posesion de un inmueble con boleto de compraventa y postteri

[nilda]

hola a todos los foristas:
que hago? se trata de un a persona que compro un bien inmueble en el 2000 con boleto, se le hizo entrega de la posesion. y dos años mas tarde el vendedor vende el mismo biena otra persona. quien escritura a su nombre.
estuve leyendo sobre posesion legitima e ilegitima, art 594 y sig del codigo civil, y llego a la conclusion de que mi cliente tiene un derecho preferente al segundo comprador. a quien no se le ha hecho entrega de la tradicion.
que hago una demanda de daños y perjuicios, de escrituracion y en este ultimo caso, contra quien? porque aqui hay dos personas el vendedor y el segundo comprador titular registral.


por favor ayuda!!

[amg]

Habria que ver como esta pactada la obligación de escriturar, no obstante es titular registral es el único dueño, solo restaría iniciar daños y perjuicios contra el vendedor, quien además es pasible del delito de estelionato.

[pachanga]

se podria ver si el boleto se inscribio en inmuebles o no. pero de entrada podrias ir iniciando un juicio penal por estafa y ahi mismo pedi cuanta cautelar se te ocurra. sin dudas que tu cliente ha sido estafado y debe ser resarcido por el vendedor ya que el nuevo comprador si pago un precio razonable resulta ser de buena fe y por ende quedaría cubierto para cualquier accion que se intente en su contra por ser comprador de buena fe. Inicia el jucio penal y pedi embargo sobre todo lo que tenga

[nilda]

ahora como uds sabran ha pasado mas de 6 años desde que se escrituro a nombre del segundo comprador. la accion penal por el delito de desbaratamiento de derechos acordados esta prescripta ? o me equivoco? en ese caso se puede reclamar unicamente los daños y perjuicios?
la vta. fue de precios 2000, la actualizacion corresponde realizar a la fecha?

[nilda]

de paso le s pido que me pasen un modelo de demanda de daños y perjuicios. gracias

[pablo28]

yo creo q estas en lo cierto en virtud del art 596 CC. mira yo creo q hay q tener muy en cuenta el tiempo q transcurrio entre q se lo vendio a tu cliente y al que inscribió, esto con la finalidad d probar una posible mala fe en el q inscribio la escritura.

[pablo28]

ahh creo q tengo un modelo del lex-doctor, pasame tu mail y t lo mando, por ahi t sirve como guia.
saludos

[Mordisco]

Yo considero, que Nilda esta bien encaminada, si la compra se escrituro pero no hubo traditio, no se perfecciono el titulo, y podria conforme el art 594 y 3269 del codigo civil demandar la nulidad de la inscripcion registral por via de simulación/fraude y solicitar antes que nada la anotación de litis como medida cautelar

[Mordisco]

Nilda te recomiendos busques un buen codigo civil comentado y analices los comentarios del art 2355 del CC y más especificamente los casos en que hay confrontacion entre escritura y boleto, de distintas fechas y a quien se le otorga la preferencia, las medidas y fallos citados para hacerla efectiva.

Éxitos

[Mordisco]

También si andas por la biblioteca o tenes internet en tu oficina podrias hacer incapie en la acumulación de indicios graves, precisos y concordantes, como ser el parentezco entre las partes compradora y vendedora, el precio vil (inferior a la tasación fiscal), insolvencia de la parte compradora (imposibilidad de justificar los ingresos con que afronto la compra), etcétera.

Por la presente me tome la libertad de transcribir un pequeño extrato de “Dotal SACIFyA s. Musimessi, Emilio y otros s/ordinario.”


La doctrina y jurisprudencia han ido elaborando una serie de directrices de las cuales podría extraerse fundadamente la falta de buena fe o la simulación de los actos jurídicos. Tal lo que ocurre con la falta de sellado del boleto en la fecha de su celebración, la falta de medios económicos en quien aparece como adquirente, la persistencia del enajenante en la posesión de la cosa vendida –retentio possessionis- que es uno de los más graves indicios, las excesivas solemnidades o su contracara, las crasas negligencias incompatibles con un negocio serio y verdadero, el pago por entrega de bienes, la proximidad de la venta con la presentación del concurso, el silencio sobre al procedencia del dinero con que se pagó el precio de contado, el “pretium confessus” o precio no entregado de presente, la manifestación acerca del pago por anticipado, la conducta procesal de las partes entre las cuales se enuncia la excesiva parquedad, la reticencia, tanto en la exposición de los hechos como en la tarea de arrimar pruebas, que no condice con la normal actitud que adoptaría quien fuese acusado injustamente de algo tan grave como es la simulación de un acto jurídico . En todos estos casos la presunción de buena fe podría invertirse dando lugar no sólo a la inoponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra sino también a la revocación de la operación concertada por aplicación de las acciones de ineficacia, simulación o revocatoria ordinaria.

