ayuda!!! 1º audiencia de mediacion - garante solidario!

[samantas]

Hola gente, como estan??? necesito hacerles una consulta super urgente, espero me puedan ayudar!!!! El tema es asi:

Este señora le salio como garante a una chica por el contrato de locacion de un inmueble, el cual se celebro del 2006 al 2008. El tema es que la chica, q no es muy normal q digamos, no se q problema tuvo con el locador y decidio DEJAR DE PAGAR!!! esto hace mas de 1 año, creo q aun vive ahi.... Ahora le llega una citacion a una audiencia de mediacion a esta señora, la garante, y le dicen que tiene q asistir con patrocinio letrado.

Revisando el contrato, veo que la clausula 13 dispone que el GARANTE ES SOLIDARIO, SE CONSTITUYE EN PRINCIPAL FIADOR SOLIDARIO, CODEUDOR, LISO Y LLANO Y PRINCIPAL PAGADOR, con expresa renuncia a los beneficios de division y excusion por el cumplimiento de todas las obligaciones contraidas en el contrato y CON POSTERIORIDAD A SU VENCIMIENTO, y hasta la efectiva devolucion del inmueble locado en las condiciones pactadas, totalmente desocupado, libre de personas y/o bienes, asi como tb con todos los alquileres, servicios, impuestos y expensas al dia, multas e intereses q correspondiesen, honorarios y gastos del juicio q se promueva contra la locataria.

Esta chica trabaja en el mismo organismo que ella, quiso hacerle una gauchada y ahora flor de lio...

Mi pregunta es: QUE HAGO????????? obviamente que voy a acompañarla a la audiencia.... pero que significa esto, que el que va a tener que pagar va a ser la Sra si la loca se declara insolvente??? (ella tiene problemas mentales, se automedica con antidepresivos, etc etc) y lo mas factible es que "no quiera pagar"...

Es legal esta clausula tan severa?????

Por favor, apelo a su ayuda, es mi 1º audiencia y caso, y tengo miedo....

mil gracias!!!

[fede7801]

Hola Samantas.

En primer lugar el mejor consejo que te puedo dar es que no tengas miedo, ya que el miedo te paraliza y no te deja pensar y analizar las mejores alternativas para tu cliente. Se que te puede resultar complicado, dificil, etc. pero en la profesión mas de una vez te vas a encontrar en situaciones en donde tenes casi ninguna alternativa de escape y no te queda otra que resistir, estar ahí, aprovechar situaciones, circunstancias para posisionarte mejor. No desesperes.

Entrando a tu tema, debo decirte que esa clausula es típica en las locaciones para constituir garantes. Es completamente legal. Por eso cuando se negocia el contrato a veces los abogados de los inquilinos preferimos usar otros terminos y nada de "principal fiador solidario, codeudor ... principal pagador". En fin a vos te toca lidiar con este tema.

Si la deudora tiene problemas de adicciones, aunque consigas una declaración de inhabilidad, es un tema que entiendo no va a eximirte de pagar la deuda que tu cliente garantizó; salvo que logres demostrar que al momento de la firma del contrato la deudora estaba inhabilitada para disponer de sus bienes. En este último caso puede que logres evitar pagar la deuda o parte de ella. Pero insisto lo veo dificil de acreditar.

Si vas la audiencia considero que primero tendras que saber cuanto es la deuda.
En segundo lugar tenés que llegar a un acuerdo para que la desalojen cuanto antes, de lo contrario la deuda aumentará. En dicho acuerdo te va a convenir pactar que la locadora se haga cargo del juicio de desalojo (honorarios incluido). Si decidis que tu cliente pague la deuda te va a convenir que haga el pago en cuotas.

