bastantes razonables, esperemos q esta chica ponga buena voluntad y de la cara! aparentemente adeuda algo de expensas (dentro de la vigencia del ctto), con lo cual en ese caso si deberia responder mi cliente, pero lo q ellos quieren en especial es q desaloje el depto cuanto antes... con eso, y pagando algo de los gastos que dejo pendientes, creo q se solucionaria todo.... veremos si la chica esta da la cara la proxima y se pone las pilas...ahhh, y nunca la intimaron fechacientemente, asi q en caso de no llegar a arreglo e ir a juicio, con el 1582 bis iria todo perfecto!

en 2 semanas tenemos la prox audiencia, luego les cuento!

graciasssssss