La prueba del acto ficticio tiene como objetivo demostrar la inexistencia de causa -en la simulación absoluta- o la virtualidad de otra causa cuando es relativa (arts. 956 y 958 Código Civil). Obviamente, aquellos que se proponen encubrir un acto jurídico procuran no dejar rastros; ergo, las presunciones graves, precisas y concordantes (art. 163 inc. 5° C.P.C.C.) también son medio idóneo -en ciertas oportunidades, el único- para demostrar la simulación, siempre y cuando no exista prueba contraria que brinde mayor persuasión al juzgador. Las circunstancias y las particularidades del acto cuestionado, son insoslayables para su ponderación, y los indicios deben valorarse dentro del cuadro presuncional general a la luz de la sana crítica (art. 386 C .P.C.C.; v. mi voto, in re “Perfumería Las Rosas s/ quiebra c/ Perfumería Las Rosas SA y otro”, del 22/12/95; LL 1996-C-289; idem , in re “Bevimar SRL s/ quiebra c/ Bevimar SRL y otros”, del 2/6/00).

En algunos casos el acuerdo simulatorio tiene lugar entre dos personas, aunque sólo una de ellas aproveche el negocio simulado; ello acontece en los casos de simulación ilícita, v.g., el deudor que simula vender sus bienes a un tercero para perjudicar a sus acreedores. En esa hipótesis el tercero “ es arrastrado, como cómplice, a participar del acto aparente que el primero ideó para burlar a sus acreedores” (Morello, Augusto, “Dos aspectos del Código Civil en materia de simulación ” , en “Examen y crítica de la reforma del Código Civil”, La Plata , 1971, tomo 1, p. 316 y nota 10).

La acción de simulación es declarativa al tener por objeto que la declaración que el negocio jurídico es simulado (CNCiv., Sala E, 13/8/64, ED, 10-590; idem, 25/6/65, ED, 12-17; idem Sala A, 25/7/69, ED, 31-187; idem , Sala C, 29/8/68, ED, 31-104; idem Sala F, 9/9/73, JA, 22-1974-227, entre otras). La acción tiende a establecer el “modo de ser” del negocio que se integra a través del acuerdo simulatorio; para definir a través de la sentencia, una falta de certeza acerca de la existencia o modalidades del negocio oculto o disimulado (cfr. Carnelutti, F., “Sistema del derecho procesal Civil” , traducción de Santiago Sentís Melendo, Bs. As., 1944, tomo I, p. 161).

En las acciones de simulación el demandado debe adoptar una conducta que le sea jurídicamente exigible; cual es prestar su colaboración en el esclarecimiento de la verdad para llevar a la conciencia del juez la convicción de la licitud del acto sospechado (v. CNCom., Sala A, in re : “Bocalandro, Norberto H. y otra c. Villa Muhueta SA y otros”, del 10/6/98; CApelCC Junín, in re : “Lalla, Roberto c. Ceres, Pompeo” del 7/6/90).

Si uno de los otorgantes del acto ignoró que el otro actuó de mala fé, no existe simulación, sino reserva mental, lo que no afecta la validez del acto en virtud de la actuación de buena fe del otro celebrante (CNCiv., Sala F, febrero 28-961, ED, 1-363, fallo 157; C1ºCC Rosario, diciembre 27-956, ED, 3-412, entre otros).

Para que exista reserva mental debe tratarse de un negocio serio, real, en el que una de las partes desconoce que la otra declara voluntariamente querer su realización y sus efectos, no queriéndolos -intencionalmente- en realidad (cfr. Belluscio-Zannoni, “Código Civil…”, p. 394). Corresponde a la parte que acusa la simulación probarla; extremo que no considero cumplido por la accionante.

[Mordisco]

También puede investigar sobre la teoría del titulo y modo suficiente

Art. 577: expresa que “antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

Casos:

Título sin tradición: se celebra un contrato de compraventa, en donde se paga el precio, pero no se realiza tradición. En este caso, no ha nacido un derecho real, sino un derecho personal que se traduce en un derecho a la posesión.

Tradición sin título: la tradición solo es traslativa de posesión como elemento de los derechos reales, pero no traslativa de derecho real. Puede haber posesión sin que haya derecho real, pero no puede haber derecho real sin que haya posesión.

[Mordisco]

Con respecto al plazo de prescripción, tambien fijate un codigo civil comentado, porque no se computa desde la inscripción, sino desde el momento que conocio la irregularidad y pudo oponerse (fijate computo de la prescripcion con respecto de terceros)