En fin... espero salga todo bien...
contame como te fue
Exitos

[samantas]

Muchas gracias Fede, esta semana fui a la 1º audiencia (la locataria obvio q no asistio), la gente parece q tiene intenciones de resolver las cosas "por las buenas", esperemos q esta chica ponga buena voluntad y de la cara!

en 2 semanas tenemos la prox audiencia, luego les cuento!

graciasssssss

[gadriana]

Revisá el tema de la garantía y su vigencia con posterioridad al vencimiento del contrato. fijate art.1582 bis del Código Civil, en tanto prevé que “1582 bis del Código Civil, el siguiente:
‘La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.’
El tema es que si la locataria no va, vas a seguir pagando. No descartaría la idea de que la desalojen falta de pago. De lo contrario van a arreglar con vos la deuda hasta hoy y si no tomás u obligas a los locadores a que tomen esa medida (no se que vas a acordar), ellos se quedarán conformes y vos también por encontrar una solución a la deuda hasta hoy, pero la srta se sigue quedando y tu clienta pagando. Ese tema vas a tener que tenerlo especialmente en cuenta para negociarlo en un todo en la mediación. De tal manera que si llegas a un acuerdo contemple que te desobligues como garante y planteá el tema de la nulidad de la cláusula de fianza más allá de tal fecha del contrato . Negociá no por partes, negociá el paquete entero. En caso contrario, ellos obtienen lo que quieren y lo que queda o sea la responsabilidad lo dejan y vuelven a empezar en unos meses. Tomá medidas para, si tiene trabajo, empezar a cobrarte de su sueldo una vez que pagues, pediría un embargo de haberes. No me metería con la salud menal de la locataria, porque te va a costar que se vaya. Es dificil desalojar en su caso a gente con problemas de ese orden. Atte.

[samantas]

hola gadriana, gracias por tus consejos!!! ayer hable con la locataria, ella dice que de ninguna manera va a ir a la audiencia, q ella quiere que a mi clienta se la desligue de responsabilidad, y si tiene q pagar algo de expensas (dentro del contrato), lo hace con tal de que la dejen afuera del tema. pero q del depto ella se va a encargar de arreglarlo con la locadora (y no de muy buenas maneras).... yo estoy tratando de ocnvencerla para que vaya a la audencia y aclare todo, pero no creo que haya forma...

entonces mis opciones son:

1) ir a la audiencia con mi clienta (previo pedirle los comprobantes de pago de expensas a la inquilina y a la abogada del locador el detalle de deuda hasta la finalizacion del contrato) y escuchar

2) ir a la audiencia y ofrecerme a pagar esa deuda que tiene, pero luego quedar desligada de responsabilidad (se puede hacer esto? como seria? ante quien se homologan los acuerdos en las mediaciones privadas?)

3) no ir a la audiencia

4) tratar de convencer a la locataria para q vaya a la audiencia (pero dudo q eso pase) y se llegue a una cuerdo ahi...

si algo me asegura esta chica es que no quiere perjudicar a mi clienta, y que ella va a pagar lo q deba solo dentro del contrato...

de todas formas, creo que como ellos quieren principalmente que esta chica desocupe el depto, no creo q quieran tomar viaje e inicien acciones judiciales igual.... y aunque mi clienta tenga buena fe, y sepan que ella no tiene nada q ver y quedo en el medio, lo unico q van a buscar es alguien a quien cobrarle...

q opinan???

[gadriana]

Creo que tenés que ir con tu clienta a la mediación y recorrer el procedimiento. Si lo hacen bien tal vez puedan llegar a un acuerdo. La vía judicial estará siempre. Más que asistir y pagar lo que corresponde no se le puede pedir a tu cliente. Atte.

[gianiromagnoli]

Hola! buenas tardes, tengo un problema muy grave, me llamaron de un estudio juridico citandome a pagar cuotas atrasadas de un autoplan, por lo que me dijeron aparezco como garante solidaria, pero yo jamas firme nada, y mucho menos di mi consentimiento!!!!una conocida mia al parecer dio informacion mia sin que yo supiera nada!!! que puedo hacer???

[Administrador]

Estimado giani...Lo que no debe hacer es quedarse de brazos cruzados. Consulte con su abogado de confianza para que acceda a la documentación que pretenden que ud. firmo y a partir de alli, sabrán como seguir.
Le deseo suerte